（2016）津0104民初11812号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-07-10

案件名称

刘昕与王德祥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市南开区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘昕,王德祥,天津链家宝业房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条

全文

天津市南开区人民法院民事判决书（2016）津0104民初11812号原告：刘昕，男，1977年3月8日出生，汉族，个体工商户，住天津市南开区。委托诉讼代理人：丁玉杰，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文生（原告之父），1946年2月25日出生，汉族，天津市南开区西北角街道办事处退休，住天津市南开区。被告：王德祥，男，1956年2月18日出生，汉族，天津市斯普瑞特电机有限公司退休，住天津市南开区。委托诉讼代理人：陈君健，天津恩胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：任鸣华（被告之妻），1957年7月6日出生，汉族，天津市自动化仪表集团退休职工，住天津市南开区。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：邢越，该单位员工。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。原告刘昕与被告王德祥、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘昕及其委托诉讼代理人丁玉杰、刘文生，被告王德祥及其委托诉讼代理人陈君健、任鸣华，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人邢越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘昕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年8月14日签订的《房产交易合同》；2.判令被告返还原告定金30000元并赔偿原告居间服务费损失29000元；3.判令被告赔偿原告利息损失1934元（以原告已支付的定金及居间服务费为基数计算，自原告实际给付之日至2017年5月16日即59000元*275天*4.35%/365天）；4.判令被告承担因违约导致合同解除，造成的房屋差价损失645000元；5.本案诉讼费、律师费及评估费由被告承担。事实和理由：2016年8月14日，原、被告及第三人签订了《房产交易合同》，约定原告购买位于天津市南开区××路××里x-x-xx房屋，原、被告双方须于2016年9月25日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告将已收取的定金存入该机构。合同签订后，原告于当日向被告支付了定金30000元，并向第三人支付了居间服务费29000元、贷款服务费600元、代收评估费1000元。被告收取定金后，迟迟不与原告办理购房的相关手续及后续工作，而通过第三人向原告转达房屋不再出售给原告，且明确表示不再继续履行合同。鉴于此，原告于2016年9月22日分别向被告及第三人寄发《告知函》，要求被告及时按照合同约定与原告到房管部门签订《天津市房产买卖协议》及办理其他相应购房手续，但被告再次向原告明确表示不再将房屋出售给原告且不配合办理相关手续。原告为了购买该房屋，卖掉了现有的两套住房，因此被告的根本性违约行为给原告造成了巨大的经济损失。现原告已无房居住，再购买同类型、同户型、同地点、同面积、同楼层的房屋至少需多支出645000元。遂成讼。王德祥辩称，同意解除合同、返还原告定金30000元及赔偿居间服务费损失29000元，但不同意承担贷款服务费和代收评估费，因为该两项费用是原告交与第三人，原、被告双方也未签订房产买卖协议。该两项费用并未实际产生，应由第三人退还原告。不同意原告主张的房屋差价损失，被告因未能购得水郡花园的房屋，如果将涉诉房屋卖予原告，则导致儿子和儿媳唯一居住房屋丧失，而无房居住，因此被告于2016年9月20日明确表示不再出售涉诉房屋。被告积极的采取了措施，防止了损失的扩大，根据天津市高级人民法院的相关规定，本案的房屋涨跌差价时间点应确定为2016年9月20日。对于原告主张的律师费和利息损失，没有合同约定和法律规定，不同意赔偿。诉讼费和评估费，依法判决。天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，同意解除合同。第三人已经依约履行了相关义务，根据合同约定，居间服务费应由违约方承担。贷款服务费及评估费并未实际发生，同意退还原告。对于原告的其他诉讼请求，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月14日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买被告名下所有的坐落于天津市南开区××路××室房屋；该房屋成交价为1450000元，原告于2016年8月14日将30000元交付被告作为定金；除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项1420000元采取银行贷款方式支付；上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原、被告双方须于2016年9月25日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告将已收取的定金存入该机构。原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。待原告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原、被告双方在第三人的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续。合同第八条违约责任中约定：在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。上述合同签订后，原告于当日给付被告定金30000元，并给付第三人居间服务费29000元、贷款服务费600元及代收评估费1000元。2016年9月21日，被告以其购买他人房屋未果以及涉诉房屋为其儿子和儿媳唯一住房为由，通知第三人不再出卖涉诉房屋，当日第三人将此信息告知了原告。同年9月22日，原告向被告及第三人邮寄《告知函》，要求被告按照合同约定及时履行签署《天津市房产买卖协议》、协助办理过户等相关义务，要求第三人督促被告按照合同约定履行合同义务。后被告收到原告邮寄的告知函，但未按合同约定的时间与原告签订《天津市房产买卖协议》。此后，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，通知被告解除合同。同年10月20日被告收到该解除通知书。庭审中，第三人表示同意退还原告贷款服务费600元及代收评估费1000元，原告基此撤回要求被告赔偿上述损失的请求。诉讼中，原告向本院申请对涉诉房屋2016年9月25日的市场价格进行评估。2017年4月11日，中通诚（天津）房地产土地资产评估有限公司出具津中通诚房估字（2017）第058号《房地产评估报告》，评估结果为：涉诉房屋在2016年9月25日的市场价值为1796290元。原告为此支付评估费6990元。本院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，但被告在合同履行期限届满前明确表示不再出售涉诉房屋，违反了合同约定和法律规定，构成根本性违约，应承担违约责任，故原告主张解除合同、返还定金、赔偿居间服务费损失的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张的房屋差价损失额问题。本院认为，因被告的违约行为，致使原告签订合同目的不能实现，由此给原告造成的房屋差价损失应由被告予以赔偿。2016年9月25日合同履行期限届满时，涉诉房屋的市场价值经评估为1796290元，该时间节点涉诉房屋的市场价值与原、被告签订的《房产交易合同》时的房屋差价为346290元，综合考虑原告的履约情况、被告的违约情形等因素，本院酌定由被告向原告承担55%即190459.50元的房屋差价损失。关于原告主张的利息损失和律师费，没有合同依据，本院不予支持。庭审中，第三人表示同意退还原告贷款服务费600元及代收评估费1000元，本院照准。综上所述，被告在合同履行期限届满前不再履行合同义务，对原告构成根本违约，应承担违约责任。原告诉请解除《房产交易合同》及被告返还定金、赔偿居间服务费损失，本院予以支持。原告另主张被告承担涉诉房屋的差价损失，本院酌情予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、解除原告刘昕与被告王德祥、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年8月14日签订《房产交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告王德祥返还原告刘昕定金30000元；三、本判决生效后十五日内，被告王德祥赔偿原告刘昕居间服务费29000元；四、本判决生效后十五日内，被告王德祥赔偿原告刘昕房屋差价损失190459.50元；五、本判决生效后十五日内，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司退还原告刘昕贷款服务费600元及代收评估费1000元，合计1600元；六、驳回原告刘昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10856元，由原告刘昕负担3856元，由被告王德祥负担7000元；评估费6990元，由被告王德祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审　判　长　　郝家琨人民陪审员　　任占中人民陪审员　　曹叔彬二〇一七年五月二十二日书　记　员　　赵金丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行驶。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。微信公众号“”