（2017）桂04民终228号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-02
案件名称
梁文德、梧州市宝石城物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区梧州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁文德,梧州市宝石城物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂04民终228号上诉人（一审被告）：梁文德，男，1965年9月5日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。被上诉人（一审原告）：梧州市宝石城物业管理有限公司，住所地广西梧州市万秀区。法定代表人：孔仕才，该公司总经理。委托诉讼代理人：张石，广西皓元律师事务所律师。上诉人梁文德因与被上诉人梧州市宝石城物业管理有限公司物业管理服务合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2016）桂0403民初1390号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人梁文德，被上诉人梧州市宝石城物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人张石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁文德上诉请求：1、判令被上诉人退还多收物业管理费143.52元给上诉人；2、判令被上诉人支付宝石城商住小区第二单元802房屋顶漏水维修费用10650元给上诉人；3、判令被上诉人对宝石城商住小区第二单元802房、一单元803房屋顶恢复原状；4、撤销（2016）桂0403民初1390号判决；5、本案诉讼费由被上诉人梧州市宝石城物业管理有限公司承担。事实与理由：上诉人认为被上诉人的各种行为令上诉人未享受物业管理公司的服务，又自行支付屋顶维修费用，并且被上诉人存在乱收费和违约行为，因此请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人梧州市宝石城物业管理有限公司辩称,一审综合当事人的陈述和全案证据，确认的法律事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。梧州市宝石城物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令上诉人梁文德支付拖欠的物业管理服务费14144元及滞纳金15870元、公摊费用644.10元给被上诉人梧州市宝石城物业管理有限公司。2、本案的诉讼费用由上诉人梁文德承担。一审法院认定事实，梁文德是梧州市万秀区西环路宝石城商住小区2单元802房的业主。2004年1月份起，梧州市宝石城物业管理有限公司对梧州市宝石城小区实行前期物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.48元收取。2012年8月1日梧州市宝石城第二界业主委员会与梧州市宝石城物业管理有限公司签订《物业管理委托服务合同》，约定继续由梧州市宝石城物业管理有限公司提供物业管理服务，期限为2012年8月1日起至2016年7月31日止；从2012年8月份起物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.60元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之30%交纳滞纳金。梁文德居住的梧州市宝石城小区2单元802房，总面积216.2㎡，物业管理服务费从2004年1月起至2012年6月为104元/月，从2012年7月至2016年6月为130元/月。梁文德从2006年3月份起，没有交纳物业管理服务费及其他公摊费用，梧州市宝石城物业管理有限公司向梁文德发出催缴通知。梁文德共拖欠2006年3月至2016年6月的物业管理服务费14144元、2012年1月6日至2016年1月28日期间的公摊费用118.5元，两项合计14262.5元。梁文德提出反诉，认为梧州市宝石城小区2单元802房属于顶层，其屋顶漏水，应由梧州市宝石城物业管理有限公司承担其维修屋顶漏水的费用，以及要求梧州市宝石城物业管理有限公司对梧州市宝石城小区2单元802房、1单元803房的楼顶天面乱搭乱建恢复原状。一审法院审理认为，一、关于本诉部分。原告梧州市宝石城物业管理有限公司与梧州市宝石城第二界业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，对原、被告双方具有法律约束力。原告按照合同约定提供了物业服务，作为业主的被告梁文德应依约支付相应的物业管理服务费用和公摊费用。原告诉请被告支付拖欠2006年3月至2016年6月的物业管理服务费14144元、2012年1月6日至2016年1月28日期间的公摊费用118.5元，两项合计14262.5元，符合法律规定及物业服务合同的约定，该院予以支持。对于欠付物业费及相关费用的滞纳金，按照《物业管理委托服务合同》的约定，应以实际欠款额为基数，按照每日万分之30%（即日息十万分之三）分段计付。原告主张每日按照3‰计算滞纳金，无事实依据，该院不予支持。被告以其房屋漏水，原告不进行维修为由拒付物业管理服务费用及公摊费用，无法律依据，该院不予采纳。二、关于反诉部分。对于反诉原告梁文德主张反诉被告梧州市宝石城物业管理有限公司支付宝石城商住小区2单元802房屋顶漏水维修费用10650元，因2单元802房楼顶天面属于小区共用部分，共用部分楼顶天面漏水的维修义务在《物业管理委托服务合同》中没有明确约定由反诉被告承担，故反诉原告主张反诉被告支付屋顶漏水维修费用10650元，依据不足，该院不予支持。对于反诉原告提出小区2单元802房、1单元803房房顶天面乱搭乱建问题。该院认为，对于违章搭建的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理，故该院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告梁文德应于本案判决生效之日起十日内支付拖欠原告梧州市宝石城物业管理有限公司的物业管理服务费14144元、公摊费用118.5元合计14262.5元及滞纳金（其中物业管理服务费14144元的滞纳金从2006年4月1日起以实际欠款额为基数，按照日息十万分之三分段计付；公摊费用118.5元的滞纳金从2012年1月6日起以实际欠款额为基数，按照日息十万分之三分段计付，上述两项均计至本案判决规定的履行期限最后一日止）。二、驳回反诉原告梁文德的反诉请求。本案本诉案件受理费566元，减半收取为283元，由原告梧州市宝石城物业管理有限公司负担141元，被告梁文德负担142元；反诉案件受理费66元，减半收取为33元，由反诉原告梁文德负担。二审期间，上诉人提供一份证据材料：交房通知书，拟证明要退还的物业费，对方应该按实际面积收物业费，对方一直多收物业费。由于双方对房屋实际建筑面积不能提供证据，本院依法到梧州市房地产交易中心调取了户主为上诉人与张素梅，位于西环路中段68号二单元802房的房屋信息查询，证明上诉人涉案房屋建筑面积为208.38㎡。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。被上诉人对上诉人提供的新证据有异议，认为房屋实际的建筑面积是208.38平方米，应当按办理产权的建筑面积收物业费。上诉人与被上诉人对于本院依法调取的证据真实性没有异议，认可房屋的建筑面积是208.38㎡。被上诉人认为该小区户主在购房时候，每户都获得赠送花园或阳台面积，上诉人获得赠送的面积为23.45㎡，获赠的面积按照物业合同计算三分之一面积计收物业费，因此，上诉人应收的物业费的面积就是216.2㎡。本院认为,上诉人提供的证据及本院依法调取的证据真实性各方当事人都没有异议，可以作为认定本案事实的依据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院另查明，位于西环路中段68号二单元802房的建筑面积是208.38㎡。本院认为：上诉人认为被上诉人多收了物业费，应予返还问题。因涉案房屋的建筑面积是208.38㎡，按照合同约定应当以建筑面积作为收取物业费的依据，被上诉人认为要收取赠送面积的三分之一的物业费没有依据。因此，上诉人要求退还2004年1月至2006年2月多收的物业费的主张，本院予以支持。被上诉人多收的物业费为：（216.2㎡-208.38㎡）×0.48元×26个月＝97.59元。因为收取物业费的面积应为208.38㎡，所以，上诉人从2006年3月至2016年6月欠付的物业管理费为（208.38㎡×0.48元×77个月）＋（208.38㎡×0.60元×47个月）＝13578.04元,扣除多收的97.59元,上诉人欠付的物业管理费为13480.45元。加上公摊费用118.5元，共计13598.95元。上诉人诉请被上诉人返还维修屋顶漏水维修费用10650元给上诉人，该费用不属于被上诉人应予承担的义务，本院依法不予支持。上诉人要求被上诉人恢复802房、803房屋顶原状的请求，因违章建筑的认定及拆除不属于民事纠纷，本院依法不予处理。综上所述，上诉人梁文德的部分上诉请求有理，本院依法予以维持。上诉人梁文德的部分上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实不清楚，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持梧州市长洲区人民法院（2016）桂0403民初1390号民事判决第二项；二、变更梧州市长洲区人民法院（2016）桂0403民初1390号民事判决第一项：上诉人梁文德应支付拖欠被上诉人梧州市宝石城物业管理有限公司的物业管理服务费13480.45元、公摊费用118.5元，合计13598.95元及滞纳金（其中物业管理服务费13480.45元的滞纳金从2006年4月1日起以实际欠款额为基数，按照日息十万分之三分段计付；公摊费用118.5元的滞纳金从2012年1月6日起以实际欠款额为基数，按照日息十万分之三分段计付，上述两项均计至本案判决规定的履行期限最后一日止）。一审案件受理费316元，二审案件受理费632元，合计948元，由上诉人梁文德负担379元，被上诉人梧州市宝石城物业管理有限公司负担569元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 曾 超审判员 李庆春审判员 莫 芮二〇一七年五月二十二日书记员 黄妙娴附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：