（2017）宁0121民初981号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-13
案件名称
侯军虎与宁夏蓝山投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
永宁县人民法院
所属地区
永宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
侯军虎,宁夏蓝山投资置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
宁夏回族自治区永宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0121民初981号原告：侯军虎，男，1969年11月25日出生，汉族，小学文化程度，打工，住甘肃省正宁县。委托诉讼代理人：李明莲，宁夏大远律师事务所律师。被告：宁夏蓝山投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区阅海湾中央商务区万寿路138号2层211室。法定代表人：肖奕，该公司总经理。委托诉讼代理人：李艳，宁夏辅德律师事务所律师。原告侯军虎与被告宁夏蓝山投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李明莲、被告委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯军虎向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金25894元（标准为日万分之一，自2014年12月31日至2017年3月21日止，共810天），后续逾期违约金计算至被告房屋正式竣工验收且办理完房屋产权及土地证为止；2、判令被告立即协助原告办理房屋产权证、土地证手续，并提供办理证件相关全部材料，承担相应费用；3、判令被告向原告交付房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、判令被告向原告支付购买、安装燃气壁挂炉的费用3500元；5、判令被告按照合同约定履行和完善公共配套辅属设施，包括开通小高层电梯、物业服务、绿化、小区安防安保等；6、判令被告按全国统一住宅土地使用地年限70年的标准为原告办理《土地使用证》；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年5月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告以319677元的价格购买被告开发建设的位于永宁县望远工业园区的”青年城”18幢1单元601号商品房，房屋交付时间为2014年12月31日。合同签订后原告按约定支付了全部房款。至原告起诉前，该小区始终未竣工验收，整个小区基础设备及重要辅助设施工程均未完工，尤其是小高层电梯因欠电梯公司货款未开启使用。自2015年年初开始小区一直处于无人管理状态，一片烂尾现象，给小区业主生活带来了极大的困扰和不便。2015年7月1日被告与原告协商签订《青年城违约金调解方案》，约定在被告未竣工验收的情况下业主先行入住装修，同时约定了逾期交房违约金的计算比例。然而，在业主进行装修时，发现小区没有正规物业公司及人员，水电暖等设施均为临时性，断水断电频发，也没有绿化、监控、门禁等配套设施。而被告承诺的工程人员始终没有到位，截止起诉时业主们反映的问题始终搁置。综上所述，原告根据双方签订的《商品房买卖合同》第9、10、12、14条之规定，诉请人民法院公正判决。被告宁夏蓝山投资置业有限公司辩称，1.业主与蓝山公司已经达成调解方案，应严格按照调解方案履行。调解方案中约定违约金的起止日为自合同约定的交房之日起至出具案竣工备案表之日止。所赔付的违约金用以冲抵物业维修储备金和物业费。原告要求”违约金计算至办理完房屋产权证及土地证为止”的期间过长，且未提及违约金用以冲抵物业储备金和物业费的情况。其请求没有合同和法律上的依据，请法院对超出约定部分的违约金依法予以驳回。2.协助办理房屋产权证、土地证手续，并提供办理在证件相关的全部资料是被告应当承担的义务，但相应费用应当按照双方的约定以及相关法律、法规的规定承担。3.被告按照法律规定及双方合同约定履行义务。4.原告在被告指定的地点购买、安装燃气壁挂炉，在3500元的范围内原告可以凭购买凭证要求被告予以返还。5.被告在力所能及的范围内会尽量完成公共配套辅属设施的完善。6.涉案商品房规划批准的土地用途是商业用途，使用年限是40年，双方应该按合同约定履行。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告出示的《商品房买卖合同》一份、收款发票一张、《青年城违约金调解方案》一份、《通告》一份、2015年11月5日的《通知》一份（购买壁挂炉）的三性没有异议，但认为被告在3500元范围内凭原告购买安装凭证予以支付。该部分证据能够证明原告所主张的主要案件事实，本院予以确认。对原告出示的《青年城小区宣传彩页》一份、永宁县众安物业服务有限公司（停办业务）《通知》一份、照片一组，被告分别以证据系复印件、真实性无法核实、”三性”不予认可提出异议。经本院审查，《青年城小区宣传彩页》虽系复印件，但结合双方当事人陈述其真实性较为可信，永宁县众安物业服务有限公司（停办业务）《通知》、照片来源合法，内容明确，与当事人陈述可以相互印证，能够反映部分案件事实，本院予以确认。被告出示的《商品房买卖合同》，与原告出示的《商品房买卖合同》一致，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年5月13日签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告以每平方米价格3186.89元的价格购买被告开发建设的位于永宁县望远工业园区的”蓝山.青年城”18幢1单元601号商品房一套,建筑面积100.46平方米,总价款为320155元,交付时间为2014年12月31日。逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金；房屋交接时，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料，报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金；属原告所共有的公共设施、设备，按本地区行业标准执行；原告的房屋仅作商业使用。合同附件四交房标准明确约定，采暖方式采用天然气壁挂炉地热辐射系统。合同签订后，被告销售给原告的房屋建筑面积实际为100.31平方米,房屋总价款为319677元,原告按照合同的付款期限一次性交清全部房款，被告于2015年5月8日给原告出具了建筑面积为100.31平方米,金额为319677元的购房发票。但被告未能按约定期限交付房屋。2015年9月8日，原、被告签订《青年城违约金调解方案》，确定：一、赠送”一次性款清/按揭款清”客户一年物业费；二、按合同约定的逾期交房违约金的标准双倍赔付”一次性款清/按揭款清”客户违约金，计算起止日期自合同约定交房之日（2014年12月31日）起至出具房屋竣工备案表之日止。所赔付的违约金用以冲抵物业维修储备金和物业费；三、蓝山集团缴纳”一次性款清/按揭款清”客户需要办理房屋产权证所需要的相关费用，其中包括：契税、印花税、代办费，土地证、房产证、他项权利证工本费等；四、”2014年12月30日前房款全部缴清的客户”或”签订合同后8个月内提交完整有效的按揭资料的客户”均享受本调解方案第”一、二、三”条款；五、签订商品房买卖合同后8个月内未提交完整有效按揭资料的客户，违约金赔付比例下降20%，之后每超出90天，违约金赔付比例再下降20%，但同时仍享受本调解方案第”一、二、三”条款；六、一次性款清客户房产证在2015年3月21日办理完毕，如客户未能及时提交相应资料，根据资料提交完整的实际时间顺延。按揭款清客户房产证出证后，转交相应按揭银行办理按转抵业务，客户按揭贷款还清后向银行索取房产证；七、本方案为逾期交房的最终调解方案，凡与本方案有冲突之处，以本方案为准。2015年11月5日，被告以公司资金紧张为由向青年城业主发出通知，通知没能领到壁挂炉的业主暂时自己出资购买，价格为3500元（此价格包含设备安装及与天然气管道连接费用），被告尽快筹措资金将业主购买壁挂炉的费用予以返还。2016年10月31日，永宁县众安物业服务有限公司向业主发出通知，以被告拖欠员工工资及绿化等水电维修款，停办正常业务。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，系有效合同，原、被告均应按照合同约定认真履行。原告交清购房款后，被告未能按照合同约定交付房屋，应当承担违约责任。按照双方达成的《青年城违约金调解方案》的约定，被告应当按照原告已付购房款319677元每日万分之一赔付自2014年12月31日起至出具房屋竣工备案表之日的违约金。原告要求逾期交房违约金计算至办完产权证及土地使用权证没有合同和法律依据，超出约定期限部分，本院不予支持。原告要求被告按照约定协助原告办理房屋登记及土地使用证、承担办理登记手续的费用符合双方约定，本院予以支持。被告未按合同约定安装壁挂炉，并通知业主按照3500元的价格自行购买后由被告返还，原告虽未实际购买，但该费用属于被告所应承担的费用，被告应予支付。原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按国家统一住宅土地使用地年限70年的标准为原告办理《土地使用权证》，因合同约定涉案房屋为商业用房，且被告销售的房屋用途和属性系由行政部门确定，房屋所属土地使用权年限也由相关部门按照国家规定确定，不属于民事案件审理的范围，故对原告上述两项诉讼请求不予支持；原告要求被告按合同约定履行和完善公共配套辅属设施，公共配套辅属设施涉及众多业主权益，被告应尽快予以完善，但涉案房屋尚未通过竣工验收，尚不具备履行条件，故对原告该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效后十日内向原告侯军虎支付逾期交房违约金25894元（暂算至2017年3月21日，后续逾期违约金按照日万分之一计算至房屋竣工备案之日）；二、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告侯军虎办理蓝山·青年城18幢1单元601号房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》，并按约定承担相应费用；三、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效后十日内向原告侯军虎支付购买、安装燃气壁挂炉费用3500元；四、驳回原告侯军虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取267元，由被告宁夏蓝山投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 隋学红二〇一七年五月二十二日书记员 张 经 微信公众号“”