（2016）赣0121民初3118号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-31
案件名称
江西省翠林山庄有限公司与吴小国商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌县人民法院
所属地区
南昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西省翠林山庄有限公司,吴小国
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初3118号原告：江西省翠林山庄有限公司。住所地：南昌县南昌翠林高尔夫度假酒店*号。统一社会信用代码：913601007511154311。法定代表人：赵长龙，该公司董事长。委托代理人：邓文超，该公司职员。委托代理人：车良岐，该公司职员。被告：吴小国，男，1962年12月20日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。原告江西省翠林山庄有限公司（以下简称翠林公司）诉被告吴小国商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠林公司委托代理人邓文超到庭参加诉讼。被告吴小国经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告翠林公司诉称：2014年8月14日，原、被告签订了《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2014-015458）及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的位于迎宾中大道3988号“恒大绿洲”五期3#高层3单元1602号房，该商品房总价为673797元，被告应于2014年8月14日前支付首期房款203797元，余款470000元须在2014年8月14日前办理银行按揭。后，交通银行南昌市府前支行与原、被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定，被告向银行贷款470000元用于支付购房款，原告为该笔贷款提供连带保证责任；被告应按月分期向银行偿还贷款；若被告发生违约事件的，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，并要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行申请住房贷款，银行于2014年9月3日发放了该笔贷款共计470000元。2016年5月起，被告因自身原因无力偿还该笔按揭贷款，不再继续偿还按揭贷款，已经连续四三期未偿还银行按揭贷款。2016年9月30日，银行按照合同约定要求原告承担保证责任，原告向该行支付了445127.75元（其中本金430652.59元，利息、复息及罚息等共计14475.16元），用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息等。原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除合同，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退回，同时被告必须协同原告到房管局办理有关解除手续。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2014年8月14日签订的《南昌县商品房买卖合同（合同编号为2014-015458）》及《合同补充协议》；2、判令被告配合原告前往房管局办理解除合同备案手续；3、被告已支付的购房款203797元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币4306.52元；4、判令被告承担原告代为支付的贷款利息、复息及罚息等共计14475.16元；5、判令被告向原告返还老带新奖励13500元。本案诉讼费用由被告承担。被告吴小国未答辩。经审理查明：2014年8月14日，被告吴小国（买受人）与原告翠林公司（出卖人）签订合同编号为2014-015458号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大绿洲五期3#高层3单元1602号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2014年8月14日前支付首期房款203797元，余款470000元须在2014年8月14日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）第5项约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《南昌县商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。《合同补充协议》第四条双方同意本合同第七条补充如下：1、本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。商品房买卖合同签订后，原告与被告吴小国及案外人交通银行股份有限公司江西省分行（以下简称为交通银行）办理了470000元的18年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了编号为15（2014）513号的《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的470000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款交通银行已于2014年9月3日发放。至2016年9月，被告吴小国已连续6期未按约偿还银行贷款。2016年9月30日，交通银行扣划原告账户内445127.75元（其中本金430652.59元，利息、罚息、复利等共计14475.16元）用于结清被告吴小国所欠款项。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《关于承担连带保证责任的证明》、还款明细等证据予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》第七条已约定被告逾期付款的违约责任，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2014-015458号《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款470000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了445127.75元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故原告主张解除编号为2014-015458号的《南昌县商品房买卖合同》并请求被告配合原告前往房管局办理解除合同备案手续，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币4306.52元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币430652.59元，按该数额的1%计算违约金，违约金应为4306.52元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计14475.16元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币14475.16元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款203797元归原告所有，本院不予支持。原告诉请要求被告返还老带新奖励13500元，却未提供任何证据以证明自己的事实主张，应承担举证不能的不利后果。被告吴小国经传票传唤无正当理由拒不到庭，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告吴小国于2014年8月14日签订的编号为2014-015458号《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告吴小国应在本判决生效之日起十日内配合原告前往房管局办理上述合同的解除备案手续；三、被告吴小国应在本判决生效之日起十日内支付原告江西省翠林山庄有限公司逾期付款430652.59元的违约金人民币4306.52元；四、被告吴小国应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省翠林山庄有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计14475.16元；四、驳回原告江西省翠林山庄有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10538元、保全费1520元、公告费600元，合计为12658元由被告吴小国承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 朱 琳人民陪审员 李 娟人民陪审员 谢小青二〇一七年五月二十二日书 记 员 刘文莉 来源：百度搜索“”