（2017）津0115民初2661号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-13
案件名称
褚学光与周淑青、米深房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宝坻区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
褚学光,周淑青,米深,天津融创房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0115民初2661号原告（反诉被告）：褚学光，男，1966年11月20日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：褚永振（系原告之子），1989年10月14日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：金雅东，天津聪辩律师事务所律师。被告（反诉原告）：周淑青，女，1963年12月26日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：温和，天津瀚洋律师事务所律师。被告米深，男，1977年11月22日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。第三人：天津融创房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区海滨街道北城东路南侧（宝坻二中东侧200米）。法定代表人李国宝，总经理。委托诉讼代理人：刘春元，该公司员工。原告褚学光（反诉被告，下称原告）与被告周淑青（反诉原告，下称被告）、米深及第三人天津融创房地产经纪有限公司（以下称融创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告褚学光的委托诉讼代理人褚永振、金雅东，被告周淑青及其委托诉讼代理人温和，被告米深，第三人融创公司的委托诉讼代理人刘春元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚学光向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行与原告于2016年8月21日经第三人融创公司居间介绍签订的《房屋买卖居间合同》以及2016年10月18日在房管部门签订的《天津市房产买卖协议》，配合原告到宝坻区不动产登记事务中心将天津市宝坻区建设楼××房屋过户到原告名下，第三人予以协助；2.判决原告以中国农业银行天津宝坻支行已审批通过并下发的银行贷款支付剩余房款395000元；3.判令二被告向原告支付拒绝继续履行房屋买卖合同的违约金57000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月21日原告通过融创公司居间介绍与二被告签订了关于购买天津市宝坻区建设楼××房屋的《房屋买卖居间合同》，合同约定房屋总价款560000元，由被告于2016年9月20日前将涉案房屋剩余抵押贷款全部还清。2016年8月21日原告支付定金10000元，该定金在双方办理过户手续时自动转为房款，原告采用银行贷款的方式支付房款。双方应于2016年9月30日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入资金监管机构。待原告贷款审批成功后，原、被告双方应在接到银行通知后7个工作日办理房屋转移登记手续。居间服务费由原、被告按照合同约定成交价格1%支付居间方。然合同签订后，被告周淑青未能在2016年9月20日前清贷、撤押，从而导致双方未能在2016年9月30日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。2016年10月18日，原告让第三人通知被告周淑青协商房屋买卖事宜，被告周淑青提出涨价，原告无奈涨价10000元。被告随即与原告及第三人到房管部门签订了《天津市房产买卖协议》，又配合原告到银行办理了贷款手续。原告于2016年10月18日将首付款170000元交到资金监管账户。在等待房屋贷款审批期间，2017年2月15日原告家人收到了被告周淑青邮寄来的天津瀚洋律师事务所的《律师函》。该函要求原告接函7日内（包括法定休息日）将剩余房款395000元划入至指定账户，否则被告将依法解除合同，原告认为律师函中被告提出的要求违反合同约定。2017年3月6日贷款银行通知第三人的工作人员称原告贷款已经审批并下发到银行，2017年3月7日中介人员电话通知原告和被告银行贷款已经审批并下发到银行，催促原、被告尽快到房管部门办理过户手续。2017年3月7日下午中介人员电话通知原告称被告毁约不想卖房了，原告给被告周淑青打电话核实时被告也称不卖房了。综上所述，原告与二被告通过第三人签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人的真是意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并已生效，二被告应按合同约定全面履行自己的义务。现二被告故意违约并拒绝履行合同，损害了原告的合法权益，故原告呈讼。被告周淑青辩称，2016年8月21日签订的《房屋买卖居间合同》是被告米深、原告之子褚永振与第三方融创公司三方签订的合同，其中“甲方承诺于2016年9月20日之前将涉案房屋贷款全部清偿并撤销抵押”的表述是第三人工作人员书写，被告周淑青并不知情。虽然被告周淑青对上述合同进行追认，但是对上述条款提出了异议，被告周淑青对上述条款并不认可。且被告周淑青已于2016年8月29日前陆续存入310000元至还贷账户中，并于2016年9月29日注销抵押，故被告周淑青及时进行了清贷和撤销抵押。原告与被告周淑青没有于2016年9月30日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》的原因是原告提供的材料不齐全，在签订协议及支付首付款的问题上，原告构成违约。原告称被告要求涨价无事实依据，且没有提交证据予以证实。原告要求继续履行原、被告签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》无事实和法律依据，上述合同及协议已于2017年2月23日依法解除。被告没有违约行为，故不同意支付违约金。被告米深辩称，被告米深只是帮被告周淑青收定金，涉诉房屋的买卖与被告米深没有任何关系，不同意赔偿原告违约金。第三人融创公司述称，同意原告诉请，同意予以协助办理过户手续。被告周淑青向本院提出反诉请求：1.请求贵院依法确认原告与被告周淑青及第三人于2016年8月21日签订的《房屋买卖居间合同》及2016年10月18日签订的《天津市房产买卖协议》已经解除；2.判令原告协助被告周淑青到房管部门办理关于宝坻区建设楼××号房屋买卖协议注销等相关手续，第三人予以配合；3.判令原告向被告支付违约金57000元；4、案件本诉及反诉费用由原告承担。事实和理由：2016年8月21日，被告米深与原告之子褚永振及第三人签订《房屋买卖居间合同》，被告周淑青自愿将坐落在宝坻区建设楼××号房屋出售给褚永振。原告承诺于2016年9月30日前将房屋首付款存入资金监管账户，剩余房款贷款支付。2016年10月18日，原告与被告周淑青签订《天津市房产买卖协议》载明：涉案房屋总价款565000元，原告首付款170000元，申请银行贷款395000元，当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部购房款。原告至迟应在2017年1月15日前将剩余房款395000元划入被告周淑青的相关账户内。但是原告的银行贷款一直未予发放。被告多次催告无果。2017年2月13日被告向原告发送律师函，要求原告在接到律师函之日起7日内（包括法定休息日）将剩余房款395000元划入指定账户，否则被告将依法解除房屋买卖合同。至2017年2月22日原告一直未交纳剩余房款。2017年2月23日房产买卖协议解除。综上，原告未依约定履行给付房款的义务，其行为已构成严重违约，导致房屋买卖合同解除，应承担相应的违约责任。被告为维护合法权益，提出反诉。原告褚学光对被告周淑青的反诉辩称，被告的反诉请求没有法律和事实依据，原告不存在任何违约行为，不同意被告的反诉请求。本院经审理对双方无争议的事实确认如下：2016年8月21日，原告褚学光之子褚永振与被告周淑青的委托代理人米深订立《房屋买卖居间合同》，后被告周淑青对该合同进行了追认，合同约定：售房人周淑青（以下简称甲方）购房人：褚永振（以下简称乙方）第一条甲方自愿将坐落在宝坻区建设楼××的房屋出售给乙方。第二条甲乙双方经协商后的实际价格为560000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第四条1.乙方于2016年8月21日向甲方交付定金10000元；2.（2）甲、乙双方同意并承诺于2016年9月30日前到房管部门订立买卖协议，乙方承诺于2016年9月30日前将房屋首付款存入天津市正孚房地产经纪中心房屋资金监管账户，该房屋剩余房款由乙方向银行申请按揭贷款。第六条6.（1）甲乙双方在办理房屋贷款过程中，乙方提出终止贷款行为或改变贷款方式及贷款金额，则乙方需补足所差房款，继续履行本合同，并承担由此引起的经济损失；（4）甲方应积极配合乙方办理购买该房屋的贷款手续，并按合同约定及时提供贷款所需证明材料，如因甲方原因造成贷款延期或贷款未果，应按本合同第二条商定的该房屋的实际成交价格10%作为违约金赔偿甲方，乙方有权解除本合同。7.如乙方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金不退还，乙方应按本合同第二条商定的该房屋的实际成交价的10%作为违约金赔偿甲方，而甲方有权解除本合同并可将该房屋继续出售；如甲方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，乙方有权解除合同，甲方应按本合同第二条商定的该房屋的实际成交价的10%作为违约金赔偿乙方。第八条1.甲方承诺无条件积极配合乙方办理过户及贷款手续且过户到乙方指定人名下；2.甲方承诺于2016年9月20日之前将该房屋抵押贷款全部自行清除完毕并撤押；3.甲方承担过户时所发生的个人所得税；4.乙方承担过户时所发生的除个人所得税外的一切过户费用；5.经双方友好协商将房款中的5000元作为交房押金，双方交房当日乙方以现金形式交于甲方处。合同签订后，原告交付被告周淑青定金10000元。被告周淑青于2016年9月29日撤销涉案房屋的抵押。2016年10月18日原告褚学光与被告周淑青签订《天津市房产买卖协议》，协议约定，出卖方（甲方）周淑青，买受方（乙方）褚学光，第二条：甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款565000元，首付款170000元，申请银行贷款395000元，监管房价款合计565000元，贷款种类为不包含公积金。第四条：乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计170000元，一次性存入房地产交易资金监管中心的专用账户，当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。第五条：甲方须于2017年1月18日前，将该房产及相关证明交付乙方。第六条：协议订立后，双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续交纳相关税费，如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。协议签订后，原告于2016年10月18日将房屋首付款170000元（含定金）存入天津市房地产交易资金监管中心专用账户。2017年1月2日，被告周淑青将涉案房屋交付原告，原告将涉案房屋出租。2017年2月15日原告收到被告周淑青委托天津瀚洋律师事务所发出的《律师函》，要求原告接函7日内（包括法定休息日）将剩余房款395000元划入至指定账户，否则被告周淑青将依法解除房屋买卖合同。双方对以下事实存在争议：原告称被告周淑青未能按照合同约定及时撤销涉案房屋的抵押，致使双方未能在2016年9月30日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，且被告周淑青拒绝配合原告办理贷款手续，致使双方不能顺利完成交易，在原告承诺一次性付清剩余房款的情况下，被告周淑青仍然拒绝继续履行合同，其行为已明显构成违约，应承担继续履行的责任，并赔偿原告违约金。原告提交了《房屋买卖居间合同》一份，信息服务费收据一份，《天津市房产买卖协议》一份，天津市存量房交易监管资金收款凭证一份，《律师函》一份，《房屋租赁合同》一份。被告周淑青称被告对《房屋买卖居间合同》中关于被告承诺于2016年9月20日之前将涉案房屋抵押贷款全部自行清除完毕并撤抵押的条款并不认可，且被告周淑青在合同签订后积极筹钱，于2016年9月29日及时进行了涉案房屋的清贷和撤押，导致双方未能在2016年9月30日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》的原因是原告一方的材料不齐全，且原告未能按照约定及时交纳剩余房款，经被告催促，仍未能在合理期限交纳，原告的行为构成违约，被告周淑青有权解除合同并要求原告承担违约责任。被告提交了周淑青名下的银行活期存折复印件及交易明细一份，《天津市房地产权证》一份，《房屋买卖居间合同》一份，《天津市房产买卖协议》一份，《补发婚姻登记审查处理表》一份。2017年3月31日，本院到中国农业银行宝坻支行调查原告褚学光贷款审批情况，该行个贷中心工作人员称，原告褚学光的贷款申请已经审批通过，但是贷款发放需要买卖双方到该行办理相关手续，卖方人配合买房人用涉案房屋抵押，所以贷款至今尚未发放。原告放弃要求被告米深及第三人天津融创房地产经纪有限公司承担责任的诉讼请求。庭审后，原告在规定的期限内将剩余房款395000元及交房押金5000元，计400000元交到本院。本院认为，原、被告所签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》是双方的真实意思表示，且不违反相关的法律规定，是合法有效的，双方均应依约履行。被告周淑青理应按照合同约定于2016年9月20日前完成涉案房屋的清贷及撤押手续，虽然被告周淑青主张对合同中被告承诺于2016年9月20日之前将涉案房屋抵押贷款全部自行清除完毕并撤抵押的条款并不认可，称该条款系第三人工作人员所书写，被告周淑青并不知情，但是被告周淑青对上述合同进行了追认，故本院对被告周淑青的上述主张不予认可。原告亦应按照合同约定于2016年9月30日前交付房屋首付款，但是原告直至2016年10月18日才将上述首付款交纳。至此，原告及被告周淑青在履行合同过程中均存在瑕疵，但双方均未对对方的行为提出异议，仍然于2016年10月18日到房管部门签订了《天津市房产买卖协议》，可以视为双方对对方上述行为的认可。《天津市房产买卖协议》约定，当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。经本院调查，原告的贷款申请已经获批，但是需要被告周淑青配合办理涉案房屋的抵押手续方能放款，依照《房屋买卖居间合同》第八条约定，甲方承诺无条件并积极配合乙方办理过户及贷款手续，但被告周淑青直至庭审时，仍然表示办理贷款是原告一方的行为，被告没有同意将房屋作为抵押办理贷款，故被告对本次纠纷的发生存在过错，其表现的消极行为应属违约。因涉案房屋的交易适逢本市二手房价格在短期内快速上涨，银行贷款政策收紧等原因，原告未能及时办结贷款手续，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦不能准确预见，原告作为非专业人员，更不可预见，且合同中没有对贷款期限作出约定，故本院对被告周淑青主张的原告办理贷款的时间超出合同约定，被告已经通过《律师函》的形式合法解除合同的主张不予支持。综上，被告周淑青在原告褚学光同意一次性交纳剩余房款的情况下，仍明确表示拒绝履行合同，其行为属于根本违约。原告诉请继续履行合同，且在规定的时间内将剩余房款395000元交到本院，故2016年8月21日签订的《房屋买卖居间合同》及2016年10月18日签订的《天津市房产买卖协议》应继续履行，被告周淑青应承担相应的违约责任。对于违约金的数额，根据原告损失的大小及被告的过错程度，本院酌情确定为10000元。因原告并不存在违约行为，故对被告的全部反诉请求本院不予支持。庭审中，原告放弃要求被告米深及第三人天津融创房地产经纪有限公司承担责任的诉讼请求，是对其自身权利的处置，本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第（二）项之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）褚学光与被告周淑青（反诉原告）继续履行于2016年8月21日经第三人融创公司居间介绍签订的《房屋买卖居间合同》以及2016年10月18日在房管部门签订的《天津市房产买卖协议》；二、被告（反诉原告）周淑青于判决生效后十日内协助原告（反诉被告）褚学光办理天津市宝坻区建设楼××房屋的登记过户手续，相关费用由原告（反诉被告）褚学光负担；三、被告（反诉原告）周淑青于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）褚学光违约金10000元；四、原告（反诉被告）褚学光于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）周淑青剩余购房款395000元及交房押金5000元，共计400000元；五、驳回原告（反诉被告）褚学光的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周淑青全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8080元，减半收取计4040元（原告已预交）、反诉费613元（被告已预交），共计4653元，由被告（反诉原告）周淑青负担。于判决生效后十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李会民二〇一七年五月二十二日书记员 杜建玥附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。