（2017）沪0117民初3513号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-09-19

案件名称

阮传中、吴彩莲与项华萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

阮传中,吴彩莲,项华萍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初3513号原告：阮传中，男，1970年6月20日生，汉族，住福建省武夷山市。原告：吴彩莲，女，1970年6月25日生，汉族，住福建省武夷山市。上列二原告共同委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：姚晔，上海乾业律师事务所律师。被告：项华萍，女，1970年11月26日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：何志岗，上海汇创律师事务所律师。原告阮传中、吴彩莲与被告项华萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年4月10日、5月8日公开开庭进行了审理。原告阮传中、吴彩莲及其共同委托诉讼代理人黄万春、姚晔，被告委托诉讼代理人何志岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房地产买卖合同；2.判令被告返还原告已付购房款3,200,000元;3.被告支付原告违约金24,000元及赔偿金1,360,000元。事实和理由：原、被告于2016年7月15日签订房地产买卖居间协议，约定被告将位于上海市松江区人民北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出卖给原告。原告已付房款3,200,000元。但2016年9月被告将涉案房屋进行了抵押，债权额为5，300,000元，且被告未按约向原告交付涉案房屋。被告的行为已经构成违约，故其有权依照合同相关约定要求与被告解除合同并要求被告承担违约责任。被告辩称，首先，其同意解除与原告之间的房地产买卖合同并向原告返还已付款3,200,000元；其次，其不同意向原告支付赔偿金及违约金，双方在补充协议中变更了涉案房屋交付时间，被告应于涉案房屋权利转移登记之日与原告办理交接手续。因此原告向其主张违约金及补偿金的条件尚未成就。即使需要承担相应的违约责任，亦应以原告已付款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率为标准从原告起诉之日计算至其实际支付之日止；最后，原告在购买涉案房屋之时并未符合本市外地户籍购房政策，双方之间的合同系因原告自身原因解除，故原告应承担相应的责任。经审理查明：一、合同履约情况2016年7月15日，原、被告及居间方签订房地产居间合同(买卖)及房地产买卖交易条件(附件)。2016年7月16日，原告(乙方)、被告(甲方)及居间方签订上海市房地产买卖合同，约定：1.甲方将涉案房屋出卖给乙方，房屋总价款为6,800,000元；2.甲方于2016年9月12日前将涉案房屋交于乙方，交付标志为甲方将现有租客的租赁协议移交于乙方，交接后的房租由乙方收取；3.双方约定于2018年10月31日前办理过户手续，所产生的税费由乙方负担；4.甲方未按本合同约定的期限将涉案房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；5.乙方于2016年7月16日签约当日，支付甲方房款2，200,000元(包含已付定金300,000元)，乙方于2016年8月20日前支付甲方房款1,000,000元，甲方以消费贷款方式向银行申请贷款3,600,000元,申请银行贷款手续费由乙方支付(限50,000元内)，甲方的银行贷款利息由乙方支付，直至双方至房地产交易中心办理过户手续为止。2016年12月12日，原告(乙方)与被告(甲方)签订补充协议一份，约定甲方应按照双方签订的上海市房地产买卖合同履行办理转让过户手续、验收交付房屋等义务，否则乙方有权按约追究甲方的责任；甲方双方应全面履行合同义务，促成尽快完成房屋的过户与验收交接。2016年7月14日，原告向被告汇款300,000元；2016年7月16日，原告分两笔向被告汇款1,000,000元、900,000元；2016年8月20日，原告向被告汇款800,000元；2016年12月12日，原告向被告汇款200,000元，原告共计向被告支付房款3,200,000元。二、涉案房屋权利限制情况被告系涉案房屋登记权利人。2016年10月3日，案外人孔慧珍、孙雅梅、陈杨、陈迪菲、李素珍、严震国、黄水绒取得对涉案房屋的抵押权，债权数额为5,300,000元，期限从2016年9月28日至2017年3月27日。2017年1月17日，本院就(2017)沪0117民初219号当事人申请对涉案房屋进行了查封，限制时间为2017年1月17日至2020年1月16日。三、原告购房资格问题两原告均非本市户籍，于1995年3月27日登记结婚。原告阮传中自2011年3月至2017年3月正常缴纳社保；原告吴彩莲自2011年9月5日进入增宏建筑材料有限公司正常缴费，并补缴2011年8月直至2017年3月在该单位正常缴纳。庭审中，原告确认在签订上海市房地产买卖合同之时其已经在本市拥有一套住房，涉案房屋过户之前其会将已有住房出售。四、关联案件2017年2月27日本院立案受理案外人陈某某提起的与被告之间的房屋买卖合同纠纷，案号为(2017)沪0117民初3647号(以下简称3647号案件)。在3647号案件中被告与案外人陈某某于2016年9月8日就涉案房屋签订了上海市房地产买卖合同，转让价为7,400,000元。以上事实，主要有居间合同、上海市房地产买卖合同、补充协议、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、转账证明、房款收据、结婚证、社保中心证明、3647号案件诉状副本以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于：一、上海市房地产买卖合同解除的责任主体；二、合同解除的后果处理。一、租赁合同解除的责任主体原、被告之间签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。现原、被告对于合同的解除均无异议，故本院予以准许，但对合同解除的责任主体存在争议。对此，本院认为合同的解除责任在于被告，理由如下：第一，从整个涉案房屋的履约情况来看，原告一直在积极履行其付款义务，双方就第二笔1,000,000元房款通过补充协议达成了新的合意，原告亦按约履行，然被告不仅未在房地产买卖合同约定的交付时间即2016年9月12日前与原告办理交付手续，亦未在签订补充协议原告催促后积极履行交付义务，其已经违反双方约定。至于被告称涉案房屋的交付时间在补充协议中进行了变更，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；第二，被告不仅不积极履行涉案房屋的交付义务，反而与原告签订合同后将涉案房屋设置了新的抵押，甚至出售他人，客观上存在一房多卖的情形，具有明显的恶意违约行为。且涉案房屋至今仍存在法院查封，不适宜继续履行；第三，被告称因原告已有一套住房违反限购政策而导致合同解除，然被告自与原告签订房地产买卖合同始至本案第二次开庭之前从未以原告限购作为其拒不履行合同义务的抗辩事由，现庭审中提出明显为规避责任，有违诚信。且，虽然在签订合同时原告不符合本市购房政策，但并不代表双方之间的上海市房地产买卖合同不能继续履行。即使根据现行购房政策，也仅能导致暂不予办理登记，何况双方之间约定的过户日期为2018年10月31日之前，涉案房屋最终能否过户属于未知。至于合同解除的时间，原告并未有证据证明其提起诉讼前曾向被告有效送达书面的解除通知，故以诉状副本送达之日即2017年2月28日作为上海市房地产买卖合同以及补充协议解除之日。二、租赁合同解除的后果处理合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。对于原告要求被告返还已付款3,200,000元的诉讼请求，并无不当，本院予以准许。此外，原告要求被告支付违约金24,000元及赔偿金1,360,000元的诉讼请求，被告辩称即使需要承担相应的违约责任，亦应以原告已付款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率为标准从原告起诉之日计算至其实际支付之日止。对此，本院认为在3647号案件中涉案房屋总房价为7,400,000元，与本案房价款相差600,000元。故本院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际，在综合考量违约方的恶意程度、合同的履行情况、涉案房屋市场价值等因素的基础上，酌情确定被告向原告支付违约金及赔偿金合计350,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、确认原告阮传中、吴彩莲与被告项华萍之间签订的上海市房地产买卖合同及补充协议于2017年2月28日解除；二、被告项华萍于本判决生效之日起十日内返还原告阮传中、吴彩莲已付款3,200,000元；三、被告项华萍于本判决生效之日起十日内向原告阮传中、吴彩莲支付违约金及赔偿金合计350,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43,472元，减半收取21,776元，财产保全费5,000元，合计诉讼费26,776元。由原告阮传中、吴彩莲负担7,053元(已付)，由被告项华萍负担19,723元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　杨惠星二〇一七年五月二十二日书记员　　张树腾附：相关法律条文第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 关注公众号“”