（2017）苏03民终2446号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-17
案件名称
徐州睦邻企业管理有限公司与徐州艺林花木有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州艺林花木有限公司,徐州睦邻企业管理有限公司,徐庆祥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终2446号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州艺林花木有限公司，住所地徐州市云龙区潘塘村花木大世界院内1-7号。法定代表人：赵斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李铁军，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州睦邻企业管理有限公司，住所地徐州市云龙区民祥园西侧民祥大厦二、三、四层。法定代表人：胡明亮，该公司经理。原审第三人：徐庆祥，男，1962年11月13日生，汉族，住徐州市九里区。上诉人徐州艺林花木有限公司（以下简称艺林公司）因与被上诉人徐州睦邻企业管理有限公司（以下简称睦邻公司）、原审第三人徐庆祥房屋租赁合同纠纷一案,不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人艺林公司的委托诉讼代理人李铁军到庭参与诉讼。本案现已审理终结。艺林公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判，并由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1、睦邻公司交付的房屋存在严重的消防安全隐患，无权要求艺林公司支付租金、物业费，睦邻公司应当返还已收取的租金和物业管理费。涉案房屋在竣工验收时消防部门明确要求配备24小时值班人员，同时保持消防通道畅通。睦邻公司交付的房屋没有24小时消防值班人员，一楼的消防通道也被挪作他用，通往租赁房屋的通道只有一处可以使用，存在严重的消防安全隐患。2、睦邻公司将已租给艺林公司的房屋又租给他人，并毁损艺林公司的装饰，应赔偿损失。一审法院委托的鉴定机构作出的评估报告没有对艺林公司装修的整体工程造价进行评估，仅就装修材料的残值进行了评估。艺林公司投资装修100多万元，仅评估残值8万余元，应当按照装修工程造价进行评估。睦邻公司向一审法院起诉请求：艺林公司交纳四个月租金12872元、物业管理费253440元。艺林公司向一审法院反诉请求：睦邻公司返还租金35398元、物业管理费707960元、赔偿装修损失200万元。一审法院经审理查明：2013年3月31日，徐州市云龙区黄山街道办事处黄山垅社区委员会与江苏淮海蔬菜批发交易市场有限公司签订《租赁合同书》，约定徐州市云龙区黄山街道办事处黄山垅社区委员会将位于徐州市和平路东延北侧、民祥路西侧的民祥大厦第二、三、四层建筑面积3层共计约12472平方米，出租给江苏淮海蔬菜批发交易市场有限公司供其租赁经营，合同同时就其他事项作出相关约定。2013年6月28日，江苏淮海蔬菜批发交易市场有限公司与睦邻公司签订《协议书》，协议约定江苏淮海蔬菜批发交易市场有限公司将上述租赁房屋转让给睦邻公司经营使用，睦邻公司按徐州市云龙区黄山街道办事处黄山垅社区委员会与江苏淮海蔬菜批发交易市场有限公司签订的《租赁合同书》内容向黄山街道办事处黄山垅社区委员会履行。2013年8月15日，睦邻公司（甲方）与艺林公司（乙方）签订《民祥园邻里中心租赁合同》，约定“甲方将徐州市民祥大厦四层出租给乙方，面积约3218平方米，作为乙方经营园林景观文化休闲产品使用。合同租赁期限自2013年8月15日至2025年12月31日止，期限为12年。自2013年8月15日至2014年1月31日止，为招商装修免租期及市场培育期。自2014年2月1日至2025年12月31日止，每月房租1元/平方米，每年房租为38616元，每三年递增10%，依次类推，直至租赁期满。租金采取半年一次付款方式。合同签订后，乙方向甲方支付履约保证金50000元以及水电押金50000元，合同期满，交回房屋及租赁物，双方均无异议，无息全额退回此两项押金。乙方收到甲方发出的进场通知书，并经乙方验收合格后为甲方已向乙方交付了租赁物。甲方允许乙方按其经营需要，自行设计并装修。非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同，但甲方交付的经营场所存在缺陷，危及乙方人身、财产安全的，甲方除返还乙方支付的租金（按实际天数计算），还应承担装修费用等乙方为履行本合同所发生的各项费用。守约方同时有权解除本合同，合同自守约方发出书面通知之日即行解除。租赁期内，非本合同约定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已交纳的租金及押金不得退回。”同日，双方签订《邻里中心管理协议》，约定在《民祥园邻里中心租赁合同》约定的面积、范围内，睦邻公司对艺林公司实施物业管理，管理费按20元/平方米计算，收费面积为3218平方米，年缴物业管理费为772320元，每三年递增10%，依次类推，直至租赁期满。付费时间为每半年交费一次，先交后用。本协议与租赁合同同时生效和同时消亡，如租赁合同提前解除或变更，本协议应当随之解除或变更。上述合同签订后，艺林公司交纳了10万元押金及2014年度的租赁费、管理费，对租赁房屋进行改造装修，并经营使用。2015年初，艺林公司将案涉房屋上锁，不再经营。2015年5月14日，睦邻公司（甲方）与第三人徐庆祥（乙方）签订《转租合同》，合同约定：“甲方将依法承租的坐落于徐州市和平路东延北侧、民祥路西侧的民祥大厦第二、三、四层建筑面积共计约12472平方米的租赁物全部转租给乙方。租赁用途同徐州市云龙区黄山街道办事处黄山垅社区居委会与江苏淮海蔬菜批发交易市场有限公司签订的《租赁合同书》（以下简称原租赁合同）。甲、乙双方约定，甲方于2015年5月1日前向乙方交付该房屋，转租期为原租赁合同剩余期限，自2015年5月1日起至2029年3月31日止。租金标准及支付沿用原租赁合同之约定，但2015年5月、6月的租金合并在2015年下半年租金一并支付。除本转租合同约定事项外，其他内容沿用原租赁合同：即原租赁合同中徐州市云龙区黄山街道办事处黄山垅社区居委会的权利义务由甲方继承，睦邻公司的权利义务由乙方继承。2015年5月1日交付前因租赁物发生的所有债权、债务及任何纠纷，均与乙方无关，由甲方负责处理。”合同签订后，第三人徐庆祥对租赁房屋进行了改造装修，并将四层出租给其他承租人。一审法院另查明，2013年11月15日，徐州市公安消防支队对包括涉案租赁房屋在内的徐州市民祥园农贸市场工程出具徐公消验字[2013]第0132号建设工程消防验收意见书，评定该工程消防验收合格。一审庭审中，艺林公司陈述涉案的四楼存在消防逃生安全隐患无法继续使用，艺林公司才停止使用，为确保安全的情况下，艺林公司将相应的四楼楼道予以上锁关闭。本案审理中，经艺林公司申请，该院委托江苏光大资产评估有限公司对涉案租赁房屋装修改造的市场价值进行了评估，评估值为87370元。该评估报告经双方质证，睦邻公司及徐庆祥均无异议，但艺林公司认为鉴定机构只是对部分装修材料的价值进行了评估，没有按照装修重置再去掉折旧的办法鉴定，因此对评估结论有异议，并申请重新鉴定。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于睦邻公司交付给艺林公司的房屋是否存在安全隐患的问题。本案中，艺林公司承租的民祥大厦四楼经由徐州市公安消防支队评定消防验收合格，同时《民祥园邻里中心租赁合同》约定艺林公司收到甲方发出的进场通知书，并经艺林公司验收合格后为睦邻公司向艺林公司交付了租赁物，艺林公司已经交纳相应费用，实际接收租赁物并对租赁房屋进行了改造装修使用，则租赁房屋已经艺林公司验收合格不存在安全隐患，且庭审中艺林公司陈述为确保安全自行将四楼楼道予以上锁关闭，故对于艺林公司辩称睦邻公司存在的安全隐患，该院不予采信。关于睦邻公司要求艺林公司给付2015年1-4月的房屋租金及物业管理费是否有法律依据的问题。本案中，睦邻公司与艺林公司签订的《民祥园邻里中心租赁合同》及《邻里中心管理协议》依法成立并生效，当事人均应按照约定全面履行各自的义务，租赁合同约定租金自2014年2月1日至2025年12月31日每月房租1元/平方米，计每年房租为人民币38616元，每三年递增10%，依次类推，协议约定管理费按20元/平方米计算，年缴物业管理费772320元，艺林公司已经交纳了2014年度的相关费用，睦邻公司要求艺林公司继续支付2015年1-4月租金12872元及物业管理费253440元有合同依据，该院予以支持。但因睦邻公司已于2016年5月将案涉房屋转租给第三人徐庆祥，而艺林公司也不再主张继续履行合同，故应当扣除艺林公司已交纳的押金10万元。艺林公司辩称睦邻公司从未履行物业管理义务，但未就该抗辩提出证据予以证明，该院不予采信。关于艺林公司的反诉请求能否成立的问题。本案中，睦邻公司未经艺林公司同意，在租赁期内将出租给艺林公司的房屋转租给第三人徐庆祥，显属违约，应当承担违约责任。因转租合同约定转租期限自2015年5月1日起至2029年3月31日止，故艺林公司诉请睦邻公司返还已经支付的2014年度租金35398元及物业管理费707960元，该院不予支持。《民祥园邻里中心租赁合同》约定睦邻公司允许艺林公司按其经营需要，自行设计并装修，双方未对已形成附合的装饰装修物的处理进行约定，现睦邻公司将房屋出租给第三人构成违约，艺林公司诉请睦邻公司赔偿装修损失应予支持。江苏光大资产评估有限公司采用成本法，即重置价×综合成新率得出房屋装修价值，方法恰当，其评估意见本院予以采纳。根据评估意见，该院支持装修损失87370元。艺林公司要求重新鉴定，理由不充分，该院不予采纳。综上，一审法院判决：一、自判决生效之日起五日内，徐州艺林花木有限公司向徐州睦邻企业管理有限公司支付租金及物业管理费166312元；二、自判决生效之日起五日内，徐州睦邻企业管理有限公司赔偿徐州艺林花木有限公司损失87370元；三、驳回徐州睦邻企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回徐州艺林花木有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：睦邻公司与艺林公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于艺林公司主张涉案房屋存在消防隐患，艺林公司有权拒付租金的问题。首先，涉案房屋租赁合同于2013年8月15日签订并履行。2013年11月15日，徐州市公安消防支队对包括涉案租赁房屋在内的徐州市民祥园农贸市场工程出具徐公消验字[2013]第0132号建设工程消防验收意见书，评定该工程消防验收合格，证明睦邻公司交付的艺林公司使用的房屋消防验收合格。其次，艺林公司主张徐州市公安消防支队在该建设工程消防验收意见书中提出意见，要求涉案房屋消防通道、安全出口保持畅通，消防值班室应保证每日24小时双人不间断值班，睦邻公司没有提供证据证明已经履行了上述意见内容，故涉案房屋存在消防隐患。对此，本院认为，该消防意见书是针对涉案房屋在实际使用过程中应当注意的事项，艺林公司未举证证明存在消防通道、安全出口不畅通的情形，故对艺林公司的该抗辩理由，本院不予采信。关于一审法院认定睦邻公司应赔偿艺林公司装修损失的数额问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持…….”。本案中，双方当事人未对已形成附合的装饰装修物的处理进行约定，睦邻公司将房屋出租给第三人，导致合同解除，艺林公司诉请睦邻公司赔偿装修损失应予支持，但损失的数额应限于剩余租赁期内装饰装修残值，而非装修的工程造价。一审法院委托江苏光大资产评估有限公司对涉案装饰装修残值作出的评估报告，方法恰当，一审法院予以采纳，并作为定案依据，并无不当。艺林公司要求对装修工程造价进行重新鉴定评估，没有事实与法律依据，一审法院不予支持，亦无不当。综上，艺林公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5105元，由上诉人徐州艺林花木有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 单德水代理审判员 徐海青二〇一七年五月二十二日书 记 员 范 璐