（2016）湘0111民初1332号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-07-05

案件名称

曾涔奕与戴铮、戴建国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市雨花区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曾涔奕,戴铮,戴建国,中铁二十五局集团南方实业开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第四百零二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款

全文

湖南省长沙市雨花区人民法院民事判决书（2016）湘0111民初1332号原告：曾涔奕，男，1987年9月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：廖晋，湖南天镜律师事务所律师。被告：戴铮，男，1984年6月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：吴娟，湖南麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴建国，系被告戴铮之父，男，1954年7月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：戴建国，男，1954年7月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：中铁二十五局集团南方实业开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区共和西路8号。法定代表人：李新黎，总经理。委托诉讼代理人：李艳，系该公司员工。女，1973年7月19日出生，住湖南省长沙市雨花区。原告曾涔奕（以下简称原告）与被告戴铮（以下简称被告）、第三人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，依原告的申请追加了被告戴建国参加诉讼，原告的委托诉讼代理人廖晋、被告戴铮的委托诉讼代理人吴娟、被告戴建国、第三人的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告戴铮向原告返还多收取的房屋租金113760元（31.6×120×30），并支付相应利息6655元（31.6×120×12×6.5%×2+31.6×120×6×（6×30/360）×6.5%）（算至实际支付之日）；2、判令被告戴铮向原告赔偿因其违约导致原告的损失15000元；3、判令由被告戴铮承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，原告得知实际出租人为被告戴建国，被告戴铮系被告戴建国的代理人，遂向本院申请将诉讼请求第一、二、三项中的被告戴铮均变更为两被告。事实和理由：原告于2012年9月17日与被告戴铮签订一分门面租赁合同，约定将位于新中路立交桥西友明基地房屋使用面积为380平方米的门面出租给原告经营奕卓汽车美容店，租赁期限为2012年10月12日至2014年10月12日,租金为31.6元每平米每月，合计12000元每月，总计144000元每年。在合同履行期间，原告按照合同约定的租金均已按时足额缴纳。第一份门面租赁合同到期后，双方续订一年，合同期限为2014年10月12日至2015年10月12日，合同其他条款与第一份一致。合同履行至2015年4月份，原告与被告戴铮及第三方签订了一份三方场地转让协议书，约定原、被告之间的租赁合同于2015年4月15日提前解除，租金交至2015年4月14日。同日，被告戴铮向原告出具一张双方租金全部结清的字条。原告在转租三方商谈中无意发现被告方提供给原告的房屋面积不足，遂与被告戴铮交涉。后被告戴铮提供了被告戴建国与第三人的原始房屋租赁合同，合同约定的房屋面积仅为168平方米，更加引起了原告对合同面积的怀疑。原告于是请人进行了现场测绘，结果显示房屋使用面积仅为269平方米。被告方未按照合同约定的使用面积向原告提供租赁房屋的行为严重违背了诚实信用原则。属于欺诈行为，被告方的违约行为，直接导致原告至今共计多支付租金113760元。根据相关法律规定，被告方应当返还原告多交的租金，并赔偿因此造成的损失。被告戴铮辩称，原、被告于2012年、2014年签订的合同是双方当事人的真实意思表示。签订合同只是针对月租金进行协商，没有刻意要求对场地面积做出准确测量，原告也没有要求被告方提供面积的准确数字，双方签订合同没有隐瞒和欺诈，且合同已经履行完毕，被告方在合同期间没有违约行为，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。被告戴建国辩称，被告戴铮只是代替被告戴建国与原告签订合同，本案合同的权利义务均由被告戴建国承担，不应由被告戴铮承担。第三人陈述称，第三人与被告戴建国之间签订的租赁合同约定面积是168平方米，被告戴建国、戴铮与原告之间的合同以及转租情况，第三人并不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、本院依原、被告双方的申请，调取了原告办理奕卓汽车美容店的工商登记时提供给工商部门备案的档案资料，在工商部门的档案中，本院查询到原告于2012年8月31日提交的，原告与被告戴建国签订的《门面出租合同》一份，以及由被告戴建国出具的《证明》一份。《门面出租合同》载明了出租门面的面积为140平方米，租赁期限自2012年9月12日至2014年9月12日，约定租金为144000元每年。《证明》载明：被告戴建国在长沙市××中路南××北××号有一处房产，面积140平方米，租赁给原告经营汽车美容。原告质证认为上述门面租赁合同并非其本人提交的原合同，合同中的承租人签名并非原告本人所签，但不否认合同每页上工商部门加盖印章“申请人：曾涔奕”以及“申请人承诺所提交的资料真实、有效，如有伪造、欺诈，由本人承担法律责任。签名：曾涔奕”中的签名为原告本人所签。原告并认为上述合同并非双方当事人的真实意思表示，双方在2012年9月17日、2014年12月12日就租赁事项进行了重新约定，应以后面的租赁合同为准。被告戴铮、戴建国质证对上述证据的真实性、合法性均无异议，认为该合同中载明门面租金为144000元每年，能够证明双方在最初约定租金时并不是原告诉称的以每平方米31.6元的单价计算租金，且该份合同和《证明》中均载明面积为140平方米，亦证明原告在2012年8月31日即知晓门面的面积并非380平方米，原告至2016年才提起诉讼超过诉讼时效。本院经审查上述证据及综合双方的质证意见认为：该份门面租赁合同以及《证明》系在工商部门的档案中查询所得，系原告申请办理工商登记时所提交，原告质证认为非其本人提交与事实不符。工商部门在每页租赁合同以及《证明》上加盖的申请人签名及承诺人签名印章上均系原告本人签名，可以认定原告知悉该合同及证明中的内容。同时，该《租赁合同》中仅载明面积为140平方米、租金为14400元每年，与被告戴铮、戴建国辩称最初签订租赁合同时，双方并没有刻意对场地面积做出准确测量，原告亦未要求被告方提供场地面积的准确数字，仅笼统约定场地的月租金、年租金的主张相印证。2、原告提交了原、被告双方于2012年9月17日、2014年10月12日分别签订的两份《租赁合同》，两份租赁合同除了载明的租赁期限分别为2年、1年，租赁期间的起止时间不一样以外，其余内容均完全相同。原告拟证明双方在合同中约定：被告方将使用面积为380平方米的门面出租给原告经营汽车美容店，租金为31.6元每平方米每月，合计12000元每月，总计144000元每年。两被告质证提出，最开始签订的租赁合同只约定了每个月的租金和每年租金的总额，没有约定场地面积及单价。第一个租赁合同到期后，原告要续租，原告与被告戴铮签订了2014年10月12日的《租赁合同》，同时原告还提供了2012年9月17日的合同，与2014年10月12日的合同版本一致，要被告戴铮补一个签名，并收走了被告方手中的原合同。被告戴铮并不清楚原告当时的目的，只是认为反正合同中标明的年租金金额是一样的，就在原告提供的两份合同中均签了名。本院经审查上述证据，考虑双方的质证意见，结合双方对本院调取的原告办理奕卓汽车美容店的工商登记时提供给工商部门备案的租赁合同的质证意见，认为原、被告在2014年10月12日签订的租赁合同是双方的真实意思表示。原告提供的2012年9月17日的《租赁合同》与原告提供给工商部门备案的合同不一致，且被告方质证认为并非双方在协商租赁事项后所签的原合同，对该合同的真实性本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案争议涉及的场地位于长沙市××老屋岸组××路友明基地48户处左边三角地段。2004年6月10日，第三人（甲方）与长沙市雨花区应发保温材料厂（乙方）签订《合作协议》，约定甲方将上述地段闲置的土地180平方米左右提供给乙方，新建临时房屋168平方米,乙方包报建、包建设、包经营以及所需全部资金，所有权归甲方所有；临时房屋建成后，由乙方自主经营，乙方向甲方交纳合作经营费10000元每年；双方合作期限为6年，六年期满，甲方提供给乙方的场地以及乙方在场地上投资兴建的一切建筑物等不动产全部归甲方所有，甲方无偿收回，收回后的建筑物，在条件允许的前体下，如乙方需要继续使用，优先优惠乙方承租。2005年11月25日，长沙市雨花区应发保温材料厂将上述《合作协议》的所有权利、义务书面转让给被告戴建国。被告戴建国除了按照《合作协议》建造了面积为168平方米的两层6间房屋，还利用附近的空地进行了扩建，建成了一栋两层共计13间房的建筑。该栋房屋未办理建设工程规划许可证和所有权登记。2006年4月28日，第三人（甲方）与长沙雨花区应发保温材料厂、被告戴建国（乙方）签订《合作用地收费补充协议》，约定甲方向乙方收取合作经营开发费从2006年5月1日起执行，每年5月1日前向甲方交纳合作经营费10000元至2012年止；六间以外乙方自行搭建的房屋，由乙方永久性无偿经营，甲方不得收取任何费用。《合作协议》到期后，被告戴建国（乙方）与第三人（甲方）在2013年6月4日签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在长沙市新中路友明基地的房屋出租给乙方使用，面积约168平方米，并约定了租金及租赁期限。2012年8月，原告通过网上发布的租房信息，找到诉争的场地，被告戴铮以被告戴建国（甲方）的名义与原告（乙方）签订一份《门面出租合同》，约定甲方将涉案门面出租给乙方使用，租赁期限自2012年9月12日至2014年9月12日，门面租金为144000元每年。该合同到期后，被告戴建国委托被告戴铮（甲方）与原告（乙方）于2014年10月12日又签订了一份《门面出租合同》，载明：甲方将位于新中路立交桥西友明基地房屋使用面积380平方米的门面出租给乙方使用，租赁期限自2014年10月12日至2015年10月12日，租金标准同前一份《门面出租合同》。原告按约缴纳租金至2015年4月12日。后被告戴铮与原告及案外人陈铿共同签订一份《场地（含设备）转让协议书》，约定自2015年4月15日起，由案外人陈铿取代原告与被告方签订租赁合同，同时解除原、被告之间所签订的租赁合同。原告在解除与被告的租赁合同时，认为根据被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，可以确认原告与被告签订的《门面出租合同》的面积与实际面积有差距，诉至本院。在本案审理期间，本院依据原告的申请，委托长沙市繁盛房地产测绘服务有限公司对涉案的房屋进行了勘测，该公司于2016年7月24日出具《房地产勘测报告书》载明，涉案房屋两层建筑面积合计327.55平方米，套内面积合计308.91平方米。本院认为,本案双方争议的焦点在于：1、原、被告之间签订门面出租合同究竟是按照月租金12000元每月笼统约定，还是按照380平方米的面积乘以每平方米每月的单价约定；2、原告的起诉是否超出诉讼时效；3、被告戴铮是否应承担民事责任；4、本案民事责任的确定。关于争议焦点一。根据本院查明的事实，原被告双方在2012年签订租赁合同时，双方仅约定了年租金，并未就门面的面积及单价进行明确约定，但在2014年10月12日签订的合同中，双方明确约定了单价及按照面积计算的租金，故本院确认，原告诉请被告返还多收取的房屋租金，应从2014年10月12日计算至双方解除合同之日，即2015年4月14日。关于争议焦点二。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效从知道或是应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原、被告双方在2014年10月12日的《租赁合同》中就涉案门面的面积及单价进行准确约定，此前并未确定单价及面积，故原告知道自己权利被侵害的时间是2014年10月12日，原告于2016年3月16日向本院提起诉讼未超出诉讼时效。关于争议焦点三。根据本院查明的事实，涉案场地系被告戴建国从第三人处承建并自行扩建的房屋，被告戴建国从第三人处获得了涉案房屋的占有使用权。被告戴铮与原告签订租赁合同系接受被告戴建国的委托从事的代理行为。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，涉案房屋未办理产权登记，从原告提供给工商部门备案的《门面租赁合同》和《证明》载明的内容，可以认定原告知道被告戴铮与被告戴建国之间的代理关系，故被告戴铮与原告签订的《门面租赁合同》直接约束被告戴建国与原告，被告戴铮在本案中不承担民事责任。关于争议焦点四。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与出租人订立的租赁合同无效。本案中，被告戴建国承建的涉案房屋一直未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的《门面出租合同》无效。《解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据上述法律规定及审理查明的事实，原告应当按照合同约定的租金标准支付自2014年10月12日至2015年4月14日的占有使用费。由于约定的面积与实勘面积之间存在差异，应以实勘面积为准。被告戴建国作为出租方，在签订出租合同时，对于出租的房屋面积负有提供准确数据的义务，否则应承担不利的法律后果。合同约定的使用面积为380平方米，而实勘的使用面积为308.91平方米，据此计算原告实际多支付占有使用费13479元[（380-308.91）×31.6×6]，该款应由被告戴建国予以退还。原告还诉请被告赔偿损失，因原告未能提供充分的证据证明原告客观上存在15000元的损失，对其该项诉请，本院不予采纳。考虑原告明知双方在签订出租合同时未对涉案场地的面积进行准确勘测的事实，原告疏于审查亦应承担相应过错责任，对于原告诉请被告支付利息的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告戴建国于本判决生效之日起15日内退还原告曾涔奕租金13479元；二、驳回原告曾涔奕的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3008元，由被告戴建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　林湘邕人民陪审员　　朱利人人民陪审员　　罗建湘二〇一七年五月二十二日书　记　员　　胡　主附：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。关注公众号“”