（2017）京01民终2709号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-07-04

案件名称

北京翠仙阁美容美体有限公司与国质（北京）建设工程检测鉴定中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京翠仙阁美容美体有限公司,国质（北京）建设工程检测鉴定中心

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终2709号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京翠仙阁美容美体有限公司，住所地北京市丰台区丰桥路8号院甲1号甲1-02室。法定代表人：尹玉娟，总经理。委托诉讼代理人：吕志录，北京易准律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：国质（北京）建设工程检测鉴定中心，住所地北京市海淀区百万庄建设部大院***号楼（新北配楼）303房间。法定代表人：费毕刚，主任。委托诉讼代理人：任成远，北京市言大律师事务所律师。上诉人北京翠仙阁美容美体有限公司（以下简称翠仙阁公司）因与被上诉人国质（北京）建设工程检测鉴定中心（以下简称国质鉴定中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第18246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。翠仙阁公司上诉请求：撤销原审法院判决，改判驳回国质鉴定中心全部诉讼请求。事实和理由:一、原审判决漏认关键事实。2015年1月28日国质鉴定中心擅自上锁之后，翠仙阁公司与国质鉴定中心已经口头解除了合同，互不追究责任，且国质鉴定中心退还翠仙阁公司押金5万。应当认定双方的租赁合同已经于2015年1月28日解除。二、国质鉴定中心的锁门行为应予认定而没有认定。该行为给翠仙阁公司造成了巨大损失。国质鉴定中心辩称，同意原审法院判决,不同意翠仙阁公司的上诉请求和理由。我公司没有退还过保证金，与翠仙阁公司也没有解除合同的口头约定。翠仙阁公司在原审中还主张退还保证金。国质鉴定中心向原审法院起诉请求：1、判令翠仙阁公司支付自2013年6月27日至今所欠租金277500元；2、判令翠仙阁公司按照中国人民银行同期同类贷款利率向我方支付所欠租金至实际支付之日的利息（其中7.5万元自2014年6月27日开始计算，13.5万元自2014年12月27日开始计算，6.75万元自2015年6月27日开始计算）；3、判令翠仙阁公司承担本案的诉讼费用。翠仙阁公司在原审法院提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋使用权转让协议》于2015年2月18日解除；2、判令国质鉴定中心赔偿我公司装修损失9万元及经营损失5万元。原审法院认定事实：2010年9月22日，国质鉴定中心与国务院国有资产监督管理委员会建材机关服务中心（以下简称国资委建材服务中心）签订《房屋租赁合同》，约定国质鉴定中心承租国资委建材服务中心所有的1号楼之房产，租赁期限自2010年9月28日至2015年9月27日。经国资委建材服务中心书面同意，国质鉴定中心于2010年10月22日与翠仙阁公司签订《房屋使用权转让协议》，约定国质鉴定中心将1号楼1层东北侧门面房（1-21轴至1-28轴间）（不包括门口院子），建筑面积约164.44平方米转让给翠仙阁公司，翠仙阁公司愿意作为国质鉴定中心的关联机构，对国资委建材服务中心承担相同的义务。协议约定租赁期为5年，与国质鉴定中心承租的租期相同，免租期至2010年12月27日；租金标准为27万元每年，第一个半年租金（从2010年10月23日至2011年6月26日，超出半年的部分为免租期）13.5万元及租赁保证金4.5万元于2010年10月23日支付，以后每年12月27日及6月27日前交付下半年度租金，未满一年的部分根据当年日租金标准进行核减。协议对合同的解除条件、违约责任等内容均未约定。国质鉴定中心主张翠仙阁公司欠付2013年6月27日至今的租金，翠仙阁公司对此不予认可，认为其已如数支付，为此提交银行明细：1、翠仙阁公司法定代表人尹玉娟于2014年1月29日向费毕刚尾号0242账户内转账5万元；2、王野于2014年3月19日代翠仙阁公司向费毕刚转账5万元；3、张鹏于2014年4月23日代翠仙阁公司向费毕刚转账5万元；4、杨光于2014年7月10日代翠仙阁公司向费毕刚转账10万元；5、尹玉娟分别于2014年12月30日、2015年1月5日、2015年1月15日和2015年4月7日四次向费毕刚尾号7060账户内汇款共计8万元。国质鉴定中心认可其收到上述共计33万元。翠仙阁公司另提交微信记录一份，证明国质鉴定中心李主任曾于2015年3月31日认可在2014年春节前收到一笔5万元和一笔1万元租金。国质鉴定中心对微信记录不予认可，该手机号确曾为其单位李主任使用，但否认收到上述两笔款项。翠仙阁公司主张费毕刚于2015年1月28日将租赁房屋锁闭，导致其无法经营，为此申请四名证人出庭作证，其中两名证人为翠仙阁公司的顾客，证明2015年1月28日上午11时左右有一个男人将美容院的门锁了，具体原因不清楚；另两名证人为翠仙阁公司员工，证明2015年1月28日上午11时左右发现房东把门锁了，钥匙无法打开。国质鉴定中心对上述证人证言均不予认可。翠仙阁公司称邻居于2015年5月2日告知其租赁房屋门锁被撬，遂报警，警察到现场后给费毕刚打电话，但费毕刚否认锁门也未到现场。国质鉴定中心否认系费毕刚将租赁房屋房门锁闭。为证明装修损失，翠仙阁公司提交《增光美容院装修项目合同书》，国质鉴定中心不予认可。审理中，翠仙阁公司申请了以下三项鉴定内容：1、对1号楼1层东北侧门面房（1-21轴至1-28轴间）房屋2010年10月1日的装修价值进行鉴定；2、对翠仙阁公司经营使用的美容产品在2015年2月18日的原值及现值进行鉴定；3、对翠仙阁公司2015年2月18日至2015年9月27日期间经营损失中可预期利益进行鉴定。对上述第1项鉴定内容，法院依法委托北京泛华国金工程咨询有限公司进行鉴定，后翠仙阁公司未按照鉴定机关要求的时间缴纳鉴定费用，并申请撤回了该项鉴定内容。对上述第2项鉴定内容，法院依法委托北京中评联合价格评估有限公司进行鉴定，该公司于2015年12月10日来函称，因评估对象为化妆产品，国家相关部门无明确规定这类资产（化妆产品及烟酒、食品）的评估标准及相关依据规范来进行鉴定评估，根据评估原则及操作规范，故对此项目我司无法做出相应的价格评估，据此将本案鉴定退回。对上述第3项鉴定内容，法院依法委托北京联首资产评估事务所有限公司进行鉴定，该公司于2015年11月23日来函称，现有资料不能构成完整的财务数据，即不能完整反映企业历史经营情况，无法根据现有资料完成对企业未来的经营预测，故无法完成鉴定事项，将本案鉴定退回。本案在2015年7月6日原审开庭时，法院向翠仙阁公司释明，因双方租赁合同未对合同的解除条件予以约定，现双方均未提出解除合同，翠仙阁公司在租赁期限内仍有权使用租赁房屋。至2015年9月18日再次开庭时，翠仙阁公司仍表示没有报警，没有继续使用租赁房屋，亦没有与国质鉴定中心交接租赁房屋，经协商，双方均同意于2015年9月27日对租赁房屋及物品进行自行交接。2015年10月9日，双方对租赁房屋进行交接，翠仙阁公司取回其所有的物品，并将租赁房屋交还给国质鉴定中心。经询问，双方因由谁开锁问题发生争议，未在约定的2015年9月27日进行交接，因合同已到期，国质鉴定中心作为出租人未向翠仙阁公司主张返还租赁房屋，故法院释明国质鉴定中心不得再向翠仙阁公司主张2015年9月28日至10月9日期间的租金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。国质鉴定中心与翠仙阁公司签订的《房屋使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效，双方均应遵守履行。根据合同约定，翠仙阁公司应于每年12月27日及6月27日前交付下半年度租金，翠仙阁公司自2013年6月27日起欠付租金，国质鉴定中心要求其支付租金的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，法院予以支持。翠仙阁公司主张其于2013年6月27日后陆续支付租金共计39万元，国质鉴定中心仅认可收到33万元，对于双方争议的6万元，翠仙阁公司提交的微信记录显示国质鉴定中心李主任认可于2014年春节前收到一笔5万元和一笔1万元，国质鉴定中心对此不予认可。根据查明事实，翠仙阁公司法定代表人尹玉娟曾于2014年1月29日向国质鉴定中心支付5万元，但其未提交证据证明与微信中所涉5万元是否为同一笔款项，故法院对此不予采信，对微信中认可的1万元予以采信，据此法院确认国质鉴定中心共收到翠仙阁公司租金34万元。翠仙阁公司主张国质鉴定中心擅自将租赁房屋房门锁闭，故双方合同已于2015年1月28日解除，国质鉴定中心对此不予认可，翠仙阁公司亦未提交充分有效证据，法院对此不予采信。因翠仙阁公司并未将租赁房屋交还给国质鉴定中心，故翠仙阁公司应支付租金至租赁期限届满，具体金额由法院核算确定。对于翠仙阁公司主张的装修损失及经营损失，无事实及法律依据，法院均不予支持。国质鉴定中心主张的逾期付款利息，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：北京翠仙阁美容美体有限公司于本判决生效后十日内给付国质（北京）建设工程检测鉴定中心自二〇一四年六月二十七日至二〇一五年九月二十七日的租金二十六万七千五百元；二、驳回国质（北京）建设工程检测鉴定中心的其他诉讼请求；三、驳回北京翠仙阁美容美体有限公司的全部反诉请求。本院经审理查明，2015年本案原审开庭时翠仙阁公司曾要求国质鉴定中心返还押金4.5万元。翠仙阁公司于2015年7月6日的原审庭审中放弃了该诉讼请求。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：国质鉴定中心与翠仙阁公司签订的《房屋使用权转让协议》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。1、翠仙阁公司以双方存在口头协议且国质鉴定中心退还押金为由主张《房屋使用权转让协议》已经解除，翠仙阁公司应当承担举证责任。国质鉴定中心不认可双方存在口头协议，而押金的退还情况又与翠仙阁公司在原审中的陈述不符。翠仙阁公司未能证明其主张的合同解除的基本事实。2、翠仙阁公司主张其已经支付的5万元原审法院应予认定而没有认定，翠仙阁公司应承担举证责任。翠仙阁公司提交的微信记录虽显示国质鉴定中心李主任认可于2014年春节前收到一笔5万元，但国质鉴定中心对此不予认可，且翠仙阁公司法定代表人尹玉娟曾于2014年1月29日向国质鉴定中心支付5万元，翠仙阁公司有义务证明2014年1月29日支付的5万元与国质鉴定中心李主任认可的5万元是否为同一款项。翠仙阁公司对是否为同一款项未能证明。3、翠仙阁公司主张国质鉴定中心擅自将租赁房屋房门锁闭，应由翠仙阁公司承担举证责任。国质鉴定中心对此不予认可，翠仙阁公司提交的证据对待证事实亦不能达到高度盖然性，应当认定翠仙阁公司未能证明其该项主张。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。翠仙阁公司未能证明双方存在解除合同的口头协议、2014年1月29日支付的5万元与国质鉴定中心李主任在微信中认可的5万元非同一款项、国质鉴定中心擅自将租赁房屋房门锁闭，应由其承担相应的不利后果。原审法院对此认定正确。翠仙阁公司的上述理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7313元，由北京翠仙阁美容美体有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　张　磊审判员　刘新泉审判员　范　磊二〇一七年五月二十二日书记员　赵梦芸关注公众号“”