（2017）黔0111民初1001号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-08-24
案件名称
贵阳小河区安平物业管理有限公司与陶丝物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市花溪区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵阳小河区安平物业管理有限公司,陶丝
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十九条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第三十五条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初1001号原告：贵阳小河区安平物业管理有限公司（以下简称安平公司），住所地贵州省贵阳市花溪区（原小河区）黄河路116号食品综合楼B栋。法定代表人：黄启平，该公司董事长。委托诉讼代理人：余洋洋，男，该公司员工，特别代理。被告：陶丝，男，汉族，贵州省大方县人，无业，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：戴学勤，女，被告陶丝之妻，特别代理。原告安平公司与被告陶丝物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法由审判员吴怔秋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安平公司委托诉讼代理人余洋洋，被告陶丝委托诉讼代理人戴学勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安平公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告立即支付东方小区C2栋2单元13楼5号房屋物业管理费9239.40元，违约金2771.80元，共计12011.20元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陶丝系东方小区C2栋2单元13楼5号房的业主。原、被告于2011年2月24日签订了前期物业服务协议，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业管理费每月每平方米1.2元，建筑面积为132.75平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告于2012年3月1日起无故停止缴纳物管费，截至2016年12月31日，欠费月数为58个月，每月金额159.30元，据此被告欠缴物管费共计9239.40元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告请求2771.80元，多余部分自愿放弃。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告陶丝辩称，我方没有缴纳物管费的理由如下：1.原告没有向我提供过物业服务，小区无保安值班，防盗门任何人可以随意进出，消防通道没有水，没有按物管条例提供过物业服务，不同意支付物业管理费和违约金，且违约金过高，要求法院予以调整。2.物业管理服务协议不是我本人签字，我方现在都没有办理房屋所有权证，所以只签了一年的物管服务协议并未与原告续签。3.原告值班不是为了小区安全和房屋管理，而是为了收取公摊面积停放车辆的停车费。4、对物业收费标准有质疑，广告费由物管公司收取，并未告知过业主。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：被告陶丝于2011年3月收房后入住位于贵阳市××（××）××路××东方小区××单元××楼××号房屋（建筑面积132.75平方米），由原告安平公司提供物业服务。2011年2月24日，原告安平公司作为甲方与被告陶丝作为乙方签订了《物业管理服务协议小河区安平物业管理有限公司》，载明：“第一条：双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通项目进行维护、修缮、服务与管理。2.根据有关法律和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度并书面告知乙方。3.建立健全本物业的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能；11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。二、乙方权利义务：1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权……4.依据本协议向甲方缴纳物业管理费用……。第二条物业管理服务内容：一、共用部位的管理，部位是指主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道、及室外楼梯等……三、环境卫生：1.业主生活垃圾必须袋装送至底层楼梯口，每天10点钟由保洁员收集送至垃圾站；2.公共道路、通道定时打扫、定时防疫。四、保安：1.内容：（1）协助公安维护本物业区域内的公共秩序；（2）设置专人值班制度，24小时不间断切实做好小区的治安防范工作。2.责任：（1）24小时值班定时巡逻，对外来访人员必须实行登记制度……。四、环境卫生：1.每天对地面卫生、楼道、电梯、楼梯间、扶手等全天保洁、果皮、纸屑、油渍、口痰、烟蒂、水滩等无死角堆积……；五、绿化：1.确保绿化带无杂物、无裸露地面、无侵占现象……。第四条物业管理服务费用（不包括房屋及共用设施设备维修、更新、改造的费用）：一、乙方缴纳费用时间：每年度的前一个月；二、住宅按建筑面积每月每户每平方1.20元一次性收壹年；……第六条广告设置及权益……2、外墙广告牌设置权归物业公司所有……第九条违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天1%缴纳违约金，如超过一个月都未缴纳者，每月按10%加罚违约金”。合同签订后，被告陶丝支付了一年的物业管理费，即从2012年3月1日起未支付物业管理费，截止至2016年12月31日，被告陶丝尚欠58个月物业服务费未支付，共计9239.4元（132.75平方米×1.2元/平方米/月×58个月）。被告陶丝称原告安平公司提供物业服务的过程中，在小区安保、小区共用设施、设备的维修及养护、交通与车辆停放秩序、环境卫生等方面的物业服务均存在一定的欠缺并提交了20张照片予以证实。在审理过程中，被告陶丝提出《物业管理服务协议小河区安平物业管理有限公司》中的“陶丝”不是本人签字。本院向其释明是否申请笔迹鉴定并告知其法律后果后，被告陶丝明确表示不申请鉴定。上述事实，有原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、资质证书、《物业管理服务协议小河区安平物业管理有限公司》、考勤表、签到表，被告身份证、照片20张以及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。因被告陶丝不申请对《物业管理服务协议小河区安平物业管理有限公司》中的签字进行笔迹鉴定，故对其不是本人签字的辩称，本院不予采信。本案中，原告安平公司与被告陶丝签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告安平公司提供了物业管理服务，作为东方小区业主之一的被告陶丝应当交纳相应的物业管理费。根据被告提交的照片，原告安平公司在履行物业服务过程中的确存在一定的欠缺，因此，原告虽履行了相关物业服务义务，但履行内容不完全符合物业服务合同的标准，存在“服务瑕疵”及“履行义务不全面”的现象，综合考虑本案案情，依据公平合理原则，本院酌情对被告应支付的物业管理费予以适当降低，由被告陶丝承担80%，原告安平公司承担20%，故对于原告主张被告支付物业管理费的请求本院予以支持，但金额以本院支持的7391.52元（9239.4元×80%）为准。虽然合同中对违约责任作了明确约定，但原告安平公司在被告陶丝拖欠物业管理费长达5年之久才提起诉讼，明显怠于行使自己的权利，故意扩大了被告的违约期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，考虑到被告的违约行为及违约时间、给原告造成的实际损失，从公平角度出发，违约金计算标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。违约金起算日按原告向被告主张权利之日即本院立案之日2017年3月2日计算，算至本判决指定履行期限届满之日。因合同中未对是否由原告办理房屋产权证作约定，且合同第六条明确了广告设置及权益属于原告所有。因此，被告不能以此作为拒付物业管理费的抗辩理由。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陶丝于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳小河区安平物业管理有限公司2012年3月1日至2016年12月31日的物业管理费人民币7391.52元及违约金（违约金从2017年3月2日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，算至判决书指定的履行期限届满之日止）。二、驳回原告贵阳小河区安平物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币102元，减半收取人民币51元，由原告贵阳小河区安平物业管理有限公司负担人民币20元，被告陶丝负担人民币31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴怔秋二〇一七年五月二十二日书记员 杨芝烜 百度搜索“”