（2017）津0112民初1000号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-10
案件名称
李翔与翟玉杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李翔,翟玉杰,天津市金乐家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十四条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0112民初1000号原告：李翔，男，1988年7月10日出生，汉族，无职业，住天津市南开区，委托诉讼代理人：李智丹，天津众磊律师事务所律师。被告:翟玉杰，男，1971年2月7出生，汉族，无职业，住天津市南开区，委托诉讼代理人：陈如意，天津张盈（武清）律师事务所律师。第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区环湖中路与环湖北道交口东北侧滨湖大厦1-1-1406，统一社会信用代码91120103578314014M。法定代表人：张彤，职务总经理。委托诉讼代理人：王泷，男，该公司店面经理。原告李翔与被告翟玉杰、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司（以下简称“金乐家经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李翔及其委托诉讼代理人李智丹，被告翟玉杰的委托诉讼代理人陈如意，第三人金乐家经纪公司的委托诉讼代理人王泷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李翔向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》；2.被告返还原告定金5万元；3.被告赔偿原告居间服务费52000元；4.被告支付原告违约金和房屋差价损失33万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月1日，原告经第三人介绍与被告签订了关于天津市津南区××微山路西侧天××号房屋的《房屋买卖居间合同》，房屋价格260万元，原告交付被告定金5万元。根据合同约定，合同一方违约的，违约方应当向守约方支付相当于合同约定的该房屋实际成交价5%的违约金。9月23日，原、被告共同到津南区房管局打印了《天津市房产买卖协议》，并约定当天下午到银行办理贷款手续，因被告有事未能办理。后第三人工作人员多次联系被告协助办理贷款事宜，被告拒不配合。被告和其前妻张娟娟告知第三人房屋权属有争议，不愿再出售房屋。之后被告出国，此事一直未解决。被告翟玉杰辩称，被告为购买更大面积房屋出售涉案房屋。2016年9月1日经第三人介绍与原告签署《房屋买卖居间合同》，为履行该合同，被告借高利贷还清房屋贷款。9月3日，双方到津南区房管局签署《天津市房产买卖协议》，约定原告应于当日支付首付款52万元。而原告却表示先要去筹集首付款，当日上午被告口头催告原告，到当日下午，原告仍未支付首付款，被告认为原告没有能力支付首付款立即通知第三人解除双方签订的房屋买卖合同。本案原告系违约方，被告同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。另外，原告主张的违约金和差价损失33万元过高，从签订合同到提出解除合同23天，且双方约定的260万元价格已高于当时市场价，并未产生差价损失。第三人金乐家经纪公司未提出明确意见。围绕诉讼请求，原告依法提交了证据：《房屋买卖居间合同》、《天津市房产买卖协议》、定金收条、居间服务费收据和刷卡凭证、催促办理面签手续的通知函和快递单、经纪人和被告前妻张娟娟的微信聊天记录、原告前妻与被告前妻张娟娟的通话录音。被告提交证据：不动产登记核准注销通知书、2017年2月房价网上初评结果。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对三方均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：1、催促办理面签手续的通知函和快递单，被告未收到该邮件，对该证据的证明效力本院不予确认；2、原告提交的微信聊天记录，张娟娟上传了离婚证和离婚协议书，与本院向天津市南开区民政局婚姻登记处核实的内容一致，故对其真实性予以确认，能够确认不卖房屋是被告方的真实意愿；3、原告前妻与被告前妻张娟娟的通话录音，经张娟娟确认属实，对其证明效力本院予以确认；4、被告提交的房价网上初评结果，并非专业评估结论，对其证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月1日，原、被告及第三人订立《房屋买卖居间合同》，原告购买被告位于天津市津南区××微山路西侧天××号房屋1处，建筑面积146.52平方米，房屋价格260万元，原告交付被告定金5万元，支付第三人居间服务费52000元。合同违约责任中约定“违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任”；合同签订后买方或卖方未能履行合同，第三人不承担责任，已收取的服务费不予退还。该合同补充条款中还约定买方办理贷款时，卖方应将5万元定金退回作为买方的房屋首付款。2016年9月9日，被告办理了涉案房屋抵押注销登记。2016年9月23日，原、被告在天津市津南区房地产管理局签署《天津市房产买卖协议》，该协议约定5个工作日内将52万元首付款一次性存入房地产交易资金监管中心在天津农商银行设立的专用账户，补充条款中约定2016年9月23日付首付52万元，余额按揭贷款下来后付清。该协议打印时间为当日15:00:27。协议签订后，被告未配合原告办理贷款审批手续。被告与案外人张娟娟于2000年11月4日登记结婚，于2015年4月15日协议离婚，其离婚协议中约定涉案房屋归张娟娟所有。《天津市房产买卖协议》签订后，案外人张娟娟向第三人工作人员提出其是涉案房屋实际权利人，要求重新签订合同。2016年9月27日，张娟娟提出不卖房子，同意支付违约金和52000元中介费。本院认为，当事人订立的《房屋买卖居间合同》、《天津市房产买卖协议》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告虽抗辩称原告未按约定时间筹齐首付款并于签订协议当日上午口头催告付款，但原、被告签订《天津市房产买卖协议》的时间是下午15:00，且按照《房屋买卖居间合同》补充条款的约定被告应退还5万元定金作为原告的首付款，被告亦未按合同约定退还定金，故对被告这一抗辩理由本院不予采信。被告在签订《天津市房产买卖协议》后拒不配合原告办理贷款审批手续，致使该合同无法继续履行。被告前妻张娟娟亦主张涉案房屋应属其个人所有，其不同意按原、被告签订的合同内容出售房屋，被告应承担违约责任。现双方均同意解除该合同，本院准予。合同解除后，被告应当返还已收取的定金5万元。对于原告提出的第三、四项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《房屋买卖居间合同》约定了“违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任”，按照合同约定，被告作为违约方应支付原告违约金13万元，如果该违约金不足以弥补原告损失的还应承担赔偿责任。原告的损失一方面包括已支出的居间服务费52000元，另一方面是合同履行后可以获得的利益。根据原、被告合同的履行情况及原告提交的微信记录、通话录音证据，2016年9月底被告方已明确提出拒绝继续履行合同。故应以该期间作为被告根本违约的时间点，确定该房屋所处区域类似房屋的市场行情。对于房价涨跌损失双方未能协商一致，可参考本院从第三人处调取的相类似房屋已完成交易的数据确定。同时考虑守约方的履行情况，以及违约方订立合同时对房屋涨跌情况的预见能力，被告的过错程度等因素，本院酌定27万元。合同约定的违约金数额远不足以弥补原告以上两个方面的经济损失，本院调整违约金数额为32.2万元。原告主张的居间服务费不再单独计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李翔、被告翟玉杰及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司于2016年9月1日签订的《房屋买卖居间合同》；解除原告李翔、被告翟玉杰于2016年9月23日签订的《天津市房产买卖协议》。二、被告翟玉杰于本判决生效后三日内返还原告李翔定金5万元。三、被告翟玉杰于本判决生效后三日内支付原告李翔违约金33.2万元。四、驳回原告李翔的其他诉讼请求。如被告翟玉杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3890元，保全费5000元，由被告翟玉杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 国 艳二〇一七年五月二十二日书记员 张勇昊速录员 肖禹含 百度搜索“”