（2016）苏1311民初6922号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-09-28
案件名称
6922蔡亚东、朱云等与江苏凯盛置业有限公司、宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司挂靠经营合同纠纷、委托合同纠纷一审民事判决书
法院
宿迁市宿豫区人民法院
所属地区
宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡亚东,朱云,彭玄桃,江苏凯盛置业有限公司,宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十四条，第五十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1311民初6922号原告：蔡亚东，男，1966年3月31日出生，汉族，居民，住江苏省南京市秦淮区。原告：朱云，女，1952年4月20日出生，汉族，居民，住江苏省南京市鼓楼区。原告：彭玄桃，女，1961年6月7日出生，汉族，居民，住江苏省南京市建邺区。被告：江苏凯盛置业有限公司,住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道118号法定代表人：姚胥盛，该公司总经理。被告：宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司,住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道118号法定代表人：周晓宝，该公司总经理。原告蔡亚东等三人诉被告宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司（以下简称家居公司）、江苏凯盛置业有限公司（以下简称凯盛公司）委托经营管理合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法适用普通程序于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告蔡亚东、朱云、彭玄桃到庭参加诉讼，被告家居公司、凯盛公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡亚东向本院提出诉讼请求：1、被告家居公司支付原告第五年和第六年商铺使用租金合计30982元及违约付款利息损失（以15491元为基数，自2014年11月30日起，以15491元为基数，自2015年11月30日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止，其中第六年租金参照第五年租金标准计算）；2、凯盛公司对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年原告与被告凯盛公司签订了《商品房买卖合同》，同时，原告与被告家居公司签订了出租商铺的《商铺委托经营管理合同》。签订合同后，被告未按照约定支付第五年、第六年商铺使用费。被告凯盛公司通过售后包租套取资金，应承担连带责任。原告朱云向本院提出诉讼请求：1、被告家居公司支付原告第五年商铺使用租金16670元及违约付款利息损失；2、凯盛公司对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年原告与被告凯盛公司签订了《商品房买卖合同》，同时，原告与被告家居公司签订了出租商铺的《商铺委托经营管理合同》。签订合同后，被告未按照约定支付第五年商铺使用费。被告凯盛公司通过售后包租套取资金，应承担连带责任。原告彭玄桃向本院提出诉讼请求：1、被告家居公司支付原告第五年商铺使用租金20983元及违约付款利息损失；2、凯盛公司对上述债务承担连带责任；3、判令二被告承担原告二年来维权调查取证费、差旅费、误工费等合计2600元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年原告与被告凯盛公司签订了《商品房买卖合同》，同时，原告与被告家居公司签订了出租商铺的《商铺委托经营管理合同》。签订合同后，被告未按照约定支付第五年商铺使用费。被告凯盛公司通过售后包租套取资金，应承担连带责任。被告家居公司、凯盛公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2010年10月10日，原告蔡亚东将其所有的位于宿迁市宿豫区红星凯盛国际家居广场A楼4268号商铺委托被告家居公司统一经营管理，双方签订《红星凯盛国际家居广场商铺委托经营管理合同》，约定：二、委托经营目的1、为规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营管理该商铺；。三、委托经营期为10年，自2010年11月30日起至2020年11月29日止……五、委托经营条款1、鉴于该商铺为新建商业，需大力培育。实行统一招商和经营管理，且甲方购买该商铺时，已经同意委托统一经营管理而获得优惠价，故在委托经营前三年。乙方无须向甲方支付任何费用。2、委托经营期第四年，被告应向原告支付商铺年使用费13942元。3、委托经营期第五年，被告应向原告支付商铺使用费15491元。4、第六年起（从2015年11月30日到2020年11月29日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。5、商铺租金支付方式按三个月支付一次，先付后用。由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方。（遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日内）。商铺使用费支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内。合同签订后，原告蔡亚东按约将其商铺交付家居公司经营管理。家居公司未按约支付商铺使用费。因而成讼。2010年9月2日，原告朱云将其所有的位于宿迁市宿豫区红星凯盛国际家居广场A楼2036号商铺委托被告家居公司统一经营管理，双方签订《红星凯盛国际家居广场商铺委托经营管理合同》，约定：二、委托经营目的1、为规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营管理该商铺；。三、委托经营期为10年，自2010年11月30日起至2020年11月29日止……五、委托经营条款1、鉴于该商铺为新建商业，需大力培育。实行统一招商和经营管理，且甲方购买该商铺时，已经同意委托统一经营管理而获得优惠价，故在委托经营前三年。乙方无须向甲方支付任何费用。2、委托经营期第四年，被告应向原告支付商铺年使用费15003元。3、委托经营期第五年，被告应向原告支付商铺使用费16670元。4、第六年起（从2015年11月30日到2020年11月29日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。5、商铺租金支付方式按三个月支付一次，先付后用。由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方。（遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日内）。商铺使用费支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内。合同签订后，原告朱云按约将其商铺交付家居公司经营管理。家居公司未按约支付商铺使用费。因而成讼。2010年8月6日，原告彭玄桃将其所有的位于宿迁市宿豫区红星凯盛国际家居广场A楼3101号商铺委托被告家居公司统一经营管理，双方签订《红星凯盛国际家居广场商铺委托经营管理合同》，约定：二、委托经营目的1、为规范运作，交易繁荣，扩大知名度，甲方委托乙方统一经营管理该商铺；。三、委托经营期为10年，自2010年11月30日起至2020年11月29日止……五、委托经营条款1、鉴于该商铺为新建商业，需大力培育。实行统一招商和经营管理，且甲方购买该商铺时，已经同意委托统一经营管理而获得优惠价，故在委托经营前三年。乙方无须向甲方支付任何费用。2、委托经营期第四年，被告应向原告支付商铺年使用费18885元。3、委托经营期第五年，被告应向原告支付商铺使用费20983元。4、第六年起（从2015年11月30日到2020年11月29日），按照商场实际收取的租金支付，其中乙方提留10%作为管理费用（租金以乙方与商家签订的租赁合同为准）。5、商铺租金支付方式按三个月支付一次，先付后用。由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方。（遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日内）。商铺使用费支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内。合同签订后，原告彭玄桃按约将其商铺交付家居公司经营管理。家居公司未按约支付商铺使用费。因而成讼。2014年10月因家居公司拖欠全体业主商铺使用费，全体业主依法维权，2014年10月16日被告凯盛公司与全体业主达成协议，并形成协议书一份，载明：“1、截至2014年10月底前宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司拖欠全体业主租金，计人民币1480万元，以上所欠租金，由江苏凯盛置业有限公司筹资给宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司，在2015年1月30日前应全部付清，如在2015年1月30日前仍未能支付2014年10月底前拖欠的应付租金1480万元。应按应付款每日万分之五计息，次月按每日万分之十计息，依次类推；2、定于2014年12月30日之前，江苏凯盛置业有限公司组织全体股东与业主代表商谈，以后的应付租金怎样支付及第六年起租金收益事宜。具体开会洽谈时间双方日后确定；3、各地区业主代表总数：30人内。在开会前各地业主代表需提供业主委托授权书。”2015年3月16日红星凯盛国际家居广场部分业主至被告凯盛公司维权，被告凯盛公司严昌通表示“周晓宝他现在跑了，不是不负责任了吗？不是我们照样跟你们谈吗？照样在给你们付钱吗？也就是现在一切由我们开发商负责了吗？”本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为；民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，原告蔡亚东、朱云、彭玄桃与被告家居公司签订的《商铺委托经营管理合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。原告蔡亚东等三人按约将其商铺委托家居公司经营，履行了合同义务，被告家居公司应按约支付商铺使用费，现其未按约付款，违反了合同约定，应承担违约责任，向原告支付商铺使用费，并赔偿原告经济损失。原告蔡亚东主张合同期内的第六年租金，但未提供证据证明商场实际收取的租金，其主张按第五年标准计算，无事实和法律依据，本院不予支持。被告凯盛公司承诺支付2014年10月31日之前的租金，属债务加入，对该部分使用费应承担与家居公司共同支付的责任。对于2014年10月31日后的使用费，本院认为，通过对本案事实进行综合分析，应当认定凯盛公司对于蔡亚东等人主张的2014年10月31日之后的租金构成债务加入，其应与红星凯盛家公司对此承担连带清偿责任。具体理由如下：1.严昌通2015年3月16日在与红星凯盛家居广场业主商谈过程中的意思表示是真实的。从查明的事实来看，严昌通与部分业主于2015年3月16日会面并就租金问题进行商谈，是在扬州相关新闻媒体的参与下进行的，不仅形成了录音资料和现场照片，且扬州的新闻媒体还对此事进行了新闻报道，据此可以看出，严昌通在与业主进行沟通过程中并不存在受欺诈、受胁迫等情形，因此，其在商谈中所作意思表示应当是真实的。至于凯盛公司上诉过程中主张严昌通系在对方代理律师咄咄逼人的语境下做出了相关陈述，本院认为，即使存在该种情形，也不能构成影响其意思表示真实性的法定情形。2.严昌通2015年3月16日在与红星凯盛家居广场业主会面商谈的行为应当是履行职务的行为。首先，该次会面的地点系凯盛公司系其经营场所，且与严昌通一同与业主会面的还有凯盛公司的工作人员朱学国；其次，严昌通系凯盛公司的股东之一，其在与业主会面商谈过程中所表明的身份系红星凯盛家居公司“严总”，且其在2014年10月16日与业主代表签订《协议书》和2014年12月30日向全体业主公开发出《致歉信》时，也是作为凯盛公司代表人之一在《协议书》和《致歉信》上签字确认的；再者，从严昌通与业主代表商谈中的谈话内容来看，其也是系代表公司向业主作出解释和相关承诺的。3.严昌通在该次会谈中相关承诺中包含了债务加入的意思表示。从2015年3月16日会谈的背景情况来看，是此前业主与凯盛公司签订《协议书》以及随后多次商谈的延续，而在2014年10月16日的《协议书》中，凯盛公司已经明确承诺承担2014年10月底前所欠租金，并约定对于2014年10月30日之后的租金再行商谈，因此，严昌通在此次会面中作出相关意思表示也是合理的；从严昌通的承诺内容来看，其作出了“一切由我们开发商负责了”的意思表示，该意思表示是对业主认为凯盛公司在房屋销售过程中作出“包租十年”和“开发商一手包办”的观点后的回应，具有连贯性，足以说明凯盛公司具有债务加入进而化解纠纷的真实意思表示。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司应于本判决生效后三日内给付原告蔡亚东商铺使用费15491元（计算至2015年11月29日）及违约金（以3872.75元为本金，自2014年12月10日起，以3872.75元为本金，自2015年3月10日起，以3872.75元为本金，自2015年6月10日起，以3872.75元为本金，自2015年9月10日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际给付完全之日止）；二、宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司应于本判决生效后三日内给付原告朱云商铺使用费16670元（计算至2015年11月29日）及违约金（以4167.5元为本金，自2014年12月10日起，以4167.5元为本金，自2015年3月10日起，以4167.5元为本金，自2015年6月10日起，以4167.5元为本金，自2015年9月10日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际给付完全之日止）；三、宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司应于本判决生效后三日内给付原告彭玄桃商铺使用费20983元（计算至2015年11月29日）及违约金（以5245.75元为本金，自2014年12月10日起，以5245.75元为本金，自2015年3月10日起，以5245.75元为本金，自2015年6月10日起，以5245.75元为本金，自2015年9月10日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际给付完全之日止）；四、江苏凯盛置业有限公司对上述宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告蔡亚东、彭玄桃的其他诉讼请求。案件受理费合计1356元，由被告江苏凯盛置业有限公司、宿迁红星凯盛国际家居生活广场有限公司承担1065元，蔡亚东承担291元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1356元（户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。审 判 长 杨立江人民陪审员 沈茂春人民陪审员 闫长俊二〇一七年五月二十二日书 记 员 陆 梦附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。