（2015）榆民重字第3号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-10-01
案件名称
张洪波与梁继凯、左艳玲、于力群房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
榆树市人民法院
所属地区
榆树市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张洪波,梁继凯,左艳玲,于力群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十一条
全文
吉林省榆树市人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民重字第3号原告（反诉被告）：张洪波，司机，现住吉林省榆树市。委托代理人：魏振龙，榆树市区法律服务所法律工作者。委托代理人;姜丽波，吉林崇旭律师事务所律师。被告（反诉原告）:梁继凯，现住吉林省榆树市。被告（反诉原告）:左艳玲，现住吉林省榆树市。第三人：于力群,现住榆树市。原告张洪波诉被告梁继凯、左艳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月15日作出（2014）榆民初字第2076号民事判决，被告不服，提出上诉，长春市中级人民法院以原审判决认定基本事实不清为由撤销原判，发回本院重审。被告梁继凯、左艳玲于2015年8月20日向本院提出反诉。本院依法另行组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭审理了本案，原告张洪波及委托代理人魏振龙，被告梁继凯、左艳玲及委托代理人戴希东到庭参加诉讼。庭审后，合议庭认为需要追加于力群为当事人，因该当事人联系不上，故将此案中止审理。2017年3月6日，本院依法通知于力群作为本案第三人参加诉讼，于2017年4月11日再次公开开庭进行了审理，原告张洪波及委托代理人姜丽波，被告梁继凯、左艳玲到庭参加诉讼，第三人于力群经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。一、本诉部分。原告诉称：二被告系夫妻关系，2009年7月8日我购买了二被告的临街二层楼房的西面一半，面积为200平方米，当时价款为245,000.00万元，合同签订当日我支付给二被告100,000.00元，剩余的145,000.00万元我已经陆续分期向二被告支付完毕。由于此楼系整体房屋产权证书，该房屋产权证书一直由二被告持有，现我要求办理我购买楼房的房屋产权证书，但二被告一直以种种理由拒不配合我办理，请求法院确认原被告双方签订的房屋买卖合同有效，二被告配合原告办理房屋产权过户手续，诉讼费由二被告承担。被告辩称：对于房屋签定合同的真实性无异议，原告并未按照合同约定期限如约给付价款，违约金额达到60%，给被告造成了巨大的经济损失，造成被告买卖合同的目的无法实现，无法偿还拖欠他人的高息抬款，给被告造成特别巨大的经济损失，我着急用钱，我就在第三人于力群开办的龙华典当行贷款400,000.00元，我用400平方米的房照抵押的，这400平方米房照包括我卖给原告这部分，为此被告提出解除买卖合同并要求原告赔偿。本案本诉部分争议的的焦点是，1、双方签订的房屋买卖合同是否有效；2、二被告是否有义务配合原告办理房屋产权过户手续。围绕焦点问题，原告提供证据，被告质证意见如下：1、原告提供房屋买卖合同原件一份。证明双方所形成的买卖合同意思表示真实，有效。二被告有异议，此件和我在原审卷宗中复印出来的不一样，无法确定其真实性，原告没有按合同约定付全款，原告存在违约行为。2、原告提供房屋产权证复印件一份。证明双方定立买卖合同时，此房屋登记在梁继凯名下。证据来源是被告卖给我房屋时给的复印件。二被告对证据真实性无异议，但是此复印件不是被告给他的。3、原告提供付款收据共计12枚，2009年12月18日给付10,000.00元；2010年1月15日给付17,000.00元；2010年2月1日20,000.00元；2010年2月8日8,000.00元；2010年5月25日给付20,000.00元；2010年6月9日给付10,000.00元；2011年1月20日给付20,000.00元；2011年1月29日给付12,000.00元；2011年6月24日给付6,000.00元；2011年11月30日给付5,000.00元；2012年1月7日给付8,000.00元；2012年6月15日给付3,000.00元；2012年7月16日给付1,500.00元；2012年11月1日给付4,000.00元；2013年6月18日给付3,000.00元；无日期的一份给付2,500.00元（双方最后确认给付日期为2013年6月18日），共计150,000.00元。二被告对收条的真实性无异议，该组证据能够证明原告存在违约行为，根据其陈述和证据其给付150,000.00元，而合同约定是245,000.00元，时间段限长，不符合一般的房屋买卖交易习惯，给被告造成了很大的经济损失。4、法庭调取的吉榆房产证于家镇第2012026**号产权证书。证实原被告双方争议的房屋400平方米2层楼结构现已登记在于力群名下，登记时间为2012年7月20日，房屋性质为商业服务。原告对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该房产证结合二审法院对梁继凯的询问笔录以及被告方在答辩中的陈述，仅仅证明了梁继凯与于力群之间是抵押担保关系，而非真正的买卖关系，不发生物权变动的法律效力。被告：因为办理的是抵押贷款，我不是卖给他的。现在房产处把房屋登记在他名下是错误的。因为在这之前我已经把一半的房产卖给张洪波了，因为张洪波没有给够我钱我才没给过户。我没有权利把已经卖给张洪波的房子再卖给于力群。5、提供2009年张洪波与王海东签订的房屋租赁合同一份。证明张洪波一直管理该房屋。被告无异议。6、提供电费折一份。证明入住该房后一直缴纳费用。被告无异议。围绕焦点问题，二被告提供证据，原告质证意见如下：提供2009年7月8日原告给被告出具的欠条一份。证明其尾欠房屋款145,000.00元，还款期限为当年的12月31日还清。二,反诉部分。反诉原告梁继凯、左艳玲诉称：1、请求依法判令准予解除二反诉人与被反诉人于2009年7月8日签订的房屋买卖合同。2、请求依法判令被反诉人承担违约赔偿金人民币100,000.00元。3、反诉费由被反诉人承担。反诉被告张洪波辩称：解除合同的形成权依法不能成立；违约赔偿请求权不能成立。因本案中反诉人未主张给付尚欠房款请求权，但答辩人仍同意在办理产权过户的同时向反诉人支付，支付数额及标准参照合同法解释（二）抵充规则计算。本案反诉部分争议的焦点是1、解除合同的条件是否成立；2、反诉原告请求违约金是否符合法律规定。围绕焦点问题，反诉原告提供证据，反诉被告质证意见如下：1、提供房屋买卖契约一份、2009年7月8日欠条及付款明细一份。证明反诉被告迟延履行主债务，截止至2014年6月10日其尚拖欠购房款本息39,538.00元。本案经一审、二审、发回重审，反诉被告始终未能履行给付价款义务；反诉人出卖房屋即未获得全部价款用于偿还其它债务，而反诉被告的行为给原告造成了较大的损失；反诉被告没有给价款，也未通过汇款、转帐、提存或向第三方指示交付的方式交付价款，构成违约，本案合同依法解除。反诉被告：对三份证据的真实性无异议。对证明问题有异议，因为买卖合同双方都履行义务，在履行时反诉被告享有履行抗辩权。在2014年12月份时反诉被告要求反诉原告为此房屋办理产权过户，同时也要求和梁继凯结清尚欠房款，以全部履行买卖合同。在反诉原告未将房屋过户给付反诉被告时，反诉被告有权拒绝交付房款。至于尚欠尾款，因本案已经通过诉讼程序解决，我们同意将剩余欠房款本息交由司法机关，在过户完毕后向反诉原告转交，从根本上维护双方的合同权益。2、证人李某某出庭证言：“梁继凯和左艳玲欠我钱，从2010年开始向我借了共计700,000.00元，利息2分5.这些钱他俩是买楼了。这些钱都是我亲人朋友的，到现在一分也没给。第一笔是2010年5、6月份是因为着急借钱向我借的，利息是2分5利率。”反诉原告无异议。反诉被告：与本案无关，并不能作为解除合同的证据。3、证人赵某某出庭证言：“双方争议的房屋是农行营业所的房屋，是我帮着从别人手里买来的，当时他俩没有钱，通过我从于利群那抬了400,000.00元钱，利息3分5，用了很长时间也没还上。后又把此房过户给于利群了，如果他能把欠于利群的钱还上后，房子还是归反诉原告。”反诉原告：无异议。反诉被告：说争议房屋过户到于利群名下不属实，其它事实我们不知情。经重审查明：2009年7月8日原告张洪波与被告梁继凯签订了一份房屋买卖合同，双方约定被告梁继凯将位于榆树市于家镇向阳街道西段的临街两层楼房的西面一半卖给原告张洪波，房屋作价为245,000.00元，合同签订之后，原告给付被告购房款100,000.00元，剩余的145,000.00元被告给原告出欠据一枚，约定2009年12月31日还清，此期间被告按月利率1分给原告支付利息。被告在合同签订后占有所购买的房屋。被告未能在约定的日期给付剩余房价款。后被告在3年6个月的时间里分16次给付原告150,000.00元（2009年12月18日给付10,000.00元；2010年1月15日给付17,000.00元；2010年2月1日20,000.00元；2010年2月8日8,000.00元；2010年5月25日给付20,000.00元；2010年6月9日给付10,000.00元；2011年1月20日给付20,000.00元；2011年1月29日给付12,000.00元；2011年6月24日给付6,000.00元；2011年11月30日给付5,000.00元；2012年1月7日给付8,000.00元；2012年6月15日给付3,000.00元；2012年7月16日给付1,500.00元；2012年11月1日给付4,000.00元；2013年6月18日给付3,000.00元、2,500.00元。）。截止2013年6月18日还欠被告房款24868.34元。另查明，因被告向第三人于力群借款，将原被告双方争议的400平方米2层楼结构房屋抵押给第三人于力群，2012年7月20日，原被告双方争议的400平方米2层楼结构房屋在榆树市房地产管理处登记在于力群名下。本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，故应认定原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效。原告虽未按双方约定给付后期房价款，属于违约行为，但双方未约定违约金，被告对原告按一分利给付利息亦认可，此行为视为双方达成新的付款协议，因此，对被告要求原告给付违约金的请求，不予支持。被告将400平方米2层楼结构房屋全部抵押给第三人于力群，其中原告购得西侧200平方米2层楼结构房屋部分抵押时未征得原告同意，该部分抵押无效。原被告双方签订的房屋买卖合同中约定被告有义务协助原告办理房屋产权过户登记，虽然本案争议房屋现在登记第三人于力群名下，但被告通过其他方法可以将争议房屋恢复到自己名下，然后再协助原告将原告购买的房屋产权过户。被告反诉主张解除二反诉人与被反诉人于2009年7月8日签订的房屋买卖合同，没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条之规定，判决如下：原告（反诉被告）张洪波与被告（反诉原告）梁继凯、左艳玲双方签订的房屋买卖合同有效；二、被告（反诉原告）梁继凯、左艳玲将原告（反诉被告）张洪波购买的西侧200平方米2层楼结构房屋部分抵押给第三人于力群的行为无效。三、被告（反诉原告）梁继凯、左艳玲于本判决生效后十个月内协助原告（反诉被告）张洪波办理房屋产权过户登记手续。四、原告（反诉被告）张洪波于本判决生效后给付被告（反诉原告）梁继凯、左艳玲房价款24868.34元，并给付利息（月利率1%，从2013年6月19日起至实际给付之日止，本金按24868.34元计算）五，驳回被告（反诉原告）梁继凯、左艳玲的其他反诉请求。案件受理费100.00元，原被告各负担50.00元；反诉费100.00元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 田利& # xB;代理审判员 赵士杰人民陪审员 杨 凯二〇一七年五月二十二日书 记 员 杨 春 来 微信公众号“”