（2017）沪02民终3139号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-20
案件名称
阚东旭与上海冠好佳物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阚东旭,上海冠好佳物业管理服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市��二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3139号上诉人(原审被告)：阚东旭，男，1962年11月1日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人(原审原告)：上海冠好佳物业管理服务有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：卢栋，董事长。委托诉讼代理人：祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。上诉人阚东旭因与被上诉人上海冠好佳物业管理服务有限公司(以下简称“冠好佳公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初22028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。阚东旭上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回冠好佳公司的所有诉请；2、一、二审诉讼费由冠好佳公司负担。事实与理由：书面规范的《物业服务合同》是物业公司收取物业费的前提及依据，也是判决的依据。2016年5月6日前，自己从未见过冠好佳公司提交的《物业服务合同》，且该合同已于2014年10月31日到期。因此冠好佳公司主张2014年11月1日至2015年12月31日期间的物业费没有合同依据。即使有事实物业服务存在，冠好佳公司也只能按照《物业服务合同》中约定的每平方米0.87元的标准收取物业费，而不是其主张的每平方米1.30元。阚东旭提供的2015年11月20日的《告知书》及向物业主管单位调取的视频资料也证实小区物业管理费涨价没有开过业主大会等事实，证明冠好佳公司提供的2013年12月17日的《告知书》及相关证据系伪证。《物业管理条例》第65条规定业主不缴纳物业管理费，业主委员会应该督促其缴纳，逾期仍不缴纳的，物业企业可以向人民法院起诉，本案中冠好佳公司没有提供业委会督促阚东旭缴纳物业管理费的证据。冠好佳公司辩称，《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款规定，物业服务合同期限届满后，业主大会没有做出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。冠好佳公司提高物业管理费标准是和业主委员会商量的，业主代表大会向157户人家全部发出通知，也向房办备案，然后贴出《告知书》，物业管理费上涨到1.3元每平方米。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审维持原判。冠好佳公司向一审法院起诉请求：1、阚东旭支付冠好佳公司2014年1月至2015年12月期间的物业管理费3,799.92元；2、阚东旭支付冠好佳公司2014年1月至2015年12月停车管理费3,600元；3、阚东旭支付违约金4,600.80元。一审法院认定事实：阚���旭系本市凉城路XXX弄XXX号XXX室权利人，该房建筑面积121.79平方米。2011年10月31日，冠好佳公司与上海市聚星苑业主委员会(以下简称“聚星苑业委会”)签订了《物业服务合同》，该合同为期三年，自2011年11月1日起至2014年10月31日止。合同约定多层住宅每月每平方米0.87元，物业服务费用按季交纳，业主应在期内履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：按日千分之三支付违约金。该合同还约定：车位使用人应按露天机动车车位每月150元一个的标准向冠好佳公司交纳停车费。2013年12月3日，聚星苑业委会向小区业主张贴《关于聚星苑小区调整物业费事宜》的告知，该告知写明：聚星苑小区是一个只有157户的小区，由于小区面积过小，要维持聚星苑小区能正常运转，按目前物业费和停车费的收入与开支确实已到了入不敷出的地步。经业委会多次研究讨论决定在原物业管理服务费的基础上调高0.43元(调整后每月每平方米1.30元)，……我们会向全体业主发放物业费调整的征询单，征询时间从12月7日至12月15日……2013年12月17日，聚星苑业委会在小区内贴出告示，该告示写明：……发出征询单157张，同意调整提高物业管理费的114票，不同意23票，弃权20票。以上程序符合业主大会规程的有关规定，……2013年12月20日，聚星苑业委会再次在小区内贴出告示，该告示写明：……从2014年1月1日起物业管理费从原来0.87元/月/每平方米调整为1.30元/月/每平方米……2013年12月23日，聚星苑业委会致函给冠好佳公司，从2014年1月1日起物业管理费从原来0.87元/月/每平方米调整为1.30元/月/每平方米，要求冠好佳公司从2014年1月1日起按调整后的物业管理费的收费标准收费。合同期满后，该小区仍由冠好佳公司提供���务。2014年1月1日起阚东旭停止支付物业管理费和停车费，2016年1月12日，冠好佳公司通过国内挂号信函向阚东旭发出了催款通知，要求阚东旭支付欠付的物业管理费和停车费。2016年5月冠好佳公司曾诉至法院，后因故撤诉。一审审理中，冠好佳公司变更诉讼请求，要求阚东旭2014年4月至2014年10月的违约金按照合同约定的日千分之三支付，2014年11月1日至2015年12月31日期间的违约金要求阚东旭按中国人民银行同期贷款利率支付，但是坚持要求阚东旭支付欠付的物业管理费和停车费。阚东旭则认为：系争小区物业管理费的涨价不合法，冠好佳公司提供的2013年12月17日聚星苑业委会向小区业主张贴的告知书系伪证，要求法院驳回冠好佳公司的诉讼请求。一审法院认为，2011年10月31日，冠好佳公司与聚星苑业委会签订的《物业服务合同》，对外表明代表该小区的全体业主，从而确立了彼此间的权利与义务关系。冠好佳公司作为聚星苑小区的物业管理企业，在对小区进行物业管理服务后依据物业服务合同的约定，向小区业主主张物业服务费和停车费，依法有据。至于系争小区物业管理费的上涨，冠好佳公司所依据的是聚星苑业委会向其发出的书面函，虽然阚东旭对聚星苑业委会在调整提高物业管理费的征询过程有异议，但在异议尚未被确认成立，该告知书未被撤销之前，仍对全体业主有法律效力，故2014年1月1日起物业管理费应按每月每平方米1.30元支付。另外合同期满后，冠好佳公司仍为该小区提供了物业服务，阚东旭作为小区业主理应支付相应的物业管理费和停车费。现冠好佳公司自愿将2014年11月1日至2015年12月31日滞纳金的计算标准由每日千分之三变更为按中国人民银行同期贷款利率计算，并无不当，应予准许。一审判决：一、阚东旭应支付上海冠好佳物业管理服务有限公司2014年1月至2015年12月物业管理费3,799.92元、停车费3,600元，此款应于本判决生效之日起10日内付清；二、阚东旭应支付上海冠好佳物业管理服务有限公司违约金(自2014年4月1日起至2014年10月31日止的违约金，按实际欠付金额的每日千分之三计算，自2014年11月1日起至2015年12月31日止的违约金，以实际欠付金额按中国人民银行同期贷款利率计算)。本院审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审审理中，阚东旭提交视频资料，以证明街道、居委会、房办没有参与业委会的唱票监督；2015年11月20日聚星苑业委会张贴的《告知书》，证明2013年7月3日的《告知书》是业委会、楼代表决定而非业主大会决定，冠好佳公司涨价没有依据。冠好佳公司认为阚东旭调取视频资料，说明其认可涨价行为；《告知书》系业委会操作，物业公司无权干涉。本院认为，业委会代表全体业主与物业服务企业签订的合同及协议，是业主自治权行使的结果，内容合法有效，效力及于全体业主，对身为小区业主的阚东旭亦有约束力。冠好佳公司为小区业主提供物业服务，有权收取物业管理费；阚东旭作为小区业主接受了冠好佳公司的物业服务，有义务支付物业管理费。虽然2011年10月31日签订的《物业服务合同》约定期间至2014年10月31日止，但在合同期限届满后，冠好佳公司按照原合同继续提供服务，原合同权利义务应当延续。关于物业管理费由原合同约定的每平方米0.87元上涨至每平方米1.30元，冠好佳公司提供了聚星苑业委会同意上涨物业费标准的书面函件作为证据。虽阚东旭提供了视频资料以及《告知书》以证明物业费��价没有经过正当程序，但上述证据并不能推翻聚星苑业委会同意上涨物业费标准的事实。按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务，阚东旭逾期不交，显属违约。故一审判决支持冠好佳公司的诉请，判令阚东旭支付物业管理费及违约金等费用，于法有据。综上所述，阚东旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人阚东旭负担。本判决为终审判决。审判长 顾文怡审判员 王疆中审判员 王怡红二〇一七年五月二十二日书记员 周晓璐附：相关法律条文附：相关的���律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。 关注微信公众号“”