（2016）京0105民初68773号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2018-06-11
案件名称
韩静、章轶哲与倪士男、李浩房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章轶哲,韩静,李浩,倪士
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初68773号原告（反诉被告）：章轶哲，男，1978年11月3日出生。委托诉讼代理人：胡大银，北京中首律师事务所律师。原告（反诉被告）：韩静，女，1978年12月10日出生。委托诉讼代理人：胡大银，北京中首律师事务所律师。被告（反诉原告）：李浩，男，1983年3月26日出生。委托诉讼代理人：李素莹，河北精耘律师事务所律师。被告（反诉原告）：倪士男，女，1985年12月17日出生。委托诉讼代理人：李素莹，河北精耘律师事务所律师。原告（反诉被告）章轶哲、韩静（以下称名字，一并提及称二原告）与被告（反诉原告）李浩、倪士男（以下称名字，一并提及称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及委托诉讼代理人胡大银、二被告及委托诉讼代理人李素莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告将位于北京市朝阳区柳芳北街9号院2号楼6层2单元某某号房屋过户至原告名下；2、判令被告支付违约金66.5万元。事实和理由：2016年8月30日，二原告与二被告通过北京某某房地产经纪有限公司（以下简称某某地产）居间，签订房屋买卖合同及补充协议约定购买位于北京市朝阳区柳芳北街9号院2号楼6层2单元某某号房屋（以下简称涉诉房屋），成交价332.5万元。首付款由120万元变更为90万元，是因为某某地产与二被告沟通后告知解除抵押时间为2016年10月27日，9月初二原告已经筹齐120万元，其中30万元想购买一个月的理财，就此告知了某某地产及二被告。此后二被告表示希望在9月20号左右解除抵押，二原告表示30万元理财无法提现，后三方协商确定由原告支付90万元，被告支付30万元提前解除房屋抵押手续，剩余30万元首付款原告于银行贷款面签之前支付。9月25日二被告办理了房屋解抵押手续，10月中旬，办理了房屋核验手续，10月21日二原、二被告共同办理了网签手续。此后应该办理银行面签手续，但根据某某地产要求不允许再自行支付，某某地产提出进行合同变更，将首付款变更为90万元，30万元变更为定金，三方需签订补充协议，二被告拒绝签字，二被告要求收到30万元后办理面签，但不签书面文件。二被告未按合同全面履行合同义务构成违约。二被告辩称，不同意二原告的诉讼请求。合同签订后二被告积极履行合同，根据合同约定原告应于2016年10月15日将首付款120万元以自行支付的方式支付给我方，但原告只支付了90万元，原告逾期履行义务超过15日就构成根本违约，根据法律规定已经向二原告送达解除通知书。二被告没有同意变更合同的事情，二原告所述90万元是银行办理解抵押手续，与首付款支付无关，银行通知时间为9月23日，还没有到合同约定的10月15日120万元首付款的付款时间。二被告为了积极履行合同，通过自筹资金和贷款20万元于9月23日办理了解抵押手续，不涉及变更合同条款的情况。因为办理解抵押的时间提前，所以二被告自行筹集了30万元，完全是为了积极履行合同，二原告的陈述都是某某地产的意思，并没有二被告任何意思表示，二被告还需要另行购房，一直的意思都是10月15日之前拿到30万元。李浩的征信记录是9月18日办的，有效期一个月，在10月15日之前双方可以就该30万元自行划转。提出反诉，诉讼请求为：1、确认双方签订的房屋买卖合同已经解除；2、判令反诉被告配合办理撤销房屋买卖网签手续；3、判令反诉被告支付违约金66.5万元。二原告对二被告的反诉辩称，不同意二被告的反诉请求。11月13日二被告以二原告支付90万元违约为单方解除合同，解除行为没有事实依据，三方就付款时间及金额均已经作出变更，二被告收到90万元首付款后积极配合办理房屋解抵押，房屋核验及网签手续，二被告在合同解除前从未对二原告支付90万元提出异议，因此二被告单方解除行为没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，二原告与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，约定二被告以3325000元的价格将涉诉房屋出售给二原告，二原告拟贷款120万元。同日，二原告向二被告支付定金10万元。二被告应于2016年11月15日前向涉诉房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年11月30日前办理完毕解除抵押手续。解押所需资金来源为二原告支付的第一笔首付款。二原告应于2016年10月15日前将第一笔首付款120万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付。二原告于房屋转移登记前3个工作日将第二笔首付款815000元以理房通托管的方式支付。二被告逾期履行解除抵押义务超过十五日的，拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%支付违约金。二原告逾期履行付款义务超过十五日的，构成根本违约，在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%支付违约金。2016年9月21日，二原告向二被告支付购房款90万元。2016年9月23日涉诉房屋进行清偿贷款解押手续，此后进行了房源核验和贷款评估。2016年10月21日涉诉房屋进行了网签。2016年9月5日微信记录显示，某某地产的王某称：业主说银行那边，只能下月27号还款了，记得20号左右能用就行。2016年9月20日、21日微信记录显示，倪士男称：我老公已经在还款卡里存了30w，未还款还有114w多几百，章哥再存84就够了。章轶哲称：已存入90万。并附了转账记录截图。2016年11月5日某某地产的王某与二被告短信记录中，王：打钱的事，得麻烦您来趟店里，或者我找您一趟签两个字，还要开通一下，理房通，监管。二被：我已经签过两次自行支付了？怎么还签？王：这个不用自行支付了，以定金的实行支付一下，开通一下理房通，实名认证一下，以后打首付款也要用。二被：这个怎么能是理房通？合同约定的就是自行支付，而且上个月就应该付款的，我们解抵押差的那部分钱也是贷款来的，现在还要每天付利息的，我都没跟买家计较，现在他们不应该卡着不付款吧。王：自行支付没有这个快，定金的话比较简单，自行支付还要查您的征信记录，您那边时间也不是很方便。二被：怎么可能啊？按照合同这钱早就该给的，都约定好的事不可能随意变更吧。征信我们已经配合你们做过了，自行支付协议也签过两次，现在应该是立即把未付款的钱打给我们才对。王：咱们上次签的自行里面写的金额是90万元。征信记录有效期就一个月，不用您跑我去找您一趟签个字可以吗？2016年11月6日短信记录，王：李先生，您能和您爱人商量一下吗？晚上来签个字让客户把钱打了可以吗？二被：按合同走吧。王：客户这边的意思是，想买您的房子，不想解约。二被：那就打钱吧…王：您看中午去找您时候也和您解释了那么多，那个变更协议，需要您签个字，客户把钱可以打到理房通里面，周一钱可以到您卡里。二被：合同你们说变就变更？那还有什么意义？我们现在不同意合同变更，严格按照合同条款执行…我们没有不想走，是买家不付款。王：买家也想付款，您这边不是没有时间签自行支付协议和查询征信记录啊。二被：本来很明确的事情，该付款的时候付款，该走流程的时候走流程，现在时是家延迟付款我们都不打算追究，只要补上就好，结果算计着我们弄个合同变更，没有这样欺负卖家的吧。自行支付和征信我们都配合做过了。王：上次的自行支付金额是90万元，征信记录的有效期只有一个月，上次的已经过期了。真的没有欺负和算计您这边的想法…二被：我肯定不认同你这方案，不来回说这个，按合同走吧。2016年11月15日短信记录，王：客户让我转发给您以下内容：对于合同我们坚持自己没有违约，我们先付90万元，后30万元银行面签前给付对方，实际上与李浩他们、某某地产三方达成一致认可，事实形成新的协议。李浩提出撤销合同并额外补偿10万元与事实不符，肯定不能接受。我们坚持继续履行合同，鉴于为使合同顺利履行，我们愿意合理加价，但是加价绝不意味着承认违约。具体约对方今晚面谈，如果达成一致，可签订协议继续履约过户…2016年11月10日二被告出具《解除合同通知书》，写明：根据合同约定，二原告未于2016年10月15日支付第一笔首付款且逾期超过15日，现正式通知二原告解除合同及补充协议，请二原告接到通知后5日内到某某地产办理解除已办理的房屋网签手续。对此，二原告称系2016年11月13日收到。二原告申请证人王某出庭作证称：我是某某地产的执业经纪人，涉诉房屋交易我是经纪人。2016年9月初二原告给我打电话表示想在不影响解押的前提下购买一个月的理财，我和李浩沟通后其同意二原告购买理财，我通知二原告10月10日之前将理财取出。9月中旬，李浩给我打电话说说9月底左右可以解除抵押，二原告说9月底理财不能取出，经过多次沟通，三方协商达成一致，二原告支付90万元，二被告支付30万元。某某地产方出具了一份自行划转的风险告知书，剩余30万元我与李浩电话沟通，待银行面签之前再支付，李浩没有表示异议，我认为三方达成一致了。解除抵押之后进行房屋核验，二原、被告给我出具了房屋核验委托书，进行网签，银行贷款评估出具评估书。此后需要银行贷款面签，三方协商如何支付剩余30万元，通过自行划转的方式支付需要查询二被告征信记录，二被告比较忙没有时间查询，我提出以定金方式支付，需要将定金变更为40万元，我拿着变更申请书找二被告，二被告拒绝签字。经询，二原告称具有一次性支付剩余房款的能力，并提交银行存款查询页予以佐证。经询，双方均主张对方主张的违约金过高。二原告称其实际损失为筹集支付剩余房款资金的成本、另行租房产生的房屋租金损失；二被告称其实际损失为无法另行购房的房屋差价损失、返还首付款筹集资金的成本、房屋价格上涨及贷款政策变化、解押时贷款20万元的利息。诉讼中，二原告申请财产保全查封涉诉房屋并提供担保，本院依法裁定查封涉诉房屋，查封期限自2016年11月30日至2019年11月29日。经询，双方当事人均同意本案继续适用简易程序审理。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。合同约定二被告应于2016年11月15日前申请解除抵押，11月30日前办理完毕解押手续，二原告于2016年10月15日前以自行支付的方式支付第一笔首付款120万元用于二被告还款解押。但是，通过双方举证及查明事实可知，二被告第一次告知某某地产涉诉房屋解除银行贷款抵押的时间为2016年10月27日，此后二被告又提前至2016年9月23日，因二原告有30万元用于理财未提现，双方合意由二原告支付84万元（实际支付90万元）、二被告支付30万元用于清偿涉诉房屋银行贷款并解除抵押。基于以上事实可知，因二被告申请清偿贷款解除银行抵押的时间提前，双方合意变更了由二原告支付120万元还贷解押的合同履行方式，但是双方以第一笔首付款还贷解押的履约行为发生变更后，并未明确约定剩余30万元的支付时间及方式是否随之变更。对此，二原告主张在办理银行贷款面签之前支付，二被告主张剩余30万元仍应于2016年10月15日之前支付，通过双方举证及查明事实可知，二被告收到第一笔首付款中的90万元用于解除抵押后，并未在2016年10月15日之前向二原告主张权利要求继续按照约定履行给付30万元的义务，10月15日之后亦未主张二原告构成根本违约，反而继续履行了配合二原告办理房屋贷款评估、房源核验、房屋网签等后续合同义务。且某某地产王某证人证言称在告知李浩剩余30万元于办理银行贷款面签前支付后，李浩并未提出异议；11月6日二被告在与某某地产王某短信记录中亦表示过“现在是买家延迟付款我们都不打算追究，只要补上就好”的意思表示；二被告系因不同意某某地产提出的剩余30万元进行资金监管或变更协议为定金的支付方式，而未配合继续履行。因此，综合前述内容可以认定，二原告与二被告之间已经通过实际履约行为合意变更了仍于2016年10月15日之前自行划转支付剩余30万元的约定，但是就支付剩余30万元的具体履行时间及方式并未达成合意。二被告以二原告未按照合同约定支付首付款构成根本违约并主张解除合同、撤销网签合同，缺乏明确的事实依据，本院不予支持。同理，二被告因剩余30万元如何支付未达成一致、未收到款项而行使继续履行合同之抗辩权亦并非违约行为，二原告主张违约金本院亦不予支持。对于合同继续履行事宜，双方签订的合同具有法律约束力，现二原告同意一次性支付剩余购房款，二被告亦未举证证明合同存在不能继续履行的法定或约定事由，故本院对二原告主张二被告办理房屋转移登记的诉讼请求予以支持。对于二被告主张的违约金，虽然二原告未于2016年10月15日支付剩余30万元不属于根本违约，但是，在双方履约行为发生变更、2016年9月23日涉诉房屋即已经还款解押的情况下，剩余30万元如何履行未达成合意，二原告作为履行义务一方，并未妥善、及时、有效与二被告协商确定如何履行或自行以有利于实现合同目的的方式积极履行义务，有违诚信履约的义务。本院根据合同履行情况、二被告的实际损失、二原告过错程度、涉诉房屋升值情况等因素，基于公平原则及诚实信用原则，酌情判处二原告支付二被告违约金20万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）章轶哲、原告（反诉被告）韩静于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）李浩、被告（反诉原告）倪士男剩余购房款二百三十二万五千元；二、前述判项执行完毕后，被告（反诉原告）李浩、被告（反诉原告）倪士男立即配合将北京市朝阳区柳芳北街9号院2号楼6层2单元某某号房屋过户登记至原告（反诉被告）章轶哲、原告（反诉被告）韩静名下；三、原告（反诉被告）章轶哲、原告（反诉被告）韩静于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）李浩、被告（反诉原告）倪士男违约金二十万元；四、驳回原告（反诉被告）章轶哲、原告（反诉被告）韩静的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李浩、被告（反诉原告）倪士男的其他反诉请求。案件受理费19360元，由原告（反诉被告）章轶哲、原告（反诉被告）韩静负担12360元，由被告（反诉原告）李浩、被告（反诉原告）倪士男负担7000元（于本判决生效之日起七日内支付）。反诉受理费5225元，由被告（反诉原告）李浩、被告（反诉原告）倪士男负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 魏慧彪二〇一七年五月二十二日书 记 员 卢伟明 关注公众号“”