（2016）粤5122民初361号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-06-19

案件名称

饶平县中医医院与谢金水房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

饶平县人民法院

所属地区

饶平县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

饶平县中医医院,谢金水

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十二条，第四十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省饶平县人民法院民事判决书（2016）粤5122民初361号原告：饶平县中医医院（饶平县华侨医院），住所地饶平县。法定代表人：余家茂，该院院长。委托诉讼代理人：李卓群，广东凡立律师事务所律师。被告：谢金水，男，1971年5月14日出生，汉族，住饶平县。委托诉讼代理人：谢孝义，广东烨彰律师事务所律师。原告饶平县中医医院（饶平县华侨医院）与被告谢金水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李卓群、被告谢金水的委托诉讼代理人谢孝义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶平县中医医院（饶平县华侨医院）提出如下诉讼请求：1、解除原、被告双方于2010年7月1日签订的《铺面租赁协议》；2、被告腾退出向原告租赁的饶平县××镇菜场街中医院门诊部首层的商铺1间，并将该商铺交还原告占有、管理、使用；3、被告承担本案的有关诉讼费用。事实和理由：2010年7月1日，原告与被告签订《铺面租赁协议》，将饶平县××镇菜场街中医院门诊部首层的商铺1间出租给被告使用，协议约定租赁期限至2023年12月31日止。在履行协议过程中原告收到饶平县人民政府2016年3月10日发布的饶府〔2016〕8号文件。根据该文件精神，原告已经确实无法继续履行双方签订的该《铺面租赁协议》。原告经多次与被告协商解除该《铺面租赁协议》未果。因此，原告诉至法院，请求法院依法判决。被告谢金水辩称：一、原告于2010年7月1日与答辩人签订的《铺面租赁协议》，是原告实施上级主管部门的批准，继续盘活位于饶平县××镇菜场街门诊大楼存余的闲置房产而对外出租的一部分，该协议是双方真实的意思表示，合法有效。饶平县中医医院是位于饶平县××镇菜场街门诊/住院办公楼等房产的所有权人，其搬迁到黄冈镇××大道××号新的场地之后，原来位于饶平县××镇菜场街门诊/住院办公楼等房产大部分闲置。原告为了盘活闲置的房产，经过上级主管部门批准，于2003年9月1日在饶平县公证处的公证下，通过公开招标的形式，以20年租金共138万元的标价，将位于饶平县××镇菜场街和环城路中医院门诊部首层的商铺共17间，出租给答辩人。原告为了盘活第二层闲置的房屋250平方米，以答辩人提供补偿（赞助）10万元为条件，经班子集体研究，于2010年4月21日与答辩人签订补充协议，将第二层房屋250平方米附条件地增租给答辩人。为了实施上级主管部门的批准，继续盘活存余的闲置房产，原告将位于饶平县××镇菜场街门诊大楼首层的商铺1间(面积约35平方米的闲置铺面)对外出租，并于2010年7月1日与答辩人签订的《铺面租赁协议》，该协议是双方真实的意思表示，合法有效。（1）根据协议主文第一行“甲方经上级主管部门批准……”，以及协议第1、2条规定：“甲方愿将位于饶平县××镇菜场街中医院门诊部首层的商铺1间，面积35平方米出租给乙方经营，期限13年6个月，年租金3万元。”（2）协议规定了答辩人有权将该铺屋进行转租。对此，该协议第4条规定：“租赁期间其它规定：3、甲方同意乙方将租赁物转租给第三者用于合法经营或住宿等”为证。（3）原、被告双方都有进行签名和盖章。根据《合同法》第44条：“依法成立的合同，自成立时生效”。根据《民法通则》第55条：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。本案原告与答辩人签订《铺面租赁协议》的民事行为能力，双方的意思表示真实，合同的租赁的期限为13年6个月，不违反《合同法》第214条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”这一强制性规定。因此，本租赁协议是合法有效的。另外，原告饶平县华侨医院这个名字，是饶平县中医医院搬迁到黄冈镇××大道××号办公和经营之后，增加的一个名字，但饶平县中医医院与饶平县华侨医院这二个单位，是一套人马，两块招牌，同一个负责人，同一地点办公和经营，这两个单位对外是无法分清的。二、本案没有解除合同的法定情形，原告要求解除租赁合同，理由不成立。1、答辩人签订本合同之后，严格遵守合同的规定，履行付还租金等义务。2、本案没有合同法第93条和第94条规定的解除合同的情形。原告更没有向法庭提供答辩人违约，或者本案租赁的铺屋出现自然灾害等客观原因造成该房屋无法履行合同的证据。由此可见，原告要求解除租赁合同，理由不成立。三、饶平县《行政事业单位国有资产收益管理办法》（即原告所称的“饶府〔2016〕8号”文件），是属于抽象的行政行为，是饶平县财政局为了规范国有资产收益收缴工作而制定的规定，而不是禁止或解除事业单位出租国有资产的规定。因此，原告起诉书将此文件作为解除事业单位租赁合同的依据，理由不成立。1、根据饶平县《行政事业单位国有资产收益管理办法》第一条：“为加强县事业单位的国有资产管理，规范其国有资产收益收缴工作，确保国有资产收益及时足额上缴县财政……制定本办法”的规定，可以印证，该文件是为了“规范其国有资产收益收缴工作，确保国有资产收益及时足额上缴县财政”而制订的，而不是禁止或解除事业单位出租国有资产的规定。2、从行政法的角度看，饶平县《行政事业单位国有资产收益管理办法》，是属于抽象的行政行为，而不是地方性法规，并且，该文件是专门针对行政、事业单位出租、出借国有资产获得的收益，要进行“收支两条线”管理的规定，实质上是对租金收益管理的内部规定，这与承租人无关。故原告起诉书将此文件作为解除本案租赁合同的依据，理由不成立。四、答辩人于2016年6月23日通过工商银行付还2016年7月1日至2017年6月30日的租金30000元，但原告收到款后，又通过银行将租金退还答辩人。原告此行为违反合同法第6条及第8条的规定，不受法律保护，更不能作为没有收到答辩人租金的理由。五、答辩人承租后，也按原告在租赁合同第4条3关于“甲方同意乙方将租赁物转租给第三者用于合法经营或住宿等”的规定，行使转租权利，于2010年7月将上述铺屋转租给何焕文（男，1971年5月17日出生，住址饶平县××镇××横××号之右）经营服装，何焕文也在此场地上投资了180万元，原告提出解除合同，不仅严重违反法律规定，也严重损害答辩人和第三人何焕文的合法权益，造成社会不安定。鉴于上述理由，答辩人请求：1、原告与答辩人签订的铺屋租赁合同合法有效，请法院判决原告继续履行合同；2、驳回原告的全部诉讼请求，并承担诉讼费。原告饶平县中医医院（饶平县华侨医院）围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、《铺面租赁协议》；二、饶府〔2016〕8号文件及《饶平县行政事业单位国有资产收益管理办法》。被告谢金水为其辩解提交了如下证据：一、被告身份证；二、房屋登记信息查询结果证明；三、2010年7月1日的《铺面租赁协议》;四、2003年9月1日《铺面租赁协议》公证书；五、2010年4月21日的《〈铺面租赁协议〉的补充协议》；六、2010年5月4日《收款收据》和2015年4月28日《收款收据》；七、原告362号案件起诉书和法院应诉通知书；八、电子银行回单、转账汇款单；九、被告银行借记卡账户历史明细清单；十、何焕文的证实材料和身份证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告的证据一无异议，对证据二的关联性有异议。原告对被告的证据一、三无异议，对被告的证据二、四、五、六、七的关联性有异议，对证据九的合法性有异议，对证据十的真实性、合法性、关联性有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的何焕文证实材料，在实质上系何焕文的个人证言，因何焕文并未以证人身份出庭作证，故本院对该证实材料不予采信和确认。对当事人有异议的上述其他证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告饶平县中医医院（饶平县华侨医院）系饶平县××镇菜场街134号中医院第一幢门诊住院办公楼（总件）、第二幢制药室的权属人。2010年7月1日，原告饶平县中医医院（饶平县华侨医院）与被告谢金水签订了一份《铺面租赁协议》，该协议载明：甲方（即原告）经上级主管部门批准，同意将已有的位于饶平县××镇菜场街中医院门诊部首层的商铺1间（即金嘉大药房相邻右侧铺），面积约35平方米出租给乙方（即被告）经营使用；租赁期限为13年6个月，从2010年7月1日起至2023年12月31日止；每年租金3万元，乙方应于每年7月1日至10日交付当年度租金；乙方应依法经营，不得利用租赁物搞非法经营活动，不得将租赁物作为抵押物，甲方同意乙方将租赁物转租给第三者用于合法经营或住宿等；合同生效后，双方均不得单方解除合同，若一方违约，违约方应赔偿守约方因此而造成的经济损失；甲方应确保乙方租赁权，在租赁期间，如因“权属”纠纷，应由甲方负责理会清楚；本合同从签订之日起生效。合同签订后，原告依约将涉案租赁物交付被告经营使用。被告亦依约向原告交清了2016年6月30日之前的租金。2016年3月10日，饶平县人民政府发布了《关于印发〈饶平县行政事业单位国有资产收益管理办法〉的通知》（饶府〔2016〕8号），要求各镇政府、韩江林场、县府直属各单位，认真贯彻执行饶平县财政局拟订的《饶平县行政事业单位国有资产收益管理办法》（以下简称《收益管理办法》）。该《收益管理办法》第五条规定，行政事业单位依法将国有资产用于对外投资、出租、出借、担保等经营性用途，应由单位提出申请，经主管部门审核后，报县财政局审批。未经批准，不得将单位的资产用于出租、出借等经营性用途。原告收到该文件后，遂于2016年6月1日向本院起诉，请求判如上述所请。诉讼期间，被告于2016年6月23日通过工商银行付还原告2016年7月1日至2017年6月30日的年度租金30000元。原告收到该款后，又通过银行将该租金退还被告。庭审中，原告承认被告在履行合同过程中并没有违约行为。原告无法提供相关证据证明涉案租赁物在出租时属于依法应当招投标的项目。被告称涉案租赁物已转租给案外人何焕文经营使用，但被告只能提供何焕文的证实材料及身份证予以佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。原告饶平县中医医院（饶平县华侨医院）与被告谢金水于2010年7月1日签订的《铺面租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，对缔约双方具有法律约束力。双方应当按照合同约定履行自己的义务。被告承租涉案租赁物后，依约履行了按期付还租金等合同义务，并没有违约行为。原告亦应当按照法律的规定及合同的约定，不得单方擅自解除合同。协议履行期间，原告以收到饶平县人民政府2016年3月10日发布的饶府[2016]8号文件为由，请求解除上述《铺面租赁协议》，并要求被告腾退出向原告租赁的饶平县××镇菜场街中医院门诊部首层的商铺1间，将该商铺交还原告占有、管理、使用。因饶府[2016]8号文件是饶平县财政局为规范国有资产收益收缴管理工作而制订的，并不是禁止或解除事业单位出租国有资产的规定。而且，上述《铺面租赁协议》签订时间远早于饶府〔2016〕8号文件的发布时间，被告自合同签订后，一直能够自觉履行缴交租金等合同义务，并没有存在违约的情形。可见，本案并不存在可予解除合同的法定情形。因此，原告要求解除上述《铺面租赁协议》，证据不足，理由不成立，本院依法予以驳回。在租期尚未届满，且上述《铺面租赁协议》未被依法解除、撤销或确认为无效合同的情况下，被告享有使用本案租赁物的权利，无需将本案租赁物交还原告。故原告要求被告腾退出向原告租赁的饶平县××镇菜场街中医院门诊部首层的商铺1间，并将该商铺交还原告占有、管理、使用，本院依法不予支持。被告提供的何焕文证实材料，在实质上系何焕文的个人证言，因何焕文并未以证人身份出庭作证，而且该证实材料并不等同于书面的转租合同，不足以证明转租关系的存在，因此，被告称涉案租赁物已转租给案外人何焕文经营使用，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告饶平县中医医院（饶平县华侨医院）的全部诉讼请求。案件受理费3900元，由原告饶平县中医医院（饶平县华侨医院）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于潮州市中级人民法院。审判长　　周惠刚审判员　　郑潮坤审判员　　陈松炎二〇一七年五月二十二日书记员　　陈润玲来源：百度“”