（2016）浙01民终7747号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-27
案件名称
孟凡丽、凯德新运（杭州）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟凡丽,凯德新运（杭州）房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终7747号上诉人（原审原告）：孟凡丽，1969年7月23日出生，汉族，住杭州市下城区。上诉人（原审被告）：凯德新运（杭州）房地产开发有限公司，住所地：杭州市沈半路230号。统一社会信用代码：91330000788296934E。法定代表人：钱亦奇，董事长。委托诉讼代理人：刘珂、曹怡骏，浙江六和律师事务所律师。上诉人孟凡丽因与上诉人凯德新运（杭州）房地产开发有限公司（以下简称凯德新运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字2135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2012年12月5日，孟凡丽（作为买受人）与凯德新运公司（作为出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第三条约定：买受人购买的商品房为杭州市拱墅区龙湾5幢2单元401室，该商品房建筑面积共176.08平方米，单价为每平方米25004.61元，总价款4402812元，其中包含全装修总价792360元。第九条约定：出卖人应在2014年5月31日前将取得建设工程验收备案证明、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件以及用水、用电、用气、道路等具备正常使用的基本条件的商品房交付给买受人使用（如遇合同约定的特殊原因，双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期）。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任为①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同或要求继续履行合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共实施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托杭州市具有检测资质的检测单位进行质量检测，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。第十四条约定：双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并另行向买受人支付差价部分5%金额的款项作为违约补偿。第二十一条约定：出卖人已经选聘宁波银亿物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。该合同附件四第10.2.3空调约定：家用小型中央空调系统，品牌“TOSHIBA”（东芝）。第10.2.5太阳能约定：每户均设置太阳能辅助加热系统。该合同附件八为补充协议内容，约定出卖人、买受人经协商一致，订立补充协议条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充，若与合同有冲突的，以本补充协议内容为准。合同签订后，孟凡丽支付了全部房款。原审法院另查明，凯德新运公司印制的《凯德·龙湾精装产品手册》载明：凯德·龙湾配置太阳能供热系统，并连接博世采暖系统，有效将清洁能源转化为室内热能，节能更高效。日本知名品牌中央空调系统，机体静音模式能有效降低15-17分贝噪音。在该《产品手册》的最后一页最后一行载明“本宣传资料仅涉及凯德龙湾3#-6#楼，其中文字、图片及数据仅供参考，最终以政府批文为准，开发商保留解释权。”2013年10月16日，涉案凯德龙湾楼盘项目办理了竣工验收备案。2013年11月21日，凯德新运公司向孟凡丽发函通知孟凡丽可于2013年11月27日办理房屋交接手续，孟凡丽于2013年11月27日到现场收房发现房屋装修存在问题，要求凯德新运公司进行整改。2014年6月19日，孟凡丽再次发函凯德新运公司反映涉案房屋问题并要求凯德新运公司继续整改。2014年10月24日，孟凡丽委托浙江德名律师事务所向凯德新运公司发律师函就关于中央空调整改事宜提出意见，凯德新运公司收函后针对空调事宜给孟凡丽及孟凡丽律师回函。现孟凡丽于2016年8月4日办理了相关收房手续。原审法院再查明，2015年8月20日孟凡丽作为原告向杭州市上城区人民法院提起诉讼，申请撤销杭州市城乡建设委员会于2013年10月16日对杭政储出（2006）2号-和睦A-19-A地块商品住宅项目（一期）工程作出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该案经审理后判决结果为驳回孟凡丽的诉讼请求，后经杭州市中级人民法院二审判决结果为驳回上诉，维持原判。2014年11月12日，孟凡丽向原审法院起诉，请求：1、判令凯德新运公司将孟凡丽所购房屋内的中央空调按照已公证的样板房凯德龙湾6幢3单元302室配置的TOSHIBA中央空调同品质、同产地进行更换、整改；2、判令凯德新运公司支付孟凡丽噪音检测费用650元；3、判令凯德新运公司按照楼书宣传的太阳能热力系统标准进行整改，使太阳能热水系统能连接采暖系统；4、判令凯德新运公司按照竣工图纸对涉案房屋阳台屋顶进行修整，以达到梁和石材底部齐平的效果；5、请求凯德新运公司支付孟凡丽延迟交房的违约金334613.71元（按每天万分之五从2014年6月1日暂算至2014年10月31日，4402812元×0.05%×4个月31日=334613.71元，要求支付到实际履行之日为止）；6、本案诉讼费由凯德新运公司承担。原审法院认为，本案主要存在以下争议焦点：一、关于凯德新运公司实际交付的房屋主卧室空调与样板房主卧室空调不一致的问题，经杭州国立公证处公证的样板房照片与涉案房屋主卧空调比对，司法鉴定报告意见指出两者不是同一厂家同一系列产品且空调噪声不合格，凯德新运公司交付给孟凡丽的涉案房屋内主卧室空调虽系双方《商品房买卖合同》中约定的东芝品牌，但根据《商品房销售管理办法》第三十一条的约定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。本案中，凯德新运公司并未提供证据证明在孟凡丽参观样板房以及在双方缔约过程中向孟凡丽表明样板房只是参考，对此，凯德新运公司辩称不能以样板房作为交付标准的抗辩原审法院不予采纳。况且根据司法鉴定意见报告，因凯德新运公司庭审中明确不同意更换与样板房一致的空调，故孟凡丽要求凯德新运公司赔偿为更换空调的相应合理损失原审法院予以支持。二、未按时办理房屋交付的责任主体？原审法院认为，双方合同附件四约定了涉案房屋精装修的装饰、设备标准；双方合同附件八补充协议中第五条约定，买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付、买受人拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。上述两条约定，前者体现了房屋交付标准，后者约定了不构成逾期交付的情形，两者并无冲突矛盾之处，故上述两条约定均约束合同双方。在合同约定的交付期限内，凯德新运公司通知孟凡丽办理交付手续，孟凡丽亦进行验房并提出了墙纸、大理石、乳胶漆、空调等装修质量瑕疵，孟凡丽诉称的关于主卧空调噪音、太阳能供热系统未能正常使用等问题的存在虽然影响了孟凡丽的实际使用，但并不属于主体结构质量问题，不能成为孟凡丽拒收房屋的理由。根据合同附件八第五条之约定，凯德新运公司不承担逾期交付的违约责任。对于房屋无法使用期间的损失，孟凡丽可另行主张权利。另关于孟凡丽主张整改阳台外立面石材包边问题，因双方合同未对阳台石材包边的相关尺寸进行约定，在案证据亦尚不足以证明石材包边尺寸与竣工图不相符合，涉案房屋亦已经竣工验收合格，故对孟凡丽要求整改阳台的该项诉请原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年11月10日判决：一、凯德新运（杭州）房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿孟凡丽更换空调费用21398元及检测费用650元。二、驳回孟凡丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3160元，由孟凡丽负担2000元，由凯德新运（杭州）房地产开发有限公司负担1160元；鉴定费用30000元，由凯德新运（杭州）房地产开发有限公司负担。孟凡丽于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；凯德新运（杭州）房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，孟凡丽不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误、证据认定不当。1、空调问题。凯德新运公司提供给孟凡丽房屋的空调，不仅与原销售时样板房不一致，而且该空调为不合格产品，与合同约定和开发商销售用的宣传手册载明的能到达的效果完全不符。不仅仅是质量问题，更主要的是凯德新运公司明知自身以次充好却拒绝第三方检测和整改，直至2016年8月2曰第二次开庭有了司法鉴定结果，依然拒绝承认和修正错误，态度恶劣，属于消费欺诈。另外，一审法院对凯德新运公司用于销售宣传的手册的载明内容置之不理，却强调开发商的保留解释权，完全违背了广告法和消费者权益保护法的相关规定。一审法院判决仅补差价，并未对这种欺诈行为出应有的公正判决，因此，本判决属于认定事实不清，未对凯德新运公司的欺诈行为进行认定，同时证据认定不当，法条适用错误，应重新认定和判决。2、延期交付的责任主体认定错误。孟凡丽主张凯德新运公司承担延期交付责任，并不是因为质量瑕疵，而是孟凡丽证据19提供的事实，凯德新运公司直到2016年8月2曰法庭第二次开庭时都不能提供完整的交房资料，根据孟凡丽和凯德新运公司的房屋买卖合同第十二条交接的约定，出卖人需提供包括《住宅使用说明书》在内的三份文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。一审法院以质量瑕疵的附属合同条款简单认定凯德新运公司不承担逾期交付的违约责任，是适用法条错误，也是证据认定不当。根据建房【1998】第102号《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（1998年9月1日起实施）第九条之规定“住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中”。本问题核心是凯德新运公司不能提供完整的交房资料，违背合同的主合同相关条款约定，而非是合同附件关于房屋质量瑕疵的排除事项。因此，本问题核心是凯德新运公司至今仍不能提供完整的交房资料，按照合同第十二条交接的约定，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由出卖人承担。3、阳台外立面整改。凯德新运公司交付给孟凡丽的房屋，应该是竣工合格的房屋，根据我国建筑法规定，城建档案馆存档的竣工图是竣工房屋的唯一有效图纸，建成房屋必须和竣工图完全相符。一审法院将没有竣工验收图章的施工过程图纸（凯德新运公司提供证据10），认定为合法有效，并据此判决，属认定证据错误，应予以更正，同时要求凯德新运公司按照已存档的竣工图进行整改。综上所述，恳请二审法院，重新审理本案，依法主持正义以事实为依据、以法律为准绳，支持上诉人的上诉请求。请求：1、依法撤销一审法院（2014）杭拱民初字第2135号民事判决书重新判决。2、本案一审、二审诉讼费用由凯德新运公司承担。凯德新运公司在二审中答辩称：1、孟凡丽认为凯德新运公司存在消费欺诈，这是完全错误的。凯德新运公司提供的涉案房屋空调与楼书完全匹配，品牌为东芝，且样板房也有样板房设备非交付标准的提示，本案所涉房屋与凯德新运公司展示的样板房是完全不一样的户型，凯德新运公司不存在欺诈的行为。同时，孟凡丽也没有受到实际损失，不符合消费者权益保护法规定惩罚性赔偿。2、本案案涉房屋未能按期交付是因为孟凡丽未能按照合同约定及时收房，凯德新运公司不需要向其承担逾期交房的责任，2013年10月16日案涉楼盘项目已办理了竣工验收备案，凯德新运公司于2013年1月21日通知孟凡丽办理房屋交接手续，但孟凡丽一直以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房，根据双方商品房买卖合同的规定，除了凯德新运公司无法提供房屋验收合格的证明报告文件及房屋主体结构存在质量问题之外，买受人不得以任何理由拒绝交付房屋，如果其拒绝的，则由其自行承担逾期责任。本案案涉房屋无非就是案涉房屋空调品牌品牌、大理石花纹是否统一等，这些均不是房屋主体结构问题，故孟凡丽拒绝收房的责任由其承担，凯德新运公司通知交房的时候已经有一证两书，故凯德新运公司不应承担逾期交房责任。3、涉案房屋阳台立面与合同完全相符。凯德新运公司亦不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定凯德新运公司交付的空调与样板房不一致，据此判定凯德新运公司应承担孟凡丽更换空调费用21398元及检测费650元缺乏事实和法律依据，完全错误。（一）凯德新运公司与孟凡丽签订的《商品房买卖合同》对于空调的交付标准约定合法、明确，凯德新运公司交付的空调完全符合合同约定。根据凯德新运公司与孟凡丽签订的《商品房买卖合同》附件四装饰、设备标准第10.2.3条的约定，空调为家用小型中央空调系统，品牌为TOSHIBA（东芝）。楼书也仅约定中央空调采用日系知名中央空调系统，高效节能。据此，双方从未约定交付的空调具体型号应与样板房完全一致，凯德新运公司实际交付的空调完全符合合同约定，不存在违约。样板房非交付标准，仅供参考，具体交房标准应以合同约定为准。凯德新运公司经国立公证处公证的样板房照片明确显示，凯德新运公司在样板房多处标明，样板房设备并非交付标准，具体以政府审批及合同文本为准。同时，孟凡丽购买的房屋建筑面积为176.08平方米（三房两厅两卫）、样板房面积为212.07平方米（四房两厅三卫）。鉴于完全不同的两个户型，因此本案所涉房屋与样板房所使用的空调为同一品牌（东芝），但根据各自房间面积差异所配备的空调型号也有所不同，这也符合商品房开发的客观情况；涉案小区存在多个户型，不可能所有户型的空调型号与样板房一致，这不符合商品房开发的客观现状及交易习惯。原审判定凯德新运公司承担更换空调费用及检测费于合同、于法均无据。根据《商品房买卖合同》十四条的约定，出卖人交付的商品房应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并另行向买受人支付差价部分5%金额的款项作为违约补偿。据此，退一步讲，即便认定凯德新运公司交付的空调型号应与样板房一致，凯德新运公司也仅应承担差价补足责任。原审法院径行判定凯德新运公司承担更换空调费用及检测费完全与合同约定违背，于合同、于法均无据。二、原审判决认定鉴定费用30000元全部由凯德新运公司承担完全错误。（一）涉案房屋非高要求住宅，其空调噪声检测值应适用《民用建筑隔声设计规范》（GB50118-2010）条款4.1.1进行判定。凯德新运公司认为涉案房屋并不属于高要求住宅，鉴定机构依照《关于公布杭州市普通住房标准的通知》（杭政办函【2005】153号）文件认定涉案房屋为高要求住宅完全错误。杭政办函【2005】153号文件系杭州市地税部门发布的，出于稳定房价为目的的文件，而非判断房屋是否高档、是否应适用更高标准的设计、建造标准的文件。国家现行的《住宅设计规范》（GB50096-2011）等均未对高要求住宅、普通住宅作出区分。参照《商品住宅性能认定管理办法（试行）》，商品住宅性能认定的内容应按照商品住宅性能评定方法和标准确定。其主要内容包括住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能。依照【2005】153号文件单纯以面积作为判断依据，十分牵强。涉案房屋空调噪声适用《民用建筑隔声设计规范》（GB50118-2010）条款4.1.1进行判定，其卧室昼间噪声检测值符合要求（均小于45dB）；夜间噪声检测值仅略高于标准值。据此，在空调噪声结果基本符合标准的情况下，原审法院判定鉴定费用全部由凯德新运公司承担显然错误。综上所述，凯德新运公司认为，原审判决认定事实、适用法律错误。请求：依法撤销（2014）杭拱民初字2135号判决书第一项，改判驳回孟凡丽的全部诉讼请求。本案一审、二审的诉讼费、鉴定费由孟凡丽承担。孟凡丽在二审中答辩称：1、双方签订的买卖合同约定很明确是家用小型中央空调系统，但实际上开发商提供的根本就不是家用小型空调系统，而是工业风管机。首先家用各类空调必须有国家认证的能耗标识才能进行销售和使用，才可能是合格产品，但本产品是没有的，而且开发商口口声声说不需要，其次，凯德新运公司至今拿不出该空调的产品合格证，产品说明书，连司法鉴定时需要的产品名称，开发商都不敢提供，因为现在给孟凡丽安装的就是单体的工业风管机，而不是家用小型中央空调。2、凯德新运公司此刻宣称样板房非交付标准，而买房时销售就是以本样板房为标准大力推销，并且口口声声凯德新运公司的样板房公证过，一定会按照此标准交付（此样板房公正文件拱墅法院在一审时已当庭验看），现凯德新运公司居然辩称此样板非交付标准，实属信口雌黄。3、凯德新运公司对赔偿的约定的不达标准，前提是凯德新运公司应提供的是合格的产品，而绝非是一个不合格的黑心棉一样的空调可以替代合格的产品，来作为补价的基础。凯德新运公司属于消费欺诈。4、凯德新运公司公然否定国家司法鉴定机构出具的合法鉴定报告结论，和之前否认孟凡丽按照凯德新运公司要求做的第三方合法机构检测结论是一样的无理取闹。本司法鉴定单位是浙江省最具权威的检测鉴定单位，并且本次鉴定时鉴定单位依据国家相关法规和建筑检测规范进行的合法公正的司法鉴定，此结论应不容置疑。5、凯德新运公司口口声声提供的房子是普通住宅，不是高要求住宅，而楼书（证据2）载明的内容为：在此楼书的第3页“杭州市中心最后的运河豪景华宅，运河水岸豪宅”；第8页“豪宅品质眼见为实”；第12页“正统豪宅设计理念”等等宣称口号，无一不是为了表征自己是豪宅，非普通住宅。6、凯德新运公司对司法鉴定报告还辩称如若按照低标准住宅来判别检测数值，仅略高于标准值。从中可以看出凯德新运公司根本就不清楚检测规范和国家法规的明确要求，科学正确的检测结论是高于标准要求的值就是不合格，没有略高于标准值还可以认定符合标准的。提出这个略高于可以蒙混过关的要求，足以显示其对国家法律法规和相关规范的无知和蔑视，而且也印证了前面对鉴定结论的置疑就是无理取闹。二审中，孟凡丽及凯德新运公司均未向本院提交新的证据。根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为：首先，关于空调的交付标准问题，依据孟凡丽的申请，原审法院就案涉房屋的主卧室中央空调进行鉴定，确认案涉房屋主卧的空调与楼盘样板房不一致，且噪声不合格。凯德新运公司主张其交付的为TOSHIBA（东芝）品牌空调，符合合同约定，但其亦认可案涉房屋的空调配置与样板房不一致，并主张因样板房与案涉房屋面积和户型不一致，样板房的空调不应作为交付标准。本院认为，《商品房销售管理办法》第三十一条的约定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。凯德新运公司认可案涉楼盘仅有一套样板房，其并未明示孟凡丽该样板房中的空调并非交付标准，凯德新运公司交付的房屋配置的空调既与样板房不符，亦不符合噪声规定，原审法院据此根据司法鉴定报告意见要求凯德新运公司赔偿孟凡丽更换空调费用及检测费用并无不当，凯德新运公司的上诉理由不能成立。孟凡丽主张凯德新运公司存在欺诈未能提供证据证实，原审法院对此不予认定亦无不当，孟凡丽的上诉理由不能成立。其次，关于鉴定费用承担的问题，该鉴定系为了确定案涉房屋主卧室中央空调与样板房中的中央空调是否一致及噪声是否符合标准进行测试，经鉴定二者不一致且案涉房屋主卧室空调噪声不合格，故原审法院判决凯德新运公司支付鉴定费用并无不当，凯德新运公司的上诉理由不能成立。第三，关于延期交付及逾期交房违约金的问题，孟凡丽主张根据双方合同第十二条的约定，因凯德新运公司未能提交完整交房资料，孟凡丽有权拒绝交接，凯德新运公司应当承担延期交房责任。本院认为，孟凡丽提交的视频资料并非完整的收房过程，亦不能显示凯德新运公司所移交孟凡丽的全部资料内容，该视频无法达到孟凡丽的证明目的。孟凡丽的主张不能成立，原审法院对孟凡丽的该项诉请未予支持并无不当。第四，关于阳台外立面整改问题，案涉楼盘已经竣工验收，孟凡丽未能提供充分有效证据证明阳台应予整改，原审法院对孟凡丽的该项诉请未予支持不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7421元，由孟凡丽负担6320元，由凯德新运（杭州）房地产开发有限公司负担1101元。（凯德新运（杭州）房地产开发有限公司已向本院预缴上诉案件受理费6320元，凯德新运（杭州）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费5219元）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年五月二十二日书 记 员 袁其伟 更多数据：