（2017）苏01民终3649号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-24
案件名称
熊德华与吴赟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴赟,熊德华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3649号上诉人（原审被告）：吴赟，女，1990年6月1日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：卞锐，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：熊德华，女，1966年5月11日生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：薛策，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，江苏德擎律师事务所实习律师。上诉人吴赟因与被上诉人熊德华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初7346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴赟上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、被上诉人提供的录音证据内容是上诉人前夫的母亲戴加敏与被上诉人的通话内容，上诉人对此并不知情，也未授权戴加敏与被上诉人就房屋解押事宜进行沟通，自房屋买卖合同签订至今，上诉人都一直表示同意继续履行合同，为履行合同多次去房产局，故并不存在合同解除的法定情形。2、上诉人诚心卖房，见被上诉人也诚心想买房屋，即认为买卖双方都会讲究诚信。去金融超市办理解押手续需要买方配合，在合同签订后双方即约定在工作日去房产局的金融超市办理解押手续，但被上诉人在约定好的时间内以种种理由多次爽约，拒不配合上诉人办理解押手续。被上诉人违约在先，故上诉人有理由行使抗辩权，上诉人在一审审理时一再坚持被上诉人先支付首付款用于解押，无非就是为了督促被上诉人尽快履行办理解押的配合义务。被上诉人熊德华辩称：被上诉人的5万元定金就是按照上诉人要求支付给戴加敏的，所以戴加敏就是被上诉人的联系人，戴加敏与被上诉人联系，要求被上诉人先支付40万元，否则不办理过户手续。双方合同约定，被上诉人支付定金后，上诉人自行解决房屋抵押问题。解决房屋抵押问题不是被上诉人的义务，上诉人未按合同约定履行义务，经被上诉人催告后，仍未履行，已经构成根本违约。因此，被上诉人请求本院驳回上诉，维持原判。熊德华向一审法院起诉请求：1、解除熊德华与吴赟签订的房屋买卖合同；2、吴赟双倍返还定金10万元；3、吴赟赔偿熊德华损失3万元；4、吴赟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：熊德华、吴赟于2016年9月17日签订《房地产买卖居间合同》一份，合同的主要内容为：熊德华购买吴赟所有的南京市××大道××阳光××宝山庄××街区××室房屋，总价款为205万元；熊德华于2016年9月17日向吴赟支付定金5万元，房款65万元于过户当日支付给吴赟，房款133万元做商业贷款打入监管账户，尾款2万元于交房当日付清；熊德华、吴赟约定本合同生效后36个工作日内，共同向房管部门申请办理房产转移登记；吴赟自行解决房屋的抵押；熊德华向中介方支付佣金49200元。合同签订后，熊德华按约定向吴赟支付了定金5万元，向中介方支付了佣金3万元。但吴赟未按合同的约定办理房屋解押，而要求熊德华先行支付40万元首付款，用于解押，熊德华不同意，吴赟未能办理房屋解押，无法按合同约定的期限办理房产转移登记。熊德华于2016年12月13日向吴赟发出通知书，告知吴赟因其超过合同约定的期限未解除出售的房产的抵押权，导致该房产无法办理房产转移登记，并通知吴赟于三日内解决抵押权问题，并办理房产转移登记，否则，熊德华将依法解除房屋买卖合同。吴赟收到通知后，仍未解除出售的房产的抵押权，致纠纷产生。一审法院审理中，吴赟表示愿意继续履行合同，但要求熊德华先行支付首付款，用于解押。熊德华因为吴赟的前夫曾对其进行威胁，故不同意购买吴赟的房屋，坚持其诉讼请求。一审法院认为，熊德华、吴赟签订的《房地产买卖居间合同》，是双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，应为有效。合同签订后，熊德华按合同约定履行了合同义务，吴赟未能按合同约定办理房屋解押，导致合同无法履行，吴赟对此有过错，应负相应的违约责任。现熊德华要求解除合同，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，因吴赟未按合同的约定解除抵押权，导致合同无法履行，根据上述规定，熊德华要求吴赟双倍返还定金，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，熊德华、吴赟签订合同中，未约定违约金，但一审法院审理中，熊德华既主张双倍返还定金，又主张了违约损失，其主张的违约损失数额小于定金数额，定金的双倍返还足以弥补熊德华的损失，故熊德华要求吴赟赔偿损失，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、熊德华与吴赟于2016年9月17日签订《房地产买卖居间合同》自判决生效之日起予以解除；二、吴赟于判决生效之日起十五日内双倍返还熊德华定金10万元；三、驳回熊德华的其他诉讼请求。一审案件受理费2900元，因适用简易程序，减半收取为1450元，由吴赟负担（该款熊德华已预交，吴赟于判决生效后十五日内给付此款于熊德华）。熊德华预交的案件受理费的剩余部分1450元，由一审法院退回。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理中，上诉人称其要求熊德华先行支付40万元首付款用于解押，这是迫不得已而提出的要求。以上事实，有本院谈话笔录在案证实。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，吴赟与熊德华于2016年9月17日签订《房地产买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。双方约定吴赟自行解决房屋的抵押问题，故吴赟应当自行解决解押所需资金问题。吴赟要求熊德华先行支付40万元首付款用于解押，违反合同约定。经熊德华催告，吴赟仍未在合理时间内解除涉案房屋的抵押，构成根本违约，熊德华有权解除双方签订的《房地产买卖居间合同》，一审法院判决吴赟双倍返还定金，有事实与法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人吴赟负担。本判决为终审判决。审判长 殷源源审判员 张旭东审判员 孙 伟二〇一七年五月二十二日书记员 郭旭冬 来自：