（2017）云01民终1889号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-04
案件名称
杨涛与代定勇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨涛,代定勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终1889号上诉人（原审被告）：杨涛，男，汉族，1987年12月16日出生。委托诉讼代理人：李嘉，云南滇源律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王静榆，云南滇源律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：代定勇，男，汉族，1975年11月12日出生。委托诉讼代理人：林梦，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杨涛因与被上诉人代定勇房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨涛上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实后依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误采信了被上诉人提交的昆明银海物业服务有限公司金江瑞园服务中心出具的情况说明，错误地排除了上诉人提交的房屋照片的证据效力，从而错误认定被上诉人打开商铺的行为性质和双方合同已解除的事实。二、一审判决遗漏事实，避重就轻，无视上诉人的合法抗辩而错判5万元押金的归属，又未对被上诉人违约损毁装修的行为进行调查，将本属于同一法律关系的同类债务分别处置，加大了上诉人的维权成本，损害了上诉人的合法权益。三、上诉人在租赁房屋时缴纳了押金5万元，该押金的性质应为履约定金，在被上诉人不同意上诉人抗辩提出的该笔金额依据合同约定结算完毕后返还或抵扣未支付租金的情况下，一审法院未对该笔押金的处置作出裁判，同时判决上诉人支付违约金，被上诉人所主张的违约金金额明显过分高于其损失，一审法院错误判决了违约金数额，加大了上诉人的责任。四、被上诉人在法庭调查终结前减少了诉讼请求数额，一审法院应当从预交的诉讼费中将该部分扣除，再根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，但一审判决将应当扣除部分一并判令由上诉人承担，同时双方承担的比例严重失衡，显失公平。被上诉人代定勇辩称，一、被上诉人一审提交的情况说明符合证据的真实性、合法性、关联性，依法应当采信，而上诉人提交的房屋所谓装修的照片，看不出何时何地也看不出图片内容，不具备证据的真实性、合法性、关联性，法庭不应认可。二、被上诉人打开房屋的过程有明确证据证明，且该行为属于行使合同解除权，上诉人享有约定解除权也符合法定解除条件，上诉人确已行使约定解除权，合同已经解除。三、一审判决没有遗漏事实，对于诉讼请求之外的内容法院理应不进行审理，上诉人对押金没有提出反诉，一审判决另案处理是正确的，同样基于上诉人没有对装修损失提出反诉，一审法院没有调查义务。四、因为上诉人的违约行为，造成被上诉人房屋继续租赁的可得利益损失、空置费、水电、物管费、房屋占用期间等相关损失已经超过房屋租赁的年租金，这些损失都是被上诉人直接的、实际发生的损失，被上诉人已经没有要求上诉人按照实际损失金额进行赔偿，而是请求违约金损失，且因上诉人主张违约金过高，在没有任何依据的情况下，一审法院已经没有按年租金作为计算基数支持，而是按实际损失作为基数支持，已经进行了很大幅度的下调。五、应按被上诉人一审变更诉讼请求后的金额计算一审诉讼费，一审及二审的诉讼费用应全部由上诉人承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。代定勇向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告支付其拖欠原告的房屋租金660183.89元（截止2016年8月17日起诉之日），租金要求算至被告办理完房屋交接手续并实际搬离之日；3、判令被告支付从合同解除之日起（2016年8月15日）至被告实际搬离之日的房屋占用费，该费用按合同约定以原日租金的3倍计算，要求算至被告办理完房屋交接手续并实际搬离之日；4、判令被告违约并支付违约金220136.23元、逾期交纳房租的滞纳金33009.19元；5、本案因被告违约导致合同解除，请求判令被告赔偿原告合同解除后房屋空置所产生的直接损失，按6个月空置期计算，损失共计366893.72元；6、判令被告搬离租赁场地并付清商铺使用期间产生的所有费用（包括水费、电费、物管费等）；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告支付其拖欠原告的房屋租金共计656194.69元（截止2016年8月15日合同解除之日）；3、判令被告违约并支付违约金220136.23元、逾期交纳房租的滞纳金32809.73元；4、判令被告支付截止至2016年8月15日合同解除之日的房屋电费、物管费；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告于庭审中明确第4项诉讼请求中的房屋电费为551.19元、物管费为11395.49元。一审法院认定事实：原告系坐落于昆明市北市区烟草一号路以北，盘龙江以东金江小区X幢X-X层商铺X室的所有权人。2014年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于X幢X-X层商铺X号商铺租赁给被告使用，被告可将租赁场地用于商业用房，租赁期限为5年，自2014年7月8日起至2019年7月7日止，租赁期满后在同等条件下被告享有优先租赁权，如合同解除后，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电费使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金为每平方米90元，第二年递增5%，以后3年每年逐年递增7%，即第一年2014年5月8日至2015年7月7日年租金为648000元，第二年2015年7月8日至2016年7月7日年租金为680400元，第三年2016年7月8日至2017年7月7日年租金为728028元，第四年2017年7月8日至2018年7月7日年租金为778989.96元，第五年2018年7月8日至2019年7月7日年租金为833519.25元。2014年5月8日至2014年7月7日为装修免租期，不计租金。被告缴纳押金5万元，该款至租赁期满，双方解除合同后，被告结清水、电、物业、租金等费用后不计息退还。租金支付方式为年付，第一年租金支付时间为2014年5月15日，第二年房租提前一个月支付，即被告须于2015年4月15日以前支付下年房租，租金交纳以原告出具的数据为准。租赁期间房屋有关物业费、水费、电费、电话费、卫生费、有线电视收视费及经营所产生的相关税金由被告承担。合同第八条第2款约定：被告逾期缴租金，除应如数补齐外，还应向原告支付所欠租金总额的5%作为滞纳金，逾期支付租金超过三十天的，则属被告违约，原告有权单方面终止合同，无条件收回所出租房屋，并追究被告的违约责任；第3款约定：若被告在租赁期内无故违约，则装修费用原告不给予赔偿，被告赔偿原告年租金30%的违约金。被告于签合同当日支付原告10万元作为定金，其余租金548000元于2014年5月15日以前付清。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告于2014年5月8日向原告交纳了第一年即2014年7月8日至2015年7月7日的租金648000元和押金50000元，第二年即2015年7月8日至2016年7月7日的租金被告共计交纳280400元，其中被告于2015年7月2日交纳100000元、10月8日交纳80400元、10月17日交纳100000元，尚欠租金400000元。2016年7月26日，原告与物业公司共同将出租商铺打开，发现该商铺已腾空无人员管理，原告接管了商铺。2016年8月15日，原告向被告送达《解除合同通知书》，通知被告于通知书发送之日解除双方于2014年签订的《房屋租赁合同》，被告于2016年8月16日签收。2016年9月9日，原告向物业公司缴纳了涉案商铺自2016年1月1日起至2016年8月31日止的物管费12155.52元。另，双方对租赁物按每月1519.44元收取物管费无异议。一审法院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，双方应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。根据合同约定，被告应于2015年6月8日前支付第二年即2015年7月8日至2016年7月7日的房屋租金680400元，被告逾期支付租金超过三十天的，原告有权单方面终止合同，无条件收回所出租房屋，而第二年租金680400元被告仅交纳280400元，剩余租金400000元至今未支付，被告未按约定履行付租义务的行为已构成违约，原告有权单方解除合同，原告于2016年7月26日与物业公司共同将出租商铺打开并接管商铺，应视为行使约定解除权的行为，一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除。被告辩称其已于2015年11月将租赁房屋交还原告，租赁合同已于当日解除，但未提交证据证实其于2015年11月从承租房内搬出并将商铺交还原告，应视为在原告于2016年7月26日接管商铺前被告仍然控制并使用承租物，故对被告的该项抗辩主张不予支持。被告应向原告支付租赁期内即自2014年7月8日起至2016年7月26日止的房屋租金，被告已缴纳了2014年5月8日至2015年7月7日的租金648000元，拖欠2015年7月8日至2016年7月7日的租金400000元和2016年7月8日至2016年7月26日的租金35902.75元（728028元÷365天×18天），共计拖欠租金435902.75元，故对原告要求被告支付拖欠租金435902.75元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。被告主张其支付的押金50000元应当予以折抵租金，但原告明确表示不同意折抵，故就押金不作折抵处理，被告可另案解决。合同中约定的滞纳金及违约金条款均属于对被告违约行为的惩罚性条款，重复适用明显不当，故一审法院确认被告应按未付租金435902.75元的30%向原告承担违约责任，即被告应支付原告违约金130770.83元。根据双方合同约定，租赁期间的物管费应由被告支付，对原告要求被告支付2016年1月1日起至2016年8月15日止的物管费的诉请，一审法院支持自2016年1月1日起至2016年7月26日止的物管费10636.08元（1519.44元×7个月），超出部分不予支持。对于原告主张的电费，因原告未举证证明截止2016年7月26日被告欠付承租房屋期间的电费金额，应承担举证不能的不利后果，对其该项诉请不予支持。判决：一、原告代定勇与被告杨涛于2014年签订的《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除；二、被告杨涛应于本判决生效之日起十日内向原告代定勇支付拖欠的租金435902.75元；三、被告杨涛应于本判决生效之日起十日内向原告代定勇支付违约金130770.83元；四、被告杨涛应于本判决生效之日起十日内向原告代定勇支付物管费10636.08元；五、驳回原告代定勇的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人杨涛未向本院提交证据。被上诉人代定勇向本院提交昆明银海物业服务有限公司的企业信息一份，对于其一审提交的情况说明的真实性予以佐证。经质证，上诉人对于被上诉人提交的前述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为该证据只能证明昆明银海物业服务有限公司是合法存在的主体，无法证明被上诉人一审提交的情况说明的真实性。鉴于上诉人对于被上诉人提交的前述证据的真实性未持异议，本院对于该证据的真实性予以确认，至于能否证明被上诉人的诉讼主张，本院将结合全案事实和证据在下文一并评述，此不赘述。经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人杨涛对于一审确认的“2016年7月26日，原告与物业公司共同将出租商铺打开，发现该商铺已腾空无人员管理，原告接管了商铺”的事实提出异议，认为缺乏事实依据；被上诉人代定勇对于一审判决确认事实表示没有异议。针对上诉人提出的前述事实异议，被上诉人提交的情况说明以及接处警登记表可以相互印证，在上诉人没有提交反驳证据的情况下，本院对于上诉人的前述事实异议不予采纳。综上，二审查明事实与一审一致，对于经一审法院审理确认的案件事实，本院予以确认。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、涉案的《房屋租赁合同》于何时解除？2、上诉人关于以其已付押金50000元以及装修损失抵扣欠付租金的抗辩主张是否能成立？3、一审判决确定的违约金是否仍过高？本院认为：首先，根据双方合同约定，第二年房租提前一个月支付，则上诉人应于2015年6月8日前支付第二年即2015年7月8日至2016年7月7日的房租680400元，但第二年租金上诉人并未按约支付完毕，而仅交纳了280400元，故一审法院认定上诉人未按约定履行付租义务的行为已构成违约，被上诉人有权单方解除合同，被上诉人于2016年7月26日与物业公司共同将出租商铺打开并接管商铺，应视为行使约定解除权的行为并据此确认双方签订的房屋租赁合同于2016年7月26日解除具有事实和法律依据，本院予以维持。其次，根据本案查明事实，上诉人截止2016年7月26日租赁合同解除之日共计拖欠租金435902.75元，其应向被上诉人进行支付。现由于双方关于水费、电话费、卫生费、有线电视收视费等并无证据显示结清且被上诉人明确表示尚未全部结清需待另案处理的情况下，根据双方合同约定，一审法院对押金50000元暂不做折抵并无不当，上诉人可就其已付押金50000元另案主张，本案中不予处理；对于上诉人主张的装修损失，因其在本案中并未提出反诉及举证，故对此其亦可另案主张，本案中亦不予处理。第三，关于被上诉人主张的违约金，上诉人一审中主张合同约定的违约金过高并申请调整，一审法院已酌情减少为上诉人欠付租金435902.75元的30%即130770.83元，虽然上诉人认为一审酌减之后的违约金仍过高，但考虑到违约金兼具惩罚性和补偿性的性质，本院对于一审法院酌情减少后确定的违约金金额予以维持，不作调整。最后，鉴于被上诉人在一审诉讼过程中减少了其诉讼请求标的金额，故被上诉人与上诉人分别预交的一、二审案件受理费应作相应退还，本院在下文一并予以处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13010.87元，由上诉人杨涛负担8154.82元，由被上诉人代定勇负担4856.05元；被上诉人代定勇已预交一审案件受理费16322元，由一审法院退还代定勇3311.13元。二审案件受理费9573.10元，由上诉人杨涛负担；上诉人杨涛已预交二审案件受理费16322元，本院退还上诉人杨涛6748.90元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 汪 佳审判员 钱晓燕审判员 李 希二〇一七年五月二十二日书记员 罗明珠 关注微信公众号“”