（2017）粤01民终8458号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-05-27

案件名称

毛岩岩与王波房屋买卖合同纠纷2017民终8458二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王波,毛岩岩

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2017）��01民终8458号上诉人（原审被告）：王波，住陕西省西安市临潼区。委托诉讼代理人：李益昌，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛岩岩，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：罗敬仁、卢永曦，广东华科律师事务所律师。上诉人王波因与被上诉人毛岩岩房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王波上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回毛岩岩的一审诉讼请求：三、判决毛岩岩承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定的以下四个事实存在错误，导致判决结果错误。1.原审判决认定的《存量房买卖合同》中“手写条款是��打印条款进行了变更”，认定“有关首期款支付的时间及方式应以双方确认的手写条款为准”是错误的。首先，双方从来没有达成过“对手写条款是对打印条款进行变更”的协议，原审判决称依“结合日常生活法则”而得出“应以双方确认的手写条款为准”结论，没有法律依据，无疑是错误的。其次，对手写条款的原因原审法院并未查清。签订合同时，毛岩岩称其妻子说买贵了，若其妻子不肯付款，毛岩岩保证最迟的付款时间是2016年9月20日之前，要给王波120万元。该条款实际上是毛岩岩在其妻子不同意下的保证条款。第三，退一步来说，就算按手写条款，在2016年9月20日之前，毛岩岩也应支付l20万元给王波，但毛岩岩却没有，已构成违约。王波是在2016年9月20日之后才解除房产买卖合同的，完全符合法律规定。2.原审判决称“2016年9月23日的录音”中，“原告一直追问被告不能讲向其出卖涉案房屋的原因，而被告的代理人从未表示系原告未能按时支付首期款所致”，从而推定房屋买卖不成不是王波未能按时支付首期款所致，是完全错误的。该录音录制于2016年9月23日双方商议解除合同的场合。2016年9月20日之前，王波一直没有收到毛岩岩的首期款，此时王波依合同要求解除合同，合情合法。至于是否在录音讲与不讲这个心知肚明的原因，是不影响合同被依法解除的。况且，录音也不完整，毛岩岩应作节录剪接过。所以2016年9月20日之后的录音不能作为证据使用，且录音里面也没有实质性内容。3.原审判决称“被告称其因原告未能按时付款导致另行借款偿还到期债务，但被告提交的借款合同显示的借款时间早于2016年9月20日，亦不能证明被告主张”是错误的。按合同约定，7月份毛岩岩就能得到140万元首期款，是因为毛岩岩没按合同约定时间支付房款，王波不得不在8月开始向外举债，还不能证明因毛岩岩未能按时付款导致王波另借款偿还到期债务的主张？4.原审判决认定“被告无法举证证明其在2016年9月20日前曾向原告告知其指定的还款银行账户”是错误的。在签订合同时，王波已告知毛岩岩在广州开户的两个银行账户，一个是农行的，一个是工行的，方便毛岩岩打款。当日，毛岩岩将定金20万转入两账户，对这两个账户，毛岩岩是清楚的。毛岩岩没有在合同约定期限转款，却以不知“指定账户”为由作为抗辩是不成立的。王波称不知“指定账户”故无法汇款，只是推卸其没有在合同约定时间内履行支付房款责任的一个借口。二、毛岩岩在解除合同的时候并没有损失。王波卖房的目的是为筹钱清偿到期外债，房产买卖合同签订于2016年7月14日，因毛岩岩没有在合同约定时间交首期款，王波自8月份起��得不向外举债还款，是毛岩岩先违反合同，导致王波的合同目的无法实现，王波解除合同完全符合《中华人民共和国合同法》。最终解除合同是在2016年9月23日，此时房价并未明显上涨。王波考虑到自己在卖房过程没有直接损失，故同意退回押金给毛岩岩，所以，王波解除合同时毛岩岩并没有多少损失。毛岩岩在自己违约的情形下，主张的赔偿远远大于实际损失，原审判决却支持其这种违反合同法的诉求，无疑是错误的。毛岩岩辩称：我方同意原审判决。毛岩岩于2016年11月7日向原审法院起诉请求判令：一、解除毛岩岩、王波于2016年7月14日签订的《存量房买卖合同》；二、王波返还毛岩岩定金200000元；三、王波赔偿毛岩岩中介费25000元；四、王波向某岩岩支付违约金330000元；五、本案诉讼费由王波承担。原审法院认定事实：2016年7月14日，毛岩岩（乙方/买方）与王波（甲方/卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将广州市天河区天河路天河直街23号8G的房屋（以下简称“案涉房屋”）以3300000元的成交价售予乙方；案涉房屋存在抵押等他项权利情况，建筑面积为123.5164平方米；乙方需于签订本合同时支付200000元定金，于合同签订后5天内交付部分楼款（含定金）1400000元，甲方收款当日即时向抵押银行申请涂消抵押手续，涂消抵押手续所产生的一切费用由甲方负责支付，部分楼款250000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时由乙方向甲方支付；余款1650000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；银行同意贷款申请后5个��作天内，双方应共同到房管部门办理交易递件手续；交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；甲方不能按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入案涉房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款，或未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首��记载的双方通讯地址（甲方：西安市临潼区临潼西关正街2号，乙方：安徽省宿州市砀山县赵屯乡温庄行政村汪集076）为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达等。另双方在《存量房买卖合同》尾部手写条款约定：甲方要求乙方于2016年9月20日前支付1200000元存在甲方指定还款银行账户，否则为乙方违约。上述合同签订后，王波确认毛岩岩已向其在中国农业银行及中国工商银行广州天丰支行的账户转账支付了定金200000元。2016年7月19日，王波称其已向中国工商银行广州同福中路支行申请了案涉房屋提前还贷，并提交了该行于该日出具的《提前还款受理回执》为证。经质证，毛岩岩对该证据的真实性无异议，但认为无法证明王波已实际清偿案涉房屋的贷款。2016年11月6日，王波称其向某岩岩发出《解除合同告知书》，主要内容为因毛岩岩不能按合同要求交付首期房款，所以王波要求解除双方签订的购房合同。经质证，毛岩岩否认其收到该《解除合同告知书》；王波则称《解除合同告知书》系当面送予毛岩岩，但毛岩岩拒收。庭审中，毛岩岩确认其未向王波支付首期款1200000元的事实，但对其未能在2016年9月20日前支付首期款的原因，毛岩岩称是因王波拒不向其提供还款银行账户，虽王波曾向某岩岩提供过两个账户用以支付定金，但根据双方的手写约定，首期款是要转入王波另行指定的还款银行账户的；且2016年9月20日前王波已明确表示不再出售案涉房屋。毛岩岩为证明其主张，向原审法院提交了：1、毛岩岩称中介方于2016年9月19日向其发送的微信截图，显示内容为中介方询问王波方是否真的不��案涉房屋给毛岩岩，王波方回复好，过两天回来。2、毛岩岩称其与王波方、中介方于2016年9月23日就案涉房屋进行协商时的录音及相应文字记录一份，显示内容为：毛岩岩问王波方为何不卖案涉房屋，王波方回答他也很无奈；毛岩岩要求王波给予10%的赔偿，王波方称这个真的做不到，但可以适当的补偿；毛岩岩问是不是房价涨了所以不卖，当时房价也没涨多少，涨了一点，王波方称与房价没有任何关系等。经质证，王波认为证据1只是中介方的询问，相对方并没有答复，故该证据无法证明毛岩岩主张；对证据2的真实性王波予以确认，但称该录音发生于2016年9月23日，当时毛岩岩既没有按合同打印条款在签订合同第5日内支付140万元，也没有按手写条款在2016年9月20日前支付120万元，毛岩岩已构成违约，故其才委托张某乙与毛岩岩协商解除合同，至于双方在录音中谈及的补偿赔偿，仅是代理人张某乙的个人意见，不是王波的意见，在毛岩岩违约的情况下根本不存在王波予以补偿赔偿的问题。对此，毛岩岩称合同约定的在签订合同第5日内支付140万元的打印条款已由双方最后确认的手写条款即2016年9月20日前支付120万元替代，故应以手写条款确定双方权利义务。另经原审法院询问，王波无法举证证明其在2016年9月20日前曾向某岩岩告知其指定的还款银行账户。王波为证明因毛岩岩未按时向其支付首期房款，导致其另行借款清偿到期债务，向原审法院提交了：1、王波与平安银行股份有限公司广州分行于2016年8月19日签订的《个人信用贷款合同》（显示贷款金额为450000元）及该行于2016年8月19日出具的《个人贷款出账凭证》（显示借款人为王波，贷款金额为450000元）；2、王波与深圳用友力合普惠信息服务有限公司签订��《个人借款服务协议》（王波称签订时间为2016年10月20日，合同约定借款金额为350000元）。经质证，毛岩岩确认上述证据1的真实性，不确认证据2的真实性，且称即使王波存在个人借款，也与本案无关。毛岩岩为证明其无法购买案涉房屋产生的损失，向原审法院提交了：1、毛岩岩、王波与中介方广东中原地产代理有限公司（以下简称“中原公司”）就案涉房屋签订的《中介服务三方协议》（约定中原公司向某岩岩、王波提供交易信息、市场行情咨询、协助察看物业，最终促成双方签署合同，毛岩岩、王波需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，如毛岩岩或王波签署合同后违约，合同另一方的咨询及中介服务费需由违约方支付等）；中原公司于2016年7月14日向某岩岩开具的两张某丙购案涉房屋中介费发票(确认合计收到毛岩岩支付的中介费25000元)。2、毛岩��称中原公司向其提供的案涉房屋所在大厦其他房屋于2016年3月6日的出售报价打印件（显示房屋面积为124平方米左右，价格均已达470万元以上）。经质证，王波确认证据1中《中介服务三方协议》的真实性，但不确认中介费发票的真实性，理由为中介费是毛岩岩交纳的，王波并不清楚；另就证据2，王波称该证据只是中介方的广告宣传，与本案无关。原审法院认为，毛岩岩、王波于2016年7月14日签订的《存量房买卖合同》及《中介服务三方协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。就《存量房买卖合同》中关于支付首期款的约定，打印条款要求毛岩岩在签订合同第5日内支付140万元（含定金），手写条款要求毛岩岩在2016年9月20日前支付120万元，原审法院认为，结合打印条款及手写条款在《存量房买卖合同》所处的位置、内容及形式，结合日常生活法则，原审法院采信毛岩岩主张，即手写条款已对原打印条款进行了更改，故有关首期款支付的时间和方式应以双方确认的手写条款为准，即“毛岩岩于2016年9月20日前支付1200000元存在王波指定还款银行账户，否则为王波违约”。现王波主张因毛岩岩未按期支付首期款，故其于2016年9月23日与毛岩岩就解除《存量房买卖合同》进行了协商。而毛岩岩主张其未在2016年9月20日前支付首期款是因王波未向其提供还款银行账户，且王波在2016年9月20日以前即表示不再出售案涉房屋。原审法院认为，首先，根据双方有关首期款支付的约定，王波负有向某岩岩指定还款银行账户的义务，但王波现无法举证证明其在2016年9月20日前向某岩岩告知了还款银行账户；其次，根据双方确认的2016年9月23日的录音，毛岩岩一直追问王波不能向其出卖案涉房屋的原因，而王波的代理人从未表示系因毛岩岩未能按时支付首期款所致；最后，王波称其因毛岩岩未能按时付款导致其另行借款偿还到期债务，但王波提交的借款合同显示的借款时间早于2016年9月20日，亦不能证明王波主张。综上，原审法院认定，王波以毛岩岩未按期支付案涉房屋首期款为由主张毛岩岩违约，拒绝出售案涉房屋缺乏事实及法律依据，原审法院不予采纳。王波不按《存量房买卖合同》约定向某岩岩出售案涉房屋，已构成根本违约，毛岩岩有权要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，并要求王波退还定金200000元，支付违约金330000元（3300000元×10%）。另关于毛岩岩要求王波赔偿其中介费25000元，根据毛岩岩、王波签订的《中介服务三方协议》，已明确约定如毛岩岩或王波签署合同后违约，合同另一方的咨询及中介服务费需由违约方支付。故在毛岩岩已举证证明其就案涉房屋支付了中介费25000元的情况下，毛岩岩的该项诉请有其合同依据，原审法院亦予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年3月20日作出判决：一、解除原告毛岩岩与被告王波于2016年7月14日签订的《存量房买卖合同》；二、被告王波于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告毛岩岩返还定金200000元；三、被告王波于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告毛岩岩支付违约金330000元；四、被告王波于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告毛岩岩赔偿中介费25000元。本案受理费36040元，由被告王波负担。经查，原审判决查明事��无误，本院予以确认。二审期间，王波确认如果毛岩岩在2016年9月20日之前付款就不属于违约，其要等毛岩岩的首期款到了才能提前还贷。本院认为，关于《存量房买卖合同》中支付首期款的约定，打印条款要求毛岩岩在签订合同第5日内支付140万元（含定金），手写条款要求毛岩岩于2016年9月20日前支付1200000元存在王波指定还款银行账户，否则为毛岩岩违约。王波在二审期间亦确认毛岩岩于2016年9月20日前支付1200000元即不构成违约。因此，原审法院认定手写条款已对原打印条款进行更改，故有关首期款支付时间和方式应以手写条款为准，并无不当。《存量房买卖合同》手写条款约定毛岩岩于2016年9月20日前支付1200000元存在王波指定还款银行账户，王波亦承认毛岩岩的首期款系用于提前还贷，而王波并无证据证明其已在2016年9月20日告知��岩岩指定还款银行账户，故王波主张毛岩岩未于2016年9月20日前支付1200000元构成违约，理据不足。相反，毛岩岩在一审期间提交中介方于2016年9月19日向其发送的微信截图以及2016年9月23日三方协商时的录音，证明因王波方自身原因不出售房屋，王波在一审期间对于上述证据的真实性均未予以否认，亦未申请鉴定。因此，原审法院根据上述证据认定王波不按《存量房买卖合同》约定向某岩岩出售案涉房屋，构成根本违约，并无不当。关于违约金标准。《存量房买卖合同》约定王波不按照约定出售房屋的，违约金为案涉房屋成交价的10%，该约定系双方的真实意思表示，系自由平等协商的结果。王波明知该违约责任，仍执意拒绝履行合同，且无令人信服的合理解释，即应对其恶意违约的行为承担相应后果。而且，在双方发生纠纷时房地产市场价格普遍上涨的��观形势下，毛岩岩因为丧失案涉房屋的交易机会必然受到较大损失。因此，原审法院判令王波按照《存量房买卖合同》约定标准赔偿违约金，并无不当。关于赔偿中介费25000元。《中介服务三方协议》约定如毛岩岩或王波签署合同后违约，合同另一方的咨询及中介服务费需由违约方支付，毛岩岩已举证证明其已支付中介费25000元，故原审法院根据上述约定，对于毛岩岩判令王波赔偿中介费25000元的诉讼请求予以支持，亦无不当。综上所述，王波的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9350元，由上诉人王波负担。本判决为终审判决。审��长张燕宁审判员　　万力平审判员　　郑怀勇二〇一七年五月二十二日书记员　　杨仁义黄妙丽关注微信公众号“”