（2016）苏11民终3174号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-06-15

案件名称

孔国华、陈兰与马广勇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省镇江市中级人民法院

所属地区

江苏省镇江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马广勇,孔国华,陈兰,夏福全

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省镇江市中级人民法院民事判决书（2016）苏11民终3174号上诉人（原审被告）：马广勇，男，1969年10月8日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市。委托诉讼代理人：钱良，江苏金正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧晖，江苏金正平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔国华，男，1970年4月11日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市。委托诉讼代理人：李长云，江苏丹凤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈兰，女，1968年12月24日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市。委托诉讼代理人：李长云，江苏丹凤律师事务所律师。原审第三人：夏福全，男，1947年6月22日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市。上诉人马广勇因与被上诉人孔国华、陈兰及原审第三人夏福全房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2016）苏1181民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日受理后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。马广勇上诉请求：改判或者发回重审；驳回被上诉人的所有诉讼请求；一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：纠纷系被上诉人未履行协议所致，不应判决由上诉人承担诉讼费用；办理所有权变更登记是买受人的义务，被上诉人一审中既有确认产权的诉讼请求，又有履行合同的诉讼请求，不符合规定；一审判决违背了交易规则，突破了被上诉人的诉讼请求；案涉车库不包含在双方买卖之中，该车库应归上诉人所有；双方之间的买卖协议已经解除，不应根据该协议裁决案件。孔国华、陈兰二审辨称，案涉协议合法有效；上诉人一审期间并未提出合同已经解除的抗辩，且解除合同的通知是被上诉人提起民事诉讼后上诉人为扭曲相关事实而做出的行为。夏福全在二审期间未发表意见。孔国华、陈兰向一审法院起诉请求：确认丹阳市电脑专用纸厂住宅楼2单元301室房产及车库归孔国华、陈兰所有；马广勇协助孔国华、陈兰办理过户手续；案件诉讼费由马广勇承担。一审法院认定事实：孔国华、陈兰系夫妻关系。2001年11月20日，孔国华与马广勇达成购房协议，孔国华购买京阳花园2号楼2单元301室房产，面积86㎡，价格73000元；并约定孔国华先付3万元，2001年12月再付1万元，余款分期付清，付清后马广勇将房产证交给孔国华、陈兰。协议签订时，孔国华、陈兰即给付马广勇3万元，之后孔国华、陈兰分别于2002年7月7日付款4000元，2003年1月13日付款4000元，2005年2月5日付款3000元，2004年1月16日付款6000元，合计支付了马广勇47000元。协议签订后，马广勇即将房屋交付孔国华、陈兰，孔国华、陈兰使用该房屋至今。另查明，京阳花园2号楼2单元301室房产登记的坐落为丹阳市电脑专用纸厂住宅楼2单元302室，登记权利人为夏福全。1998年3月16日夏福全购买了该房产，办理了房屋产权证，产权证号为丹云字第××号。后夏福全又将该房产退还给了丹阳市京阳房地产开发有限公司（该公司已注销登记），但未将产权证变更。丹阳市京阳房地产开发有限公司将该房产以工程抵债的方式抵给了马广勇，马广勇将房屋售予了孔国华、陈兰。该房产在1998年建造后，孔国华、陈兰单元东侧为单号，西侧为双号，2000年调整为单元东侧为双号西侧为单号，301室原标为302室。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案涉及的是不动产交易，双方在购房协议中约定了房款付清后马广勇交房产证给孔国华、陈兰，按照交易习惯，该约定实际为对房屋所有权转移的约定，房屋所有权应当自孔国华、陈兰付清房款后转移至孔国华、陈兰。现孔国华、陈兰并未能举证证明已付清房款，主张标的物所有权没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人具有转移标的物所有权的义务，不动产所有权应当自登记之日起转移，故马广勇应当协助孔国华、陈兰办理产权变更登记。孔国华、陈兰主张马广勇协助办理房产变更登记于法有据，应予支持。涉案房产目前登记在夏福全名下，但其并不是实际所有权人，在不动产登记部门需要的情况下，夏福全应当配合马广勇以及孔国华、陈兰办理相关手续，但不需要承担因所有权变动产生的任何费用。关于孔国华、陈兰主张车库，因该车库至今未办理所有权初始登记，不符合变更登记的条件，对孔国华、陈兰该诉讼请求不予支持。关于马广勇主张的价款未支付问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，孔国华、陈兰具有支付价款的义务，马广勇具有转移标的物所有权的义务，根据双方约定孔国华、陈兰支付价款和马广勇转移标的物所有权具有先后顺序。现孔国华、陈兰仅能举证证明支付了47000元，剩余26000元未能举证证明已支付，应当承担举证不能的不利后果。马广勇有权在孔国华、陈兰支付价款26000元前拒绝协助孔国华、陈兰办理变更登记。关于马广勇主张的利息等损失责任，前述第六十七条中规定的当事人互负债务指的是当事人互负对价给付义务，本案中即支付价款与转移标的物所有权的义务。而损失赔偿责任属于合同次生义务，是在当事人违反合同义务后才产生的，与主合同义务不具有对价关系。当事人不能以对方当事人未履行违约赔偿为由拒绝履行主合同义务。故马广勇主张的赔偿损失不形成对孔国华、陈兰诉讼请求的抗辩，如果马广勇主张权利可以提起反诉，但经释明，马广勇未能在一审辩论终结前提起反诉，应当另行诉讼，本案不作处理。判决：一、在符合不动产登记部门登记条件的情况下，马广勇应于孔国华、陈兰支付购房款26000元后七日内将丹阳市电脑专用纸厂住宅楼2单元302室房产（上述为登记地址，房产证号：丹云字第××号）变更登记至孔国华、陈兰名下；在不动产登记部门需要的情况下，夏福全应当配合孔国华、陈兰和马广勇办理相关手续，但不承担因所有权变动产生的任何费用；二、驳回孔国华、陈兰的其他诉讼请求；案件受理费6550元，由孔国华、陈兰承担2332元，马广勇承担4218元（此款孔国华、陈兰已垫付，马广勇于判决生效后给付孔国华、陈兰)。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人有权根据民事诉讼法的规定，根据自己的意见在民事诉讼中提出相应的诉讼请求，被上诉人的一审诉讼请求符合民事诉讼法的规定，并无不当。在不动产买卖关系中，在买卖双方之间，在不动产尚未完成变更登记前，根据所有权的本质属性，存在一方当事人通过诉讼被确认为某不动产所有权人的可能。根据合同约定或者法律规定，不动产出卖方协助买受人办理不动产权属变更登记是不动产出卖方应当承担的合同之债。债的争议和所有权争议可以同时存在。上诉人称被上诉人一审时同时主张确认物权和协助办理过户手续不符合规定，本院不予支持。双方当事人在一审期间对被上诉人是否已经付清了约定的购房款有争议，一审法院最终根据证据规则认定被上诉人尚有26000元购房款未支付给上诉人，该未付购房款事实是法院认定的法律事实，理论上存在被上诉人已经支付了全部购房款，但因为举证不能而被认定尚欠部分购房款的可能。鉴于被上诉人长期占有、使用争议房屋，而且没有证据显示在被上诉人长期使用过程中，双方对该房屋归被上诉人所有存在实质性的争议，应当认定双方完全履行买卖合同的意思明确；一审判决被上诉人付清尚欠购房款后上诉人协助被上诉人办理案涉房屋权属变更登记，有利于促成双方合同在法律上得到完全履行，有利于纠纷的解决；在支持被上诉人诉讼请求的同时，判令被上诉人支付购房款26000元，不损害上诉人的利益，被上诉人亦无异议，该判决并无不当。上诉人称其在2016年4月29日通知被上诉人解除案涉合同，即使该通知事实真实，该通知亦在被上诉人2016年4月8日提起本次诉讼之后；在被上诉人提起一审诉讼后，上诉人以通知解除案涉合同的方式直接对抗被上诉人的诉讼请求，且在一审期间并未主张其已经通知被上诉人解除案涉合同的事实，亦未主张案涉合同已经因上诉人单方通知而解除的抗辩，其行为不符合诉讼诚信原则。一审裁判结果显然是支持双方完全履行合同，客观上已经覆盖了双方可能存在的解除合同的争议，故上诉人在二审期间主张案涉合同已经解除的抗辩，本院不予理涉。本案一审争议的核心是案涉房屋的所有权登记变更事项，虽然上诉人在诉讼中亦抗辩被上诉人尚欠26000元购房款，一审法院亦认定该欠款事实真实，但被上诉人显然对支付该款争议不大，一审法院判令其支付该26000元后，被上诉人亦未提起上诉，一审法院可以根据案件争议的焦点，以及该焦点问题的裁判结果与各当事人诉讼意见的契合程度，决定案件诉讼费的承担。本案一审的裁判结果显然实现了被上诉人的核心诉讼目的，一审法院判令上诉人承担大部分诉讼费用，符合法律规定。综上，上诉人的上诉意见均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6553元，由马广勇负担。本判决为终审判决。审判长　　李益成审判员　　陈开亮审判员　　冷德华二〇一七年五月二十二日书记员　　韩蓉蓉微信公众号“”