（2017）粤0781民初358号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2018-07-13
案件名称
广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司与梁文湘物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
台山市人民法院
所属地区
台山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司,梁文湘
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0781民初358号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司。营业场所：台山市台城街道办事处沙岗湖开发区。负责人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄春花，该公司员工。委托诉讼代理人：邝英曼，该公司员工。被告：梁文湘，男，1966年10月26日出生，汉族，住台山市，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司（以下简称“碧桂园台山分公司”）与被告梁文湘物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月11日作出（2016）粤0781民初2126号民事判决。被告梁文湘不服该判决，向江门市中级人民法院提起上诉。江门市中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）粤07民终2942号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园台山分公司的委托诉讼代理人黄春花、邝英曼及被告梁文湘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园台山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令梁文湘向碧桂园台山分公司支付物业服务费，暂计至2016年7月20日为32720.24元，并支付到梁文湘支付费用之日的物业费；2.判令梁文湘支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年7月20日为32720.24元；3.判令梁文湘承担本案全部诉讼费用。事实和理由：梁文湘购买了台山市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于台山××商品住宅区中××街××号商品房。双方于2011年4月6日签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园台山分公司向梁文湘提供物业管理服务，梁文湘须按每月587.87元向碧桂园台山分公司缴纳物业服务费。合同签订后，碧桂园台山分公司依约向梁文湘提供物业管理服务，但其从2011年12月1日起至今一直未支付物业服务费，欠款金额高达32720.24元，经多次催收，其均无理拒绝缴纳。梁文湘上述欠款行为违反了《台山碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现诉至法院。梁文湘辩称，碧桂园台山分公司没有将涉案房屋交付给梁文湘使用，碧桂园台山分公司请求梁文湘支付物业管理费及违约金没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：根据碧桂园台山分公司与梁文湘签订的《台山碧桂园前期物业服务协议》第四条约定，梁文湘交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.4元计收，该物业的套内建筑面积为307.91㎡，花园面积为315㎡，按上述标准，梁文湘应按587.87元/月向碧桂园台山分公司支付物业服务费。庭审中，碧桂园台山分公司主张按照台山市国土局的实际测量结果，涉案房屋花园面积实为306.05㎡，梁文湘每月应支付的物业服务费为每月584.29元。因此，自2011年12月1日起暂计至2016年7月20日止的物业服务费为32521.58元。根据梁文湘与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四第十二条关于交楼手续的约定，《商品房买卖合同》第十一条约定的“‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日（2011年11月30日）自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”本院认为，本案是物业服务合同纠纷。梁文湘与碧桂园台山分公司签订的《台山碧桂园前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护，双方均应依照约定全面履行自己的义务。碧桂园台山分公司依约向梁文湘提供物业服务，梁文湘没有依约如期交纳物业服务费属违约，应当承担继续履行及赔偿损失的法律责任。碧桂园台山分公司请求梁文湘支付拖欠的物业服务费32521.58元（自2011年12月1日起计至2016年7月20日止），有事实根据和法律依据，予以支持。超出部分，不予支持。关于违约金的问题，碧桂园台山分公司主张违约金自逾期支付物业服务费的次月1日起计至实际全额支付应付款之日止，不违反法律规定，予以支持，但其主张的违约金明显高于延迟支付物业费造成的损失（即参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率）的百分之三十。因此，违约金应以所欠物业服务费按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算，自逾期支付物业服务费的次月1日起计至付清之日止。对于碧桂园台山分公司主张过高部分的违约金，不予支持。根据《商品房买卖合同》附件四第十二条关于交楼手续的约定，梁文湘应在《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日（2011年11月30日）自行到出卖人销售中心联系并办理交按房使用手续，但梁文湘没有提供证据证明台山市碧桂园房地产开发有限公司拒绝交付房屋，因此，对梁文湘关于碧桂园台山分公司没有将涉案房屋交付梁文湘使用的主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁文湘应自本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司支付物业服务费32521.58元及逾期违约金（2011年12月至2016年7月每月所欠物业服务费相应的违约金分别以584.29元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30％的利率标准，从次月1日起计至2016年7月31日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1436元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司负担4元，被告梁文湘负担1432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 陈一飞人民陪审员 袁艳姿人民陪审员 陈 青二〇一七年五月二十二日书 记 员 梅 锐 来源：百度“”