（2017）沪0113民初5699号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-09-19

案件名称

余琛超、王小文与秦垚尧房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

余琛超,王小文,秦垚尧

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款

全文

上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初5699号原告：余琛超，男，1987年7月17日生，汉族，住上海市宝山区。原告：王小文，女，1988年10月27日生，汉族，住上海市宝山区。上列两原告共同委托诉讼代理人：汪艳霞，上海申云律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：徐纯，上海申云律师事务所律师。被告：秦垚尧，男，1982年11月22日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：程晨，上海祺道律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻曼，上海祺道律师事务所律师。原告余琛超、王小文与被告秦垚尧房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余琛超、王小文及其共同委托诉讼代理人徐纯、被告秦垚尧及其委托诉讼代理人程晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余琛超、王小文共同向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金，按总房价人民币(以下币种均为人民币)238万元的日万分之三计算，自2016年8月1日起算至户某迁出日止。事实和理由：2016年4月10日，经中介居间介绍，原、被告就上海市宝山区淞南八村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋买卖居间协议》和《房屋买卖协议》，约定原告以238万元价格购买系争房屋。后双方签订网签合同，约定房屋内原有户某应于交房前全部迁出，否则每逾期一日需按房价万分之三支付违约金。被告已于2016年8月1日将房屋交付原告，但房屋内至今仍有户某未迁出，故原告提出上述诉请。被告秦垚尧辩称，系争房屋内的户某是上家的上家所留下的。被告买下系争房屋后从未居住过，也从未将自己的户某迁入，被告对房屋内户某情况不知情。被告直至2017年1月原告要求被告迁出户某，才得知系争房屋内有户某。被告对违约金的起算时间有异议，双方约定在交房前迁出户某，而被告体谅原告需对系争房屋装修，故将系争房屋提前交给原告，并与原告签订租赁合同，因此实际交房时间应该是租赁合同到期日即2016年9月1日。如果被告存在违约，违约金应该从该日起算。且双方约定的违约金标准过高，超出原告实际损失。系争房屋内留有户某并不影响原告对系争房屋占有、使用，也不影响原告户某的迁入。本院经审理认定事实如下：2016年4月10日，原、被告签订《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖协议》，约定由原告向被告购买系争房屋，总价为238万元，对系争房屋的房款支付方式、交房及尾款、税费负担等条款作出约定，还约定，若该房屋内有户某，被告应于交房前日全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日被告应当按照房价的万分之三支付给原告违约金，直至原有户某迁出为止。次日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，并约定被告于原告付清全部房款(包括贷款，不计尾款部分)后7日内将该房屋交付原告，被告承诺该房屋原有户某于交房前日已全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日被告应当按照房价的万分之三支付违约金，直至原有户某迁出为止。2016年7月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告使用，租赁期限自2016年8月1日起至2016年8月31日止，租金3,000元。租赁期满后房屋由原告控制，双方未再另行办理交接手续。原告认为交房时间为2016年8月1日，被告认为交房日期为租赁期满日。审理中，原、被告一致确认原告共计向被告付款237万元。原告表示同意支付余款1万元。另查明，系争房屋内仍有案外人詹某某的户某在内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖协议》和《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。上述合同对房屋内户某应迁出时间及逾期迁出的违约责任均有明确约定，被告应于交房前迁出房屋内户某，但被告现仍未将房屋内户某迁出，构成违约，原告要求支付户某逾期迁出违约金的请求，符合合同约定，本院可予准许。被告抗辩其不知房屋内有户某，房屋内系案外人户某，但合同责任系严格责任，被告并不能因此免责。对于违约金起算日期，因原被告签订有房屋租赁合同，之后未另行办理房屋交接，故交房时间应为双方租赁期满之日。被告主张应从2016年9月1日起算的意见，合法有据，本院予以支持。鉴于双方合同约定的违约金标准过高，被告请求法院进行适当调整，本院根据本案实际情况酌情调整为按每日50元的标准计算，但总额不超过20万元为宜。原告同意支付尾款1万元，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告秦垚尧于本判决生效之日起十日内，按每日50元的标准，向原告余琛超、王小文支付自2016年9月1日起至户某迁出之日止的逾期迁出户某违约金，总额不超过20万元；二、原告余琛超、王小文于本判决生效之日起十日内，向被告秦垚尧支付尾款1万元；三、原告余琛超、王小文的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,099元、财产保全费1,495元，由被告秦垚尧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　刘　姗二〇一七年五月二十二日书记员　董程程附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”