（2016）粤2072民初6036号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2018-09-03
案件名称
文桂德与梁长根建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文桂德,梁长根
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初6036号原告：文桂德，男，1968年8月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张秀洪，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄娘友，广东广瀚律师事务所律师。被告：梁长根，男，1962年5月出生，汉族，住广东省中山市。原告文桂德与被告梁长根建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文桂德的委托诉讼代理人庄娘友到庭参加诉讼，被告梁长根经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。文桂德向本院提出诉讼请求：被告归还土地转让款20万元及赔偿土地转让款的利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款五年以下期的利率，2015年5月19日前按照年利率5.4%计算，2015年5月19日起按照年利率4.9计算，以2412551元为基数从2011年5月20日计算至2015年12月24日；以220万元为基数从2015年12月31日计算至2016年2月24日；以40万元为基数从2016年2月25日计算至2016年4月28日；以20万元为基数从2016年4月29日计算至清偿之日止）给原告。事实和理由：原告与被告于2011年4月15日签订《六沙顺兴新村土地使用权转让合同》，约定由原告以2612551.4元受让被告位于中山市横栏镇六沙管理区顺兴新村的土地共计21103平方米，并约定被告必须于合同签订后两年半内保证原告取得土地的国有使用权证，否则赔偿原告48251028元。被告承诺涉案土地可以转为国有用地。合同签订后至同年5月20日，原告按照约定分多次向被告支付了土地转让款2412551元，但至原告起诉之日止，被告没有在合同约定的时间内为原告办妥涉案土地的国有所有权证。被告违约后，原告多次催促被告归还支付的土地转让款及赔偿损失，但被告仍然拖欠原告20万元未归还，也没有赔偿原告的损失。文桂德提供如下证据：1.《六沙顺兴新村土地使用权转让合同》1份，证明原告与被告存在土地使用权转让的事实；2.银行汇款凭证5份、银行流水单1份、收据4份，证明原告向被告支付了土地转让款2412551元（其中2011年5月20日转账165000元，现金75000元，共24万元，其他支付的数额按汇款凭证）。梁长根没有提出答辩意见，也没有提供证据。本院经审理认定事实如下：2011年4月15日，梁长根与文桂德在广东永隆律师事务所苏秋云律师的见证下签订《六沙顺兴新村土地使用权转让合同》，合同的主要内容：（甲方，转让方）梁长根，（乙方，受让方）文桂德；甲方拟将位于中山市横栏镇六沙管理区顺兴新村（图纸编号：D17HHA20112199）地块使用权转让给乙方，乙方对拟转让的土地使用权情况作了充分了解并愿意购买；该土地使用面积为2110.3平方米（折合约为3.165亩，含路，附图三份，具体面积及四至坐标以测量部门实际测量为准），土地上无附着物；该土地的国有土地使用权证由甲方代乙方办理，所需的一切费用由乙方负责（含税费），（附授权书1份）。乙方有义务于甲方通知交付一切办证费用时及时交付，如有逾期交付有关办证费用则办证时间相应延迟；甲、乙双方议定该土地使用权交易每平方米人民币1238元，总金额2612551.4元；甲、乙双方签订合同当日，乙方付土地转让款112551.4元给甲方作为定金，待拿到宗地蓝图后乙方于2011年5月10日之内必须一次性支付230万元给甲方，付清上述款项后乙方有权处置该土地；逾期不支付转让款则视作违约处理，甲方有权收回该土地另作处理并没收定金；转让余款20万元在取得该土地的国有土地使用证当日乙方一次性支付给甲方；在此合同签订之日起两年半内，甲方必须保证乙方取得该土地的国有土地使用证，否则甲方必须赔偿乙方已交付给甲方的款项2412551.4元的200%即4825102.8元作为乙方的经济损失。2011年4月至5月间，文桂德向梁长根支付了购地款2412551元。后梁长根未办理上述土地的所有权证给文桂德。2015年12月至2016年4月间，梁长根返还2212550元给文桂德，尚有200001元未返还。本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷。梁长根没有提供涉案土地的所有权证，不能证明转让的土地为梁长根的建设用地，更不能证明梁长根对转让土地具有使用权。本院根据文桂德与梁长根签订的《六沙顺兴新村土地使用权转让合同》约定转让的中山市横栏镇六沙管理区顺兴新村的土地，认定转让的土地为中山市横栏镇六沙管理区顺兴新村的农民集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，梁长根未依法取得涉案土地的建设用地使用权便与文桂德签订土地使用权转让合同对涉案的农民集体所有的土地使用权进行转让，违反了上述法律的强制性规定，故应认定其双方签订的土地使用权转让合同无效。梁长根于2015年12月至2016年4月间返还了土地转让款2212550元给文桂德，可以认定双方于2015年12月对其无效合同作出返还土地转让款处理，故尚未返还的土地转让款200001元，梁长根应当返还。文桂德请求梁长根返还土地转让款20万元理据充分，本院予以支持。鉴于双方对无效合同作出处理未办理书面手续，文桂德又不能举证证明双方对土地转让款的利息作了约定，故文桂德请求梁长根支付双方对无效合同作出处理之前的土地转让款利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方对无效合同作出的处理后，梁长根尚未返还的款项可以认定为逾期返还，应当向文桂德支付尚未返还款项的逾期利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月1日起计算至清偿之日止。综上所述，文桂德请求梁长根返还土地转让款20万元及该款项自2016年1月1日起计算至清偿之日止的利息理据充分，本院予以支持；请求梁长根支付土地转让款2016年1月1日前的利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。梁长根经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告文桂德与被告梁长根签订的《六沙顺兴新村土地使用权转让合同》无效；二、被告梁长根于本判决发生法律效力之日起三日内返还20万元及逾期还款利息(按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月1日起计算至清偿之日止)给原告文桂德；三、驳回原告文桂德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11940元，由原告文桂德负担7340元，被告梁长根负担4600元(受理费原告已预交，不予退还，被告负担的部分应当在履行上述还款义务时迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 谭震华审判员 何文璋审判员 姚红波二〇一七年五月二十二日书记员 蔡壹樑 微信公众号“”