（2017）豫03民终1471号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-06
案件名称
洛阳市新天地置业集团有限公司、杨二雷房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洛阳市新天地置业集团有限公司,杨二雷,中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终1471号上诉人（原审被告）：洛阳市新天地置业集团有限公司。住所地：洛阳市洛龙区金城寨街**号*幢901东侧。法定代表人：康续伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：付景新、王双双，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨二雷，男，汉族，1990年3月3日出生，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：王振安，孟津县法律服务所法律工作者。原审第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行。住所地：洛阳市西工区解放路供销综合*楼。负责人：雷建云，该行行长。委托诉讼代理人：段惠燕、尹万民，该公司员工。上诉人洛阳市新天地置业集团有限公司（以下简称洛阳新天地公司）因与被上诉人杨二雷以及原审第三人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行（以下简称工行洛阳九都支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服孟津县人民法院（2016）豫0322民初1129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洛阳新天地公司的委托诉讼代理人付景新，被上诉人杨二雷的委托诉讼代理人王振安，原审第三人工行洛阳九都支行的委托诉讼代理人段蕙燕、尹万民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳新天地公司上诉称：1、请求撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人于2013年9月9日签订了《商品房预售合同》，该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：3、出卖人协助买受人办理权属证书。即上诉人与被上诉人之间合同中约定，未按期办理房地产权属证书的，上诉人应当协助被上诉人办理房地产权属证书。一审法院却判决解除上诉人与被上诉人之间《商品房预售合同》，此判决严重违反了双方之间的合同约定。二、一审法院适用法律错误。2014年5月31日前，上诉人已经符合合同约定的房屋交付给被上诉人，并于同年6月4日在孟津县房产管理局办理了抵押登记。上诉人已履行了合同的主要义务，交付了房屋，并且被上诉人已经装修、使用该房屋多年，《商品房预售合同》目的已经实现。《物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”因此，若是解除合同，则被上诉人需返还房屋，这与物权法的规定相抵触。故一审法院错误的以不能实现合同目的为由，判决解除上诉人与被上诉人之间的合同关系，并返还财产，赔偿损失，严重违背《物权法》之规定，适用法律严重错误。综上所述，上诉人请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判并驳回被上诉人的所有诉讼请求。杨二雷辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，判决合理合法。一、上诉人提供的商品房买卖合同是单方制式合同，答辩人2013年签订合同后就按合同约定履行相应义务，然而上诉人至今依然没有到登记机关备案，仍不具备办证条件。二、一审适用法律正确。上诉人没有履行其全部义务，没能办理房产证，答辩人并没有装修和入住该房。工行洛阳九都支行述称，2014年5月28日杨二雷作为借款人与答辩人及上诉人签订了借款担保合同，答辩人才发放了24万元贷款。该借款担保合同不因上诉人和被上诉人的纠纷而解除，该合同是以贷款结清为解除条件。杨二雷向一审法院起诉请求：要求解除原被告之间的买卖合同及借款担保合同，并要求被告返还购房款及利息、税金、装修保证金等共计394459.2元（庭审中，增加诉求要求赔偿经济损失5000元及律师费5000元共计10000元），由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年9月9日，原告杨二雷与被告洛阳新天地公司签订《商品房预售合同》（编号：GF-2000-0171），约定买受人向出卖人购买位于孟津县××大道与会××路交汇处××天地××单元××房，房屋建筑面积共128.91平方米，每平方米为2740元，总金额353213元。买受人于2013年6月26日前付清首付113213元，其余240000元采取银行贷款方式支付。出卖人应于2014年5月31日前将该房屋交付给买受人，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30天内告知买受人的：法律法规或政策原因或政府原因等非出卖人原因造成的：买受人违约的出卖人按照对应期限顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部的已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告杨二雷向被告洛阳新天地公司支付了首期购房款113213元。2014年5月28日，原告杨二雷作为借款人与工行洛阳九都支行（贷款人）、洛阳新天地公司（保证人）签订编号为2012-1244的《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为240000元，贷款期限为30年，自2014年7月21日起至2044年7月21日止。借款人应将借款用于购买位于孟津县××大道与会××路交汇处××天地××单元××房，贷款人将贷款资金划入洛阳新天地公司名下账户，贷款以等额本息还款方式偿还，借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，洛阳新天地公司为本合同项下杨二雷的全部债务提供抵押及连带责任保证。同年7月21日，工行洛阳九都支行发放贷款240000元，原告杨二雷自2014年8月起逐月向建行洛阳分行归还贷款本息截止起诉时（2016年7月）为37854.88元。该房产于2014年6月4日在孟津县房产管理局办理了抵押登记。2014年9月8日，被告向原告交付房屋，原告又与被告下属的洛阳新天地集团物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，原告依协议缴纳装修保证金1000元，装修管理费321元。后因本案所争议的房产因被告缺少部分手续，不具备办理房产证条件，原告多次催促仍无法办理房产证，特诉至该院。又查明，原告于2014年12月1日缴纳契税7042.34元。一审法院认为，原告杨二雷与被告洛阳新天地公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，被告洛阳新天地公司作为涉案房产的开发商，向房产登记机关提供相关资料进行备案，协助买受人即原告办理房产权属证书系其基本的合同义务。根据合同约定，被告至今尚不能完善备案登记，仍无法协助原告办理房产权属证书，买受人有权解除合同。原告已依约向被告缴纳了首付款，并通过银行按揭的方式将剩余房款支付给被告。现被告存在违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应于支持，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，被告存在违约，但原告主张经济损失10000元，计算过高，酌定4000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告杨二雷要求解除与第三人建行洛阳分行签订的《个人购房借款/担保合同》，一审法院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告向一审法院主张被告返还购房款，涉案商品房预售合同解除后，洛阳新天地公司除应按约将杨二雷支付的首付款及利息返还外，还应返还原告已向工行洛阳九都支行所还的贷款本息。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人，故原告杨二雷要求被告洛阳新天地公司向工行洛阳九都支行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，一审法院予以支持。因被告的违约行为致使合同目的无法实现，原告为购买涉案房屋花费契税7042.34元及所缴纳的装修保证金及管理费1321元，被告应予赔偿。原告主张的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告杨二雷与被告洛阳市新天地置业集团有限公司签订的《商品房预售合同》（编号：GF-2000-0171）；二、解除原告杨二雷与第三人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行的《个人购房借款/担保合同》（编号：2012-1244）；三、被告洛阳市新天地置业集团有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告杨二雷首付款113213元；四、被告洛阳市新天地置业集团有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告杨二雷已偿还第三人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行的按揭贷款本息暂计37854.88元（截止2016年7月数额为37854.88元，最终数额以原告向第三人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行实际偿还的数额为准）；五、被告洛阳市新天地置业集团有限公司自本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行偿还原告杨二雷所签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2012-1244）剩余的贷款；六、被告洛阳市新天地置业集团有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告杨二雷所缴纳的契税7042.34元及管理费1321元；七、被告洛阳市新天地置业集团有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告杨二雷经济损失4000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7370元，由被告洛阳市新天地置业集团有限公司承担（暂由原告垫付，待执行时由被告一并给付原告。）。二审中，杨二雷提交了照片三张，欲证明涉案房屋并未装修入住。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：虽然洛阳新天地公司与杨二雷所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，洛阳新天地公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。如因洛阳新天地公司的责任，杨二雷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，洛阳新天地公司协助杨二雷办理权属证书。本案中，洛阳新天地公司于2014年9月8日向杨二雷交付了房屋，但因其原因至今仍无法办理房屋所有权登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权证登记的期限届满后超一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故原审法院判令洛阳新天地公司与杨二雷解除房屋买卖合同并赔偿相应损失，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”故原审法院对本案的处理并无不当，上诉人洛阳新天地公司的上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3542元，由上诉人洛阳市新天地置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵国欣审判员 沈可可审判员 王 鹏二〇一七年五月二十二日书记员 李亚丹 更多数据：