（2017）皖10民终216号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-21
案件名称
曹祝菊、黄山正嘉商业运营管理有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省黄山市中级人民法院
所属地区
安徽省黄山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹祝菊,黄山正嘉商业运营管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖10民终216号上诉人（原审被告）：曹祝菊，女，1979年1月26日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：储贵生，安徽道同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄山正嘉商业运营管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区跃进路18-24号4楼，统一社会信用代码91341000588892547E（1-1）。法定代表人：陶春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪淑芬，安徽一飞律师事务所律师。上诉人曹祝菊因与被上诉人黄山正嘉商业运营管理有限公司（以下简称正嘉公司）合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2016）皖1002民初2647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹祝菊及委托诉讼代理人储贵生、被上诉人正嘉公司的委托诉讼代理人汪淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹祝菊上诉请求：1.撤销一审判决，改判曹祝菊不支付物业费和商业运营综合服务管理费（以下简称商管费）及相应的违约金（请求判减数额201751.44元）。2.调整一审律师费和诉讼费承担比例，二审诉讼费用由正嘉公司承担。事实和理由：1.《新黄山商业步行街运营管理合同》实质上是一份物业服务合同，但又收取高额的商管费，没有对应的服务事项，权利与义务失衡，属于重复收费，曹祝菊有权拒绝支付商管费。且该合同为格式合同，合同中虽有商管费约定，但合同并未释明商业运营综合服务管理所对应的服务事项和内容。合同中的这一加重曹祝菊义务的条款，不发生法律效力。2.曹祝菊与商户业主黄山永捷房地产开发有限公司（以下简称永捷公司）一起作出了给承租户免收一年租金和商管费的承诺和安排，曹祝菊已与2016年4月15日交还了商铺钥匙，提前终止了商铺租赁。因此，正嘉公司应收取物业费的时间段为2015年2月1日至2016年4月15日，共计14.5个月，物业费共计22495元。正嘉公司辩称：1.《新黄山商业步行街运营管理合同》业经曹祝菊与正嘉公司共同签字生效，该合同相关条款无违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方应依约履行合同。合同约定费用含商管费和物业费两块，这两块收费没有重合之处，针对的内容也不一致。2.正嘉公司附条件附期限的给予一定的优惠，前提是正嘉公司与曹祝菊达成协议并给付此前所拖欠的费用，由于曹祝菊未在规定的期限内完成付款义务并与正嘉公司签订补充协议，故曹祝菊无权要求享受此优惠政策。请求二审法院依法驳回曹祝菊的上诉请求，维持原判。正嘉公司向一审法院起诉请求：1.支付正嘉公司商管费173826.6元，物业费27924.78元及违约金28399.5元（违约金按欠付金额每天万分之五暂算至2016年10月30日，实际计算至曹祝菊付清之日）；2.支付正嘉公司律师代理费6500元；3.本案诉讼费由曹祝菊承担。一审法院认定事实：曹祝菊因承租案外第三人永捷公司开发的位于黄山市屯溪区跃进路商铺，经营服装店，与正嘉公司就承租商铺的管理、服务签订了《新黄山商业步行街运营管理合同》，合同期限从2014年11月1日至2016年10月31日，按4.5元每平方米每月交纳物业费，承租商铺面积为344.75平方米，合计每月物业费1551.38元。同时约定每月的商管费为8492.78元，第一年为101913.3元（已扣除免租期），第二年商管费为135884.7元，物业费、商管费按季支付，且于上一期租期届满15日前一次性支付下期费用，每逾期一天应向正嘉公司支付欠付金额万分之五的违约金。同时约定“因履行本合同而产生的任何争议须经双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向租赁物业所在地人民法院提起诉讼解决，由此产生的诉讼费、律师代理费等实现权利的费用由败诉方承担。”合同签订后，曹祝菊已支付物业费9308.25元、商管费63971.19元，后未再支付，遂正嘉公司诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。曹祝菊逾期交纳商管费及物业费，已构成违约。现合同期限已届至，曹祝菊尚欠商管费173826.6元、物业费27924.84元，合计201751.44元，曹祝菊应当及时支付，正嘉公司要求曹祝菊支付商管费、物业费的诉讼请求，予以支持。曹祝菊辩称正嘉公司承诺延长免租期，商管费、物业费应当予以相应减免，但曹祝菊未提供证据证明双方对此达成补充协议，且是否给予免租期延长优惠非正嘉公司单方义务，故曹祝菊该辩解意见缺乏事实依据，不予采纳，同时曹祝菊辩称已实际交还所承租之物业，但曹祝菊未举证证明其向正嘉公司发出解除合同通知或者已经协商解除合同，亦不予采纳。对于正嘉公司要求曹祝菊支付违约金的诉讼请求，因该请求的计算方式、计算基数及起算时间等不明确，结合双方合同约定，酌情以曹祝菊欠付商管费、物业费总额，自合同期限届满之日即2016年10月31日起按所欠金额的日万分之五计算。正嘉公司要求曹祝菊支付其因本案诉讼支出的律师代理费6500元的诉讼请求，因该请求符合双方合同约定，且代理费的支出符合安徽省律师收费管理办法规定，部分予以支持6000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、曹祝菊于判决生效之日起七日内给付黄山正嘉商业运营管理有限公司商业运营综合服务管理费、物业费，合计201751.44元及违约金（违约金以201751.44元为基数，自2016年10月31日起计算至实际给付之日止）；二、曹祝菊于判决生效之日起七日内给付黄山正嘉商业运营管理有限公司律师代理费6000元；三、驳回黄山正嘉商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2424.5元，由曹祝菊负担。二审期间，双方均未提交新的证据，所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审。二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：曹祝菊与正嘉公司签订的《新黄山商业步行街运营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行，之后曹祝菊亦按合同约定支付了部分物业费和商管费。故对曹祝菊提出该合同权利义务失衡、合同约定的商管费系重复收费等上诉理由，本院不予支持。曹祝菊既未与永捷公司签订免租商铺的补充协议和终止商铺租赁的合同，也未与正嘉公司签订免除运营管理费的补充协议和终止运营管理的合同，故曹祝菊仍应按《新黄山商业步行街运营管理合同》约定履行，其提出正嘉公司应收取物业费的时间共计14.5个月的上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，曹祝菊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4326.27元，由曹祝菊负担。本判决为终审判决。审判长 黄 征审判员 戴 勇审判员 戴英杰二〇一七年五月二十二日书记员 汪 祺附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 百度搜索“”