（2016）粤0783民初3435号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-04
案件名称
潘志雄、苏凤等与开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
开平市人民法院
所属地区
开平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘志雄,苏凤,开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0783民初3435号原告：潘志雄，男，1970年10月18日出生，汉族，住广东省吴川市。原告：苏凤，女，1975年5月7日出生，住广东省吴川市。委托代理人：林祺祥，系广东风采新纪元律师事务所律师。委托代理人：梁秋帆，系广东风采新纪元律师事务所律师。被告：开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司。住所地：开平市长沙三江村委会三江大道西。法定代表人：陈富明委托代理人潘美凤，系该公司法律顾问。原告潘志雄、苏凤诉被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年2月14日公开开庭进行审理。原告潘志雄、苏凤的委托代理人林祺祥、被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司委托代理人潘美凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告潘志雄、苏凤向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告在2013年1月28日签订的《广东省商品房买卖合同》已经解除；2、判令被告向两原告退回购房款2107558元，支付违约金42151.16元和赔偿两原告违约金不足以弥补部分损失659193.36元，合计赔付款项2808902.52元以及从2016年10月30日起至被告付清之日以购房款2107558元为本金按人民银行规定的逾期贷款利率计算的利息损失；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月28日，两原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，买卖合同约定，由两原告购买被告开发建设的坐落于开平市长沙街道办事处三江大道×号×座902房，总房价为2107558元，房屋交付时间是2014年6月1日前，被告应在房屋交付使用后60日内向房产部门办理产权登记，逾期办理产权登记的，两原告有权退房，被告应支付已付房价款的2%违约金，合同签订后，两原告依约向被告支付总房价2107558元。但合同签订之后，被告以种种借口没有将买卖合同及其他文件交一份给原告，原告用以诉讼的买卖合同还是原告向被告借的，以及写下借据，该份买卖合同约定的交楼时间是2014年6月1日前，但被告所述交楼时间是2015年5月2日，可见被告已经违反了买卖合同中有关房屋交付期限的约定。作为提供格式合同的一方，被告没有履行提请注意和解释说明的义务，且条款内容显失公平，免除被告责任，加重原告责任，排除原告主要权利，根据《合同法》有关规定，相关格式条款无效。原因是被告指定原告签订《广东省商品房买卖合同》补充协议是格式合同，没有按照公平原则确定当事人之间的权利和义务。被告也没有履行提请注意和解释说明的义务。2016年10月29日，原告通过邮政快递方式向被告送达律师函，通知被告解除被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，并要求被告退回购房款及赔偿原告的各项损失。原告没有逾期办理收楼手续，经原告苏凤本人辨认，确认“国内标准快递”上有关苏凤的签名不是其本人签名，被告提交的快递签收单，是在开庭后两个多月才补交法庭的，这么长的时间，被告有充分的时间做他们想做的事。为了查明事实，原告本想申请对该笔迹的真实性进行鉴定，但考虑到时间及费用的问题。无论上述快递是否是原告的签名，都无法否定被告未能在期限内履行办证义务的事实。诉讼过程中，原告认为，如果法院不认可原告在2016年10月28日委托律师发函通知被告解除原、被告签订《广东省商品房买卖合同》的送达效力，原告仍然坚持主张与被告解除上述合同及赔偿损失等。被告辩称，涉案的商品房买卖合同未达到解除合同的条件，原告的诉讼请求没有合同约定和法律的依据，原告与我方签订《广东省商品房买卖合同》，同时签订了商品房买卖合同补充协议，补充协议第12条关于产权登记的约定修改为如果出现买售人未能依约办理收楼手续的，出卖人可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任。本案原告是于2015年5月2日办理收楼手续，按照补充协议第12条第3款的约定：买卖双方应于合同约定交付之日起720日内向房产登记机构申请办理房地产转移登记。合同约定的交付之日是2014年6月1日，原告收楼时间是2015年5月2日，双方应在2017年5月之前办理产权登记申请手续。该期限还未到达，我方没有违约。所以，原告的诉讼请求是没有合同和法律依据。即使我方是有违约，需要解除合同，原告的第二项诉讼请求，要求我方赔偿的契税、物业维修基金、物业管理费、律师费都是原告向第三方支付的费用，不是我方收取的，我方无需承担。原告所诉请的利息损失亦没有合同约定和法律规定，依法应当驳回。被告在举证期限内没有提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院核证，对于原告提供的证据《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》、房款发票，对上述三份证据真实性、合法性、关联性予以确认，其他证据的关联性不予确认。关于被告提交的特快专递封面、收楼通知书、收楼须知、收楼流程图及收楼缴费通知单各一份，可以证明原告苏凤于2014年5月28日收到被告的收楼通知书，虽然原告否认特快专递上的签名是原告苏凤的亲笔签名，认为其没有收到收楼通知书等，但其不同意进行笔迹鉴定，又没有提供证据予以反驳被告的证明，据此，原告否认其收到收楼通知书的主张，本院不予采纳。被告的上述证据有原告的签名确认，本院予以确认。此外，本院依职权往开平市不动产登记中心调查涉案房屋登记情况，开平市不动产登记中心复函本院，涉案房屋仅办理商品房预售许可证，无房屋初始登记记录。根据本院对以上证据的认定，结合原、被告的陈述，本院确认以下的事实：原告潘志雄、苏凤于2013年1月28日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买座落于开平市长沙街道办事处三江大道×号×座902房，总房价为2107558元。该合同第八条约定房屋的交付期限是2014年6月1日；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。同时，原、被告又签订《商房买卖合同》补充协议，补充协议第十二条约定：《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”修改、增补为：（一）出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：……3、买受人未能依约办理收楼手续的；……（三）出卖人、买受人双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。”合同签订后，原告以现金付款的方式分三期于2013年5月25日前支付了全部的购房款2107558元给被告。2014年5月28日，被告通过特快专递方式邮寄收楼通知书、收楼须知、收楼流程图及收楼缴费通知单各一份给原告潘志雄、苏凤，原告苏凤收取了上述邮件。2015年5月2日，原告办理了收楼手续。2016年10月29日，原告通过邮政快递方式向被告送达律师函，通知被告解除被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，并要求被告退回购房款及赔偿原告的各项损失。本院认为，本案应属商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点是被告是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告在自愿、等价有偿的基础上签订的商品房销售合同，是当事人的真实意思表示，该合同的内容没有违反法律规定，且涉案房屋已交付原告使用，因此，原告潘志雄、苏凤与被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议有效。本案中，根据原告提供的《商品房买卖合同》、补充协议及《发票》等，证实被告收取了原告的房款，并将讼争之房屋交给原告使用。被告提交的特快专递封面、收楼通知书、收楼须知、收楼流程图及收楼缴费通知单各一份，可以证明原告苏凤于2014年5月28日收到被告的收楼通知书，虽然原告否认特快专递上的签名是原告苏凤的亲笔签名，认为其没有收到收楼通知书等，但其不同意进行笔迹鉴定，又没有提供证据予以反驳被告的证明，据此，原告否认其收到收楼通知书的主张，本院不予采纳。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议，如果出现买售人未能依约办理收楼手续的，出卖人可据实顺延办理产权转移登记，本案原告是于2015年5月2日办理收楼手续，买卖双方应于合同约定交付之日起720日内向房产登记机构申请办理房地产转移登记，也就是被告应于2017年5月前申请办理房地产转移登记。但被告未依约为原告向房屋登记机构申请办理房地产转移登记手续，被告的行为已构成违约。被告认为被告方没有违约的理由不成立，本院不予采纳。原告请求解除与被告签订的《广东省商品房买卖合同》有理，本院予以支持。对于违约金的计算，合同中已明确约定为按房价款的2%计算，并不属于违约金过高的情形，故违约金应为2107558元×0.02=42151.16元，本院予以确认。另违约金是足以补偿作为无过错方所受的损失，故对于原告请求被告支付赔偿损失及按购房款计付利息的理由也不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告潘志雄、苏凤与被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司于2013年1月28日签订的《广东省商品房买卖合同》自本判决生效之日解除；二、被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退回购房款2107558元及支付违约金42151.16元给原告潘志雄、苏凤。三、驳回原告潘志雄、苏凤的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费29271元，由原告潘志雄、苏凤负担7025元，由被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司负担22246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 甄 灼 辉审判员 余 小 红二〇一七年五月二十二日书记员 伍 彩 仪朱晓贤 来源：百度搜索“”