（2017）苏01民终1263号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-26
案件名称
周品瑜与李桂芹、杨恺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李桂芹,周品瑜,杨恺
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1263号上诉人（原审被告）：李桂芹，女，汉族，1981年8月4日生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：袁洋，江苏友诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迎，江苏友诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周品瑜，女，汉族，1960年9月20日生，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王世英，男，汉族，1958年2月13日生，住南京市雨花台区（系周品瑜之夫）。原审被告：杨恺，男，汉族，1978年6月30日生，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：周品华，女，汉族，1951年12月14日生，住南京市雨花台区（系杨恺之母）。上诉人李桂芹因与被上诉人周品瑜、原审被告杨恺房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2015）雨板民初字第00789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李桂芹上诉请求：1、撤销一审判决，驳回周品瑜的全部诉讼请求2、一、二审诉讼费用由周品瑜承担。事实和理由：一、一审法院未能查清本案基本事实。1、一审法院对于案涉房屋的权属未作正确认定。该房屋系李桂芹在2010年婚前购买，房屋权属登记在李桂芹一人名下，系李桂芹的婚前个人财产。此后，李桂芹与杨恺结婚，直至杨恺告诉李桂芹该房屋借给周品瑜居住。2、一审法院应该明确认定周品瑜所称的“购房款”的实际去向。周品瑜在一审中称房屋买卖合同中约定的35万元购房款，其实际支付给了杨大全（即杨恺的父亲)19.2万元。正说明，周品瑜并未支付所谓的购房款给该房屋的真正所有权人。且杨大全也并没有将此款项支付给李桂芹，一审法院对此也没有做出认定。李桂芹作为本案案涉房屋的所有权人，从未委托杨大全或杨恺收取房屋价款，也从未收取周品瑜支付的任何费用。二、李桂芹与周品瑜之间并不存在房屋买卖合同关系。1、南京东南司法鉴定所作出的鉴定结论严重违反了司法部《笔迹鉴定规范》。李桂芹自行委托上海市司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行笔迹鉴定，得出了相反的结论。2、在此情况下，一审法院对两份结论截然相反的鉴定报告竟然都不作出认定，而是称“虽然经过两次笔迹鉴定，但合同事实更胜于笔迹鉴定”，忽略、甚至是故意回避最重要的事实。3、一审法院简单认定“李桂芹作为房屋中介机构专业人员，其对涉案房屋情况应有一定了解，直到2016年才在诉讼中提出异议”，逻辑牵强。商品房的买卖流程是非常复杂且严谨的，并非是简单的装修入住就能够构成买卖关系。三、杨恺虽是李桂芹的配偶，但其并无权擅自处分李桂芹的婚前个人财产，并且目前二人正处于离婚诉讼状态。2013年二人有过离婚记录，后来复婚，2014年6月后夫妻关系就非常恶劣，家庭关系非常紧张，周品瑜是知道实情的。如果双方真实存在买卖关系，在此期间周品瑜为什么不提出房屋过户？李桂芹2015年7月20日向南京市建邺区人民法院提出与杨恺离婚，因在共同所居住的家中找不到房屋产权证的原件，故在2015年7月17日挂失了该房屋的产权证与土地证，当月因离婚诉讼此房产被建邺区人民法院查封。这些情况，周品瑜与杨恺及其母亲周品华都是完全知情的。自始至终，李桂芹均不清楚存在一份《房屋买卖合同》，该合同上的所有笔迹均非李桂芹所书写，直到周品瑜起诉时，李桂芹才看到所谓的买卖合同。周品瑜辩称：一、一审法院认定事实清楚。从合同形成及履行过程来看，体现了上诉人与被上诉人双方之间的合意及上诉人与原审被告夫妻之间的合意，一审法院经庭审形成了完整的证据链，依法足以认定涉案房屋合同成立有效，合法转让的基本事实存在。二、上诉人的上诉理由说谎、抵赖、狡辩。上诉人在上诉状中称涉案房屋系“借住”，没有证据及事实证明上诉人是借住涉案房屋的说法，上诉人替被上诉人还了的贷款及相关费用，自己装修后的借住三至四年，用以高出市场的租金替被上诉人还贷而借住涉案房屋的说法与常理不符。上诉人的“借住”说法是无稽之谈。其次，上诉人在2015年7月向建邺法院起诉杨恺离婚案后，擅自使用涉案房屋进行财产保全担保。建邺法院审理考虑到涉案房屋涉及到杨恺，要求上诉人另行增加保全的担保标的。现上诉人称在本案一审中才看到涉案房屋的买卖合同，且又在本案上诉中将“出租”谎称为“借住”。涉案房屋买卖合同的鉴定意见在本案中可以印证共同转让的事实，东南大学的司法鉴定意见和上海的司法鉴定意见相比，东南大学司法鉴定意见更具有证明效力，其更能印证了涉案房屋转让合同的存在；上诉人私自委托上海司法鉴定意见是在东南大学司法鉴定意见对其不利且没有合法理由时所进行的，上诉人该行为不符合最高法院关于民事诉讼的若干规定第28条之规定。涉案房屋“权属”与“合法转让”是两件事，除非上诉人有证据证明合同非法无效，并没有证据和法律依据支持上诉人在上诉状中所称的涉案房屋是其婚前个人财产的事实。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。杨恺述称：我方就上诉人新的借住理由，发表如下答辩意见：1、上诉人一审中已认可周品瑜实际在802室居住了四年，自行装修归还贷款的事实。2、上诉人一审中已证实本人出资购买了802室，归还了贷款，并非是上诉人一开始作为担保资金的个人婚前财产。3、上诉人的上诉理由是杨恺本人告知上诉人是借住给周品瑜，杨恺根本没有借周品瑜802室住房这一事实，是转让给周品瑜的。借住是上诉人代理人在本次提出的新理由，根本不能成立。上诉状中称周品瑜儿子准备在南京买房，当时其儿子一直在杨恺父母处居住，没有理由去借住一套毛坯房；上诉人一直在杨恺父母处吃饭，和周品瑜之子天天见面，周品瑜也常常去看儿子，上诉人完全知晓，根本不存在其儿子没有地方可住的情况。3、涉案房屋在板桥，当时交通很不方便，房价不足1万元，房源非常多，精装修的同等面积住宅每户租金仅1000元左右，周品瑜无缘无故去板桥花几十万成本装修一个毛坯房，还要每月代房主支付4000余元的贷款明显不符合常理。杨恺是因为父母退休和小姨向同住一个小区，所以才购买了1201室的二手房，该二手房和802室在同一小区、楼层、单元。无论是出租还是出借涉案房屋，上诉人都无需编造802室当时是上诉人出资购买的事实，只有抵赖转让的人才会为了混淆真相别有用心的编造是上诉人个人出资购买涉案房屋的谎言，甚至作为个人婚前财产担保而欺骗法院用于离婚。综上，上诉人称周品瑜借住，我方认为是明显的谎言；个人婚前财产法律有具体的确认原则，产权证是婚后办理的，出资方是杨恺本人，802室于2012年转让完成，已付清转让费，周品瑜自行装修并且继续还贷是诚实守信的。请求二审法院进行公正判决。周品瑜一审诉讼请求：1、李桂芹与杨恺继续履行2012年8月18日签订的南京市存量房买卖合同，协助配合将该房屋过户登记在周品瑜名下；2、本案诉讼费用由李桂芹与杨恺承担。一审法院认定事实：李桂芹与杨恺系夫妻关系，周品瑜系杨恺的姨妈。2010年3月30日，李桂芹与金地南京置业发展有限公司签订《南京市商品房预售合同》购买了涉案房屋，房屋总价款为人民币834970元，支付方式为2010年3月30日前支付174970元，系杨恺支付，剩余的房款通过银行贷款方式支付。2012年8月18日，李桂芹与周品瑜就涉案房屋签订了《南京市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），合同约定李桂芹将涉案房屋出售给周品瑜，成交价350000元，付款方式为全现金。合同末尾有李桂芹、周品瑜签字。2012年开始，涉案房屋由周品瑜居住使用至今，且该房屋自2012年9月起一直由周品瑜进行还款。一审审理中，李桂芹否认《买卖合同》上“李桂芹”的签名为本人所写；周品瑜主张《买卖合同》上“周品瑜”、“新湖大道8号金地自在城第一街区802室”、“全现金”是由李桂芹事先填好后向其转交，现李桂芹否认以上内容系其所写，故李桂芹、周品瑜均向一审法院申请司法鉴定。一审法院委托南京东南司法鉴定中心（以下简称东南鉴定中心）进行笔迹鉴定，鉴定意见为：《买卖合同》中“周品瑜”“新湖大道8号金地自在城第一街区802室”“全现金”以及“李桂芹”均系同一人所写，即李桂芹所写。后李桂芹单独委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心（以下简称司科鉴定中心）进行笔迹鉴定，其鉴定意见与东南鉴定中心意见不一致。一审法院认为，周品瑜与李桂芹、杨恺之间是否就涉案房屋是否存在买卖合同关系，系本案争议焦点。从涉案房屋使用情况来看，周品瑜及其家人于2012年开始占有涉案房屋，对该房屋进行了装修并居住至今，且涉案房屋的贷款自2012年9月起一直由周品瑜进行还款，双方以上事实行为更接近于房屋买卖合同关系而非李桂芹抗辩的出借关系。涉案房屋与李桂芹居住房屋属同一小区，且李桂芹作为房屋中介机构专业人员，其对涉案房屋情况应有一定了解，但李桂芹直到2016年才在诉讼中提出异议。从合同签订过程来看，周品瑜诉称《买卖合同》是由李桂芹拟好交予其签字，李桂芹予以否认，虽然经过两次笔迹鉴定，但合同事实更胜于笔迹鉴定，双方当事人真实意思表示在实际履行过程中与《买卖合同》内容相互印证。综合上述房屋使用情况及合同签订过程来看，双方之间存在事实买卖合同关系，双方当事人的意思表示更接近于《买卖合同》内容，周品瑜支付了房款，李桂芹应履行相应过户手续的协助义务，一审法院对周品瑜的诉讼请求予以支持。涉案房屋剩余贷款之后仍由周品瑜进行偿还。一审法院判决：李桂芹、杨恺自本判决书生效之日起三十日内协助周品瑜将位于南京市雨花台区新湖大道8号金地自在城第1街区3幢802室过户到周品瑜名下。本案案件受理费7450元，由李桂芹、杨恺负担。对于一审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。同时李桂芹强调说明：1、174970元确实是从杨恺的卡上直接转到开发商的账上，但该款是李桂芹与杨恺夫妻二人共同筹资。2、李桂芹与周品瑜并不存在签订合同的行为，李桂芹并不知道存量房买卖合同的存在。二审中，杨恺提交了（2015）建民初字3131号诉讼文书，说明在2015年3、4月份时李桂芹就知道涉案房屋的情况。李桂芹称在建邺法院离婚案件时申请了财产保全，提供了本案诉争房屋作为担保，后周品瑜持存量房买卖合同去法院提出了异议，法院也召开了听证，在此过程中李桂芹提出是第一次看到存量房买卖合同。本院另查明，李桂芹与杨恺与2010年9月登记结婚，2013年7月离婚，2013年9月复婚，目前正在南京市雨花台区人民法院进行离婚诉讼。本案的焦点问题在于，涉案《买卖合同》的真实性应如何认定。本院认为，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。一审审理中，李桂芹、周品瑜均向一审法院申请司法鉴定。一审法院经双方当事人共同确定检材和样本后，委托东南鉴定中心进行笔迹鉴定，得出鉴定意见并经庭审质证，程序合法，其鉴定意见应当作为本案认定事实的证据，涉案《买卖合同》的真实性可以确认。后李桂芹又自行委托司科鉴定中心进行笔迹鉴定，一审法院在庭审时明确表明不准许李桂芹的重新鉴定申请，周品瑜也表示不同意再次鉴定。虽然李桂芹自行委托鉴定得出的鉴定意见也可以作为证据，但由于存在委托形式上的非正式性、当事人的非合议性等因素，其证明效力不及人民法院委托的司法鉴定。同时，一审法院根据周品瑜及其家人于2012年开始占有涉案房屋，对该房屋进行了装修并居住至今，涉案房屋的贷款自2012年9月起一直由周品瑜进行还款；涉案房屋与李桂芹居住房屋属同一小区，李桂芹作为房屋中介机构专业人员，但直到2016年才在诉讼中提出异议等情形，认为双方当事人之间存在事实买卖合同关系，而非出借关系，并无不当，应予支持。综上，上诉人李桂芹的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元，由上诉人李桂芹负担。本判决为终审判决。审判长 王劲松审判员 龚 震审判员 郑 慧二〇一七年五月二十二日书记员 汪海燕 关注公众号“”