（2017）渝0233民初2122号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-28
案件名称
唐宗汉与ＸＸ兵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
忠县人民法院
所属地区
忠县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐宗汉,ＸＸ兵
案由
民间借贷纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条
全文
重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0233民初2122号原告：唐宗汉，男，1970年8月20日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：ＸＸ兵，男，1986年9月19日出生，汉族，住重庆市忠县。诉讼委托代理人：吴宗良（ＸＸ兵父亲），男，1957年1月22日出生，汉族，住重庆市忠县。诉讼委托代理人：张诗文（ＸＸ兵母亲），女，1956年2月12日出生，汉族，住重庆市忠县。原告唐宗汉诉被告ＸＸ兵民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月14日受理后，依法由审判员廖益萍独任审判,适用简易程序并于2016年5月3日公开开庭进行了审理。原告唐宗汉、被告委托代理人吴宗良、张诗文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐宗汉向本院提出诉讼请求，请求判决：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、被告ＸＸ兵退还原告购房款人民币150,000元、违约金50,000元及物管费1,053元等共计201,053元，并支付判决后以201,053元本金为基数按银行贷款利率支付至付清时为止的利息；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年12月16日签订房屋买卖合同，约定：原告同意购买被告位于x镇x房屋，总价壹拾伍万元整，如被告不能如期交房或办理产权变更登记或所交易房屋存在产权争议导致不能实现合同目��的，被告应支付违约金50,000元等内容。合同签订后，原告通过银行转账支付被告150,000元。后原告还因本房屋支付物管费1,053元。原告多次找被告办理房屋产权过户登记，但因本房屋抵押给银行，且由于被告因多起民间借贷纠纷，该房屋被法院保全，致使被告无法为原告办理房屋过户，不能实现买卖该房屋的目的。为维护原告合法权益，遂起诉至法院，请求支持原告诉请。被告ＸＸ兵辩称，原告与被告签订房屋买卖合同，实际是原告与李宇、宋丹设计的一个骗钱方法，骗取被告借钱，被告借到钱后又付给实际借款人宋丹。原告与宋丹商议，以被告名下的按揭房屋为借款作抵押，与被告签订房屋买卖合同，从而使宋丹达到借钱的目的。2014年12月16日，原告将钱转到被告银行卡上，被告马上转到宋丹银行卡上，并按月息7分支付原告第一个月利息10,500元。原告认识宋丹，并且以赚钱的目的来借钱，因此原告有义务找宋丹还钱。被告已将购房资料全部交由原告，原告已根据购房资料进行接房并交了物管费，因此原告已是该房的所有人，应当从签订合同之日起主动承担归还按揭贷款的责任。原告对案涉房屋抵押按揭贷款的事实是知情的，被告一直在遵照合同执行，是由于原告的不作为，未及时办理房屋产权过户手续，导致房屋被法院保全，其不能过户的责任由原告自行负责。被告不同意解除房屋买卖合同，原告应退还被告在2015年1月至2016年4月期间被告所交房屋按揭贷款31,948.61元。原告围绕诉讼请求及主张的事实，举示如下证据：1、《房屋买卖合同》一份；2、收条一份；3、《个人业务存款回单》一份；4、《收款收据》三张；5、中国银行刷卡记录一份。结合被告的质证意见，本院对原��举示的证据的真实性、合法性和关联性予以采信。被告举示对账单一份，结合原告的质证意见，本院对被告举示的证据的真实性、合法性和关联性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告因向原告借款,于2014年12月16日签订《房屋买卖合同》，将其所有的位于重庆市忠县x镇x房屋为该笔借款提供担保。合同约定的购房款150,000元为借款金额，合同约定的交房时间2015年3月16日为借款到期日，同时双方口头约定借款利率为月息7分。原告于合同签订当日通过银行转账的方式将150,000元支付给被告，被告向原告出具收条，并将其房屋购房相关手续交予原告。原告凭被告交付的购房手续于2015年7月17日到开发商处接房，并向重庆旺达物业管理有限公司交纳物业管理费1,053元。另查明，被告已向���告支付了借款第一个月利息10,500元。在本院审理的（2017）渝0233民初1464号重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行（以下简称农商行忠县支行）与被告金融借款合同纠纷一案中，查明案涉房屋因按揭贷款已于2013年9月3日抵押给农商行忠县支行，并办理预售商品房抵押登记的事实。且本院于2017年5月22日判决农商行忠县支行对案涉房屋享有优先受偿权，上述判决内容已发生法律效力。在审理过程，本院依据查明的事实向原、被告双方进行释明，原、被告同意按民间借贷法律关系审理此案，原告当庭变更诉讼请求，请求判决：被告归还借款本金150,000元、物管费1,053元，并支付相应利息，其中从2015年1月15日至2017年5月3日期间按月息7分计算，从2017年5月4日至付清时止以银行贷款利率4倍计算至付清时止。本院认为，原、被��虽然签订了《房屋买卖合同》，但是双方之间并不存在真实的房屋买卖法律关系，实际上是被告为向原告借款，用其名下的案涉房屋以签订《房屋买卖合同》的形式向原告提供的让与担保。本案真正的法律关系为民间借贷法律关系，原告为出借人，被告为借款人。现原告已向被告发放借款，被告应当依照约定及时偿还借款150,000元。被告辩称是原告与宋丹合谋骗取被告借款，实际借款人为宋丹，应由宋丹偿还此笔借款，本院认为，被告辩称原告与宋丹骗取被告借款及宋丹为实际借款人的事实均未举示证据予以证实，且原告确实向被告账户内支付的150,000元，借款人是被告，被告应当偿还此笔借款，对被告的上述辩称意见，本院不予认可。现被告未按约定偿还借款，对原告主张被告偿还借款150,000元的请求，本院予以支持。关于原告主张的代付物管费1,053元的问题？本院认为，被告未在约定的时间内偿还借款，原告错误的认为借款到期后案涉房屋应归他所有，从而凭被告交付的购房手续向开发商接房。现因《房屋买卖合同》约定的内容无法履行，原告因履行该合同代被告交付的物管费，被告应当返还原告。对原告主张被告支付代付的物管费1,053元的请求，本院予以支持。关于原告主张的利息问题？本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%。出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息，人民法院应予支持。”的内容，原、被告约��的借款利率月息7分超过法律规定，本院不予支持。对于借款期内的利率，本院调整为按年利率24%计算。对于被告已支付的第一个月利息10500元，超过法律规定的年利率36%，对于超过部分6000元（15000元×0.7%-15000元×0.3%）原告应当予以返还。鉴于被告借款本金尚未偿还，因此原告应返还的6,000元利息，应先抵为本金。对于逾期利息，双方虽未约定，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项之规定：“约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的内容，对2015年3月17日至2017年5月3日止的利率按年利率24%计算，从2017年5月4日起的利率按原告主张的中国人民银行公布的同期同类贷款利率四倍计算（��不超过年利率24%为限）。对于原告主张代付物管费的利息问题，双方没有约定，本院不予支持。综上，被告应当向原告偿还借款本金150,000元，扣除已抵作的本金6,000元，被告还应当偿还原告借款本金144,000元。另被告应当返还原告代付的物管费1,053元。扣除被告已支付的一个月的利息，被告还应支付从2015年1月17日起以借款本金144,000元为基数计算的利息，其中从2015年1月17日至2017年5月3日按年利率24%计算，从2017年5月4日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算（以不超过年利率24%为限）。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、��二十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ兵于本判决生效后十日内偿还原告唐宗汉借款本金14,4000元，并支付以借款本金14,4000元为基数从2015年1月17日起至2017年5月3日止按年利率24%计算的利息，从2017年5月4日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率四倍（以不超过年利率24%为限）计算的利息；二、被告ＸＸ兵于本判决生效后十日内返还原告唐宗汉代付的物管费1,053元；三、驳回原告唐宗汉其他诉讼请求。案件受理费4316元，减半收取2158元（原告唐宗汉已预交），由被告ＸＸ兵负担。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债��利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 廖益萍二〇一七年五月二十二日书记员 易小凤