（2016）豫09民终2374号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2018-09-27
案件名称
河南弘毅置业有限公司、刘艳花商品房销售合同纠纷二审民事裁定书
法院
河南省濮阳市中级人民法院
所属地区
河南省濮阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南弘毅置业有限公司,刘艳花
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
全文
河南省濮阳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)豫09民终2374号上诉人（原审被告）：河南弘毅置业有限公司，住所地，濮阳市人民路盐业局三楼。法定代表人：刘宏玉，系公司总经理。委托诉讼代理人：郭宗林，濮阳市华龙区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘艳花，女，1970年12月12日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张守彬，河南百特律师事务所律师。上诉人河南弘毅置业有限公司（以下简称弘毅公司）与被上诉人刘艳花商品房买卖合同纠纷一案，华龙区人民法院于2015年9月25日作出（2015）华法民初字第2083号民事判决，刘艳花不服，提起上诉。本院作出（2015）濮中法民开终字第531号民事裁定，撤销原判，发回重审。华龙区人民法院于2016年9月21日作出（2016）豫0902民初3277号民事判决，弘毅公司不服，提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，弘毅公司的法定代表人刘宏玉、委托诉讼代理人郭宗林，被上诉人刘艳花的委托诉讼代理人张守彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘毅公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘艳花的诉讼请求。事实和理由：1.一审定性为商品品买卖合同纠纷错误，涉案合同属典型的以买卖合同为名，行贷款之实的伪装合同，是以合法形式掩盖非法目的，应依法确认为无效合同。弘毅公司为向海洋不动产和汇金小贷公司办理贷款，将公司的30套商品房以买卖合同形式网签到刘艳花等人名下，是杨大志利用刘艳花的身份证复印件办理的网签备案，刘艳花从未和弘毅公司洽谈过购房事宜，也未到现场看房，合同中约定的交房时间早于合同签订时间，购房行为不符合正常的商品房买卖交易习惯。刘艳花名下的十份买卖合同标的物，五套是商品房，五套是住宅房，但合同价格均为13000元，与市场价格不符。2.刘艳花持有的收据上载明收款人是杨大志，弘毅公司从未委托杨大志收款或指令刘艳花向杨大志付款，刘艳花与杨大志之间的资金往来与弘毅公司不存在法律上的关联性，该收据不能作为刘艳花向弘毅公司支付房款的依据，涉案合同并未实际履行。刘艳花答辩称，1.刘艳花与弘毅公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，且办理网签备案登记，不存在合同无效或者可撤销情形，属于有效合同。涉案合同并非融资担保合同，融资担保合同需要存在主合同及主债权，弘毅公司无任何证据证明主债权的真实存在。因刘艳花一次性购置10套房屋，故双方协商了一个合同单价，均以每平方13000元计算，符合客观情况。弘毅公司提出的交房时间和签约时间存在矛盾，是由于合同签订时已具备交房条件，刘艳花对弘毅公司提供的固定格式的商品房买卖合同约定的交房时间，未予关注造成。2.因收款收据和收款总条上均有公司印章和杨大志签字，且杨大志及公司的其他人员共同为涉案合同办理了网签备案登记，故能够印证杨大志在销售涉案房屋时具有代理权。弘毅公司出具的十份收款收据，其中一份收据并不是报案材料中所显示的丢失票据编号，也进一步印证弘毅公司票据并未实际丢失，其出具的收据是真实的，刘艳花已经按照合同履行了付款义务，弘毅公司应当交付房屋。刘艳花向一审法院起诉请求：判令弘毅公司交付立方郡小区第1栋1层0106号房、0115号房、0116号房、0117号房、0118号房5套房屋，协助办理房屋产权登记手续；诉讼费用由弘毅公司承担。一审法院认定事实：2014年4月30日，刘艳花与弘毅公司签订了包括本案五份在内的十份《商品房买卖合同》（另五份另案诉讼）。其中：1.合同编号为00054862的合同主要约定，刘艳花购买弘毅公司开发的弘毅·立方郡小区001幢1层0115号房产一套，价格为每平方米13000元，面积43.42平米，房款合计564460元，交房期限为2013年9月30日。2.合同编号为00054863的合同主要约定，刘艳花购买弘毅公司开发的弘毅·立方郡小区001幢1层0116号房产一套，价格为每平方米13000元，面积43.42平米，房款合计564460元，交房期限为2013年9月30日。3.合同编号为00054864的合同主要约定，刘艳花购买弘毅公司开发的弘毅·立方郡小区001幢1层0117号房产一套，价格为每平方米13000元，面积43.42平米，房款合计564460元，交房期限为2013年9月30日。4.合同编号为00054865的合同主要约定，刘艳花购买弘毅公司开发的弘毅·立方郡小区001幢1层0118号房产一套，价格为每平方米13000元，面积43.42平米，房款合计564460元，交房期限为2013年9月30日。5.合同编号为00054823的合同主要约定，刘艳花购买弘毅公司开发的弘毅·立方郡小区001幢1层0106号房产一套，价格为每平方米13000元，面积31.21平米，房款合计405730元，交房期限为2013年9月30日。以上五套房屋价款共计2663570元。协议当天，杨大志将加盖有弘毅公司财务印章的全额房款收据（编号分别为149532、149533、149534、149535、149536）交付于刘艳花。2014年4月29日，杨大志为刘艳花出具了10套房屋房款收条一份，内容为：今收到现金伍佰万元整。收条上有杨大志签字捺印，加盖有弘毅公司公章及其法定代表人徐宏恩印章。针对该购买的十套房屋，2014年5月3日，刘艳花委托赵国营向杨大志账户转款70万元。5月6日，刘艳花委托其丈夫韦德朝及赵国营等人向杨大志转款260万元。杨大志出庭作证称，弘毅公司委托其与刘艳花签订了商品房买卖合同，在合同的订立过程中均有弘毅公司人员参与，特别是网签合同更改由弘毅公司工作人员办理。其收到了刘艳花交付的房款，该款项用于处理被告公司的信访事宜及车库建设。案件审理过程中，弘毅公司提交濮阳市公安局胜利分局交巡防大队出具的证明一份，用以证明弘毅公司会计徐丽红于2014年5月29日到公安局报案称，2014年4月20日发现公司财务室内一本盖有公司财务专用章的空白收据（编号为：149521-149540）被盗。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2014年4月30日，刘艳花与弘毅公司签订房屋商品房买卖合同，购买弘毅公司开发的弘毅立方郡小区第1栋楼的五套房屋（分别为第1栋1层0106号房、0115号房、0116号房、0117号房、0118号房），对房屋价格、面积进行了约定，房款合计266.357万元。协议签订当天，刘艳花、弘毅公司在濮阳市房地产管理中心办理了商品房网签备案手续。从双方的主体及合同内容等看，双方签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认其合法有效。根据合同法的相关规定，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。协议签订后，刘艳花将房款全额交付弘毅公司，弘毅公司为刘艳花出具房款收据（编号分别为149532、149533、149534、149535、149536）并交付于刘艳花，刘艳花已履行合同义务。由于双方签订的商品房买卖合同有效，且刘艳花、弘毅公司签订商品房买卖合同时，弘毅公司的房屋已经具备交房条件，刘艳花要求弘毅公司按合同约定将商品房交付使用并配合办理房产证，有事实和法律依据，应予支持。弘毅公司辩称双方之间的合同为无效合同，收款收据不能证明刘艳花履约行为，双方签订的合同未得到实际履行，但未能提供相应的证据支持，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：弘毅公司于本判决生效后十日内将弘毅·立方郡小区第1栋1层0106号房、0115号房、0116号房、0117号房、0118号房屋交付刘艳花使用，并在三十日内协助原告刘艳花办理房产证等相关手续。一审案件受理费28108元，由弘毅公司负担。本院二审期间，弘毅公司围绕上诉请求提交了立方郡涉案房屋情况说明、营销执行方案以及售房合同等证据，用以证明杨大志所签合同的售房价格不真实。本院对杨大志进行了询问，杨大志称，弘毅公司立方郡项目地下车库及弘毅东郡项目由其建设，并代理弘毅公司房地产销售，卖房款项已用于工程建设以及处理信访事项，房地产销售无弘毅公司的书面授权。杨大志向本院提交了地下车库建设《协议书》及《弘毅-东郡项目合作开发协议书》。弘毅公司质证意见是，弘毅公司未书面或口头委托杨大志进行房产销售，只是委托杨大志进行融资，从先网签备案、出具收款条后转款的情况来看，与通常的商品房买卖交易习惯不符，故本案不应是商品房买卖合同纠纷，且弘毅公司从未委托杨大志处理弘毅公司信访事务，弘毅公司与杨大志签订的弘毅立方郡地下车库建设合同约定，是由杨大志全资进行建设且需向弘毅公司缴纳保证金，杨大志称所收款项用于地下车库建设及信访事项与事实不符。刘艳花质证意见是，合同已经网签备案，双方交易意思已经达成，房屋买卖合同合法有效。就杨大志是否处理涉弘毅公司信访事项的问题，本院依职权对华龙区胜利街道办事处主管此事项的群众工作站李福海副主任进行调查，李福海称，其从弘毅公司发生信访事项即介入处理，杨大志从未参与处理过弘毅公司的信访事项，弘毅公司除退还过原籍为范县的某一购房户的购房款外，对其余要求退还的业主均未退还。弘毅公司质证意见是，对调查笔录内容无异议，能够印证弘毅公司未委托杨大志处理信访事项，杨大志称将所收款用于信访事项及地下室建设，与事实不符。刘艳花质证意见是，对李福海调查笔录真实性无异议，立方郡小区涉及信访案件，在市群工部杨大志多次参与，能够印证杨大志是弘毅公司工作人员。本院还调查了涉案房屋在房产部门登记情况。本院审理查明，涉案房屋网签备案登记在刘艳花名下之前，曾以买卖合同登记备案在王跃军、李训闯名下。其他事实与原审认定事实一致。本院认为，刘艳花诉称本案系商品房买卖合同纠纷，诉讼请求弘毅公司交付房屋并协助办理产权登记，其提交了商品房买卖合同、收款收据、收到条、转款凭证以及杨大志证言等证据。经查，上述证据之间存在以下问题，房屋交付期限早于合同签订日期，先出具收款收据后发生转款交易，房款总价值与收据载明数额不一致，不符合一般商品房买卖交易习惯，杨大志在一审出庭陈述的所收款项用于地下车库建设及信访事项与本院二审调查的事实相悖，故不能认定刘艳花与弘毅公司的商品房买卖合同关系的成立，刘艳花的起诉应予驳回。弘毅公司认可双方签订的商品房买卖合同为融资担保性质，刘艳花如无异议，可持有效证据另行主张。案经审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2016）豫0902民初3277号民事判决；二、驳回刘艳花的起诉。一审案件受理费28108元，退还刘艳花；河南弘毅置业有限公司预交的二审案件受理费28109元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 苏章臣审判员 张慧勇审判员 李光胜二〇一七年五月二十二日书记员 高嘉潞 更多数据：