（2017）晋0110民初488号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-09-30
案件名称
郭杰与太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市晋源区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭杰,太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条
全文
山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0110民初488号原告：郭杰，男，1989年8月20日出生，汉族，住太原市。被告：太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会，住所地太原市晋源区晋源街道箱子村。法定代表人：张反生，村主任。委托诉讼代理人：张磊，山西晋商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李陈敏，山西晋商律师事务所实习律师。原告郭杰与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告郭杰，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会的诉讼代理人张磊、李陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭杰向本院提出诉讼请求：1、确认买卖合同无效；2、请求判令被告返还原告已付的全部房款89500元，地下室费用9685元，共计人民币99185元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告郭杰是在2012年6月11日购买的位于晋源区晋源街道箱子村开发的，项目名为”林语兰庭”的房子，楼号为5号楼2单元2层03号房。建筑面积77.97平米，按照每平米2295.75元计算，总金额为179000元，同时购买地下室面积为14.9平米，每平米650元计算，总金额为9685元。《购房协议书》合同号为000100。一、依据《购房协议书》第六条，被告在2014年10月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但事实并非如此。二、依据本《购房协议书》第七条规定，逾期超过90日（遇法定节假日顺延）被告仍未交付房屋的，原告有权解除本协议。协议解除自原告书面通知被告之日起生效。被告应当在协议解除后30日内将乙方已付的房价款全部退还给乙方。理由一：原告郭杰是2012年6月11日买的房，当天交了房价首付款89500元，并于2012年12月31日交了地下室全款9685元，可是交钱后购买的5号楼只打了地基，盖到一层后一直停工，到2014年10月30日应交房的时间一直没有交房，直到2017年起诉之日，离交房之期已有三年之久，房子仍处于停工状态。我多次找村委会想协商退回房款，但对方都避而不见，始终找不到相关人，因此解除协议的书面通知也无法送达。无奈之下，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提出诉讼请求。理由二：”林语兰庭”由太原市晋源区晋源街道箱子村开发，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：”中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制......国家依法实行国有土地有偿使用制度。”显然，在没有进行”有偿使用”的集体土地上进行商品房开发，是违反土地法。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的合同无效。小产权房买卖合同，因违反法律、行政法规，故诉至法院，请求判如所请。被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会辩称，1、同意原、被告之间签署的《购房协议书》无效。2、基于无效合同取得的财产应当由实际取得财产的一方返还。本案中，实际与原告签署《购房协议书》及收取原告的购房款的一方为山西盛邦天悦房地产开发有限公司，因此，原告应当通过申请追加或由人民法院依法追加盛邦天悦公司为本案的被告，要求盛邦天悦公司承担退还购房款的义务。3、原告对合同无效后造成的损失也存在一定过错。原告支付购房款的时间为2012年，当时太原市的商品房每平方米的均价已超过6500元，被答辩人清楚地知道其支付的购房单价明显且过分地低于市场价。也就说，被答辩人明知其签署并履行《购房协议书》有巨大的法律风险，该合同存在被终止、撤销或认定为无效等无法实现合同目的的情况，仍旧签订了该无效的《购房协议书》，其在主观上存在过错，应当对自身的损失承担相应的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告郭杰向本院提交了《购房协议书》一份及收据二份，拟证明原告与被告签订了购房协议，且原告向被告交付了购房款。被告对《购房协议书》及收据的真实性及证明内容有异议。首先，山西盛邦天悦房地产开发公司从被告处取得的大量的盖有被告公章的空白协议，该份协议是否是在空白协议的基础上进行填写，被告无法进行认定。其次，该协议约定了一式三份，但被告手中并没有相同的协议，而该协议中大量的实质性条款均为手写，因此，协议中记载的内容是否是真实的，是否能够反映客观事实，被告不得而知。本院认为，原告郭杰向本院提交的《购房协议书》一份及收据二份，经本院核实，所加盖公章确系被告公章，上述证据符合证据的真实性、客观性、关联性，本院予以认定。被告在举证期限内未提交任何证据。现本院认定事实如下：2012年6月11日，原告郭杰与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会签订了《购房协议书》（合同编号为：000100）。合同约定，由原告郭杰购买被告太原市晋源街道箱子村宗地”林语兰庭”小区5号楼2单元2层03号房屋，建筑面积77.97平米，单价每平米2295.75元，总价人民币179000元；原告按照分期付款的方式付款，即于2012年6月11日向被告支付首付房价款人民币89500元；2012年9月31日向被告支付二期房价款人民币71600元；2014年10月31日向被告支付三期房价款人民币17900元；被告在2014年10月30日前将上述房屋交付原告。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款89500元。2012年12月31日，原告郭杰向被告支付地下室款9685元，现原告共计向被告支付99185元。原、被告签订《购房协议书》后，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会并未按时向原告交付标的房屋，且其所开发的上述”林语兰庭”并未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证书或证明。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；...同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；...（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。另外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会在未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证书或证明的情况下，即对商品房进行预售，违反了我国法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同的情形，故原、被告于2012年6月11日所签订《购房协议书》应认定为无效。因无效合同自始没有法律效力，故原告要求被告返还购房款99185元的诉讼请求，应予支持。同时，关于被告在庭审过程中所述实际与原告签订《购房协议书》及收取原告购房款的系山西盛邦天悦房地产开发有限公司的抗辩主张，因其并未提供相关证据，故本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告郭杰与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会于2012年6月11日所签订《购房协议书》无效；二、在本判决生效后三十日内，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会一次性退还原告郭杰购房款99185元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2280元减半收取1140元，由被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 杜志立二〇一七年五月二十二日书记员 王嘉炜