（2017）川0903民初1202号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-08-22
案件名称
原告四川中诚物业管理有限公司（下称中诚物业）与被告王小英物业服务合同纠纷民事判决书
法院
遂宁市船山区人民法院
所属地区
遂宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川中诚物业管理有限公司,王小英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0903民初1202号原告：四川中诚物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区红牌楼北街1号。法定代表人刘月英，该公司董事长。委托诉讼代理人：王张桥，系公司员工，男。委托诉讼代理人：任强，四川诸葛律师事务所律师。被告：王小英，女，汉族。委托诉讼代理人：罗丽，女，汉族,系被告王小英之女。原告四川中诚物业管理有限公司（下称中诚物业）与被告王小英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中诚物业的委托诉讼代理人王张桥、任强、被告王小英的委托诉讼代理人罗丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中诚物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业费5119元及违约金6922元，合计12041元；2.依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告中诚物业于2010年9月1日签订遂宁市南瑞.水都豪庭小区《前期物业服务协议》，约定由中诚物业就被告购买的南瑞.水都豪庭提供物业服务，2015年6月30日签订《南瑞.水都豪庭物业服务合同》，收费标准为每月每平方米1.1元，原告按合同约定给被告提供了物业服务，但被告把与本案无关的问题强加于原告，违背《物业服务合同》的约定：拖欠2012年9月1日至2016年8月31日的物业费5119元至今，原告催收无果，遂起诉来院。被告王小英辩称，被告未与原告签订物业服务合同，不认可与原告具有合同关系；杨国安不是水都豪庭的业主，其代表业主委员会于与原告签订的物业服务合同是无效的；被告提供物业服务时服务不到位，私自停水，被告租用的停车位被其他人占用，物管公司不予管理；原告占用小区公共场所用于出租且私自动用大修基金。本院经审理认定事实如下：被告王小英系南瑞.水都豪庭房屋业主，该房屋建筑面积为平方米。2010年9月1日，原告与被告签订了《【南瑞.水都豪庭】前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告提供前期物业服务，该合同有效期至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订正式的《物业管理合同》生效时止，双方同时约定“对4楼以上的住宅第一年按照每月每平方米0.6元的价格计收物业管理费，自第二年起则按照每月每平方米0.8元的价格计收，电梯运行能耗费则按照每月25元每户的标准计收，业主应在物业服务合同到期之日前预交下一年的物业管理费，如逾期缴纳，则要按照每日千分之三的标准缴纳滞纳金”。2012年7月1日，南瑞.水都豪庭业主委员会与原告中诚物业签订了《南瑞.水都豪庭物业服务合同》，南瑞.水都豪庭业主委员会正式聘用原告中诚物业为南瑞.水都豪庭小区提供物业服务，该合同有效期自2012年7月1日起至2015年6月30日止，在该合同中双方约定“对该小区3层以上住宅按照1.1元每月每平方米（物业服务费0.8元/月/平方米，电梯能耗费30元/户）的标准收取物业服务费，物业服务费用按年缴纳，业主应在每次物业服务到期前10前交清下年物业服务费用，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按照每日百分之三的标准支付违约金”。2015年8月21日，南瑞.水都豪庭业主委员会再次和原告中诚物业签订《南瑞.水都豪庭物业服务合同》，该合同有效期自2015年8月1日起至2020年7月30日止，双方约定“在2015年8月1日至2018年7月31日之间，三层以上的住宅，按照1.1元每月每平方米的标准收取物业服务费，该费用中已包含电梯能耗费，物业服务费用按年缴纳，业主应于每次物业服务到期前10日交清下年物业服务费用，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按照每日百分之三的标准向乙方支付违约金”。被告王小英在按约缴纳了2010年9月1日至2012年8月31日之间的物业服务费后，就未再缴纳物业服务费。被告王小英自2012年9月1日至2016年8月31日欠付的物业服务费为5119元。本院认为，原告中诚物业系具有物业服务资质的公司，被告王小英于2010年9月1日与原告签订《前期物业管理服务协议》，该行为表明被告已经明知并接受了原告作为南瑞.水都豪庭的前期物业服务企业，此后，原告通过与南瑞.水都豪庭小区业主委员会签订《南瑞.水都豪庭物业服务协议》正式成为了南瑞.水都豪庭的物业服务单位，原告与被告之间形成了物业服务合同关系。被告王小英虽辩称“不认可与原告存在物业服务合同关系”，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本院对被告王小英的该辩解理由，不予支持。关于被告“杨国安不是水都豪庭业主，其代表业主委员会与原告签订的物业服务合同无效”的辩解理由，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定……（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条“决定本条例第十条规定的除第（五）、（六）之外的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，决定物业服务合同是否有效，应看物业服务企业的选聘是否经过了业主大会决定，而不是看业主委员会的成立是否有效。在本案中，被告王小英虽出示了本院（2016）川0903行初字15号行政判决书证明南瑞.水都豪庭的第二届业主委员会成立违法，但并未出示证据证明决定选聘原告中诚物业作为南瑞.水都豪庭物业服务企业的业主大会违法，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。因被告王小英并未出示确实、充分的证据证实原告具有“服务不到位、占用公共场所、动用大修基金”等行为，故对被告该辩解理由，本院不予采纳。综上，在合同履行期内，原告依约为被告提供了物业服务，被告亦应根据合同约定按时缴纳物业服务费，故对原告诉请被告缴纳所欠物业服务费5119元的请求，本院予以支持。被告未按时缴纳物业服务费，根据合同约定，其应向原告支付违约金，但原告诉请的违约金额过高，本院酌情支持500元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王小英于本判决生效后十日内支付原告四川中诚物业管理有限公司从2012年9月1日起至2016年8月31日的物业费5119元以及违约金500元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告王小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员 何小宁二〇一七年五月二十二日书记员 曹 芮 来自：