（2017）豫08民终1436号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-01
案件名称
张天云、沁阳市柏香镇葛后村村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省焦作市中级人民法院
所属地区
河南省焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张天云,沁阳市柏香镇葛后村村民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫08民终1436号上诉人（原审被告）张天云，男，1952年3月5日出生，汉族，现住沁阳市。委托代理人梁红军，河南纳圣律师事务所律师。委托代理人柳莹莹（实习），河南纳圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沁阳市柏香镇葛后村村民委员会。住所地：沁阳市柏香镇葛后村。法定代表人马国会，主任。委托代理人张心红，男，1970年7月18日出生，汉族，住沁阳市。上诉人张天云因与被上诉人沁阳市柏香镇葛后村村民委员会（以下简称葛后村委会）租赁合同纠纷一案，不服沁阳市人民法院（2016）豫0882民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张天云的委托代理人梁红军、柳莹莹，葛后村委会的法定代表人马国会及其委托代理人张心红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张天云上诉请求：请求二审撤销原判，改判驳回葛后村委会的诉讼请求。事实和理由：一、一审不保护有效合同是违法的。2004年12月31日的《厂房承包合同书》已履行了12年，双方从未发生过任何纠纷。一审解除上述合同有违“依法成立的合同，受法律保护”的规定。二、一审判决不利于社会和谐。一审解除2004年12月31日的《厂房承包合同书》，未解除2016年8月2日的协议书，这会造成新的矛盾。三、一审法院认定：双方因为出路问题发生争执，葛后村委会诉至法院，要求解除双方签订的承包合同。根据上述认定可知，本案是侵权纠纷，不是拖欠租赁费纠纷。法院应根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，确定案件的案由，故一审不应将本案案由定为租赁合同。四、原审适用法律错误。既认定因侵权发生纠纷，就应适用侵权责任法，不应适用合同法。五、一审适用法律过于宽泛。如本案属租赁合同纠纷，如张天云违约，则根据合同法第94条判决是正确的。本案中仅仅是所谓的拖欠租金，但一审法院却将合同法94条5项条款全部引用了。六、一审判决张天云向葛后村委会支付租金，违背了张天云和葛后村委会的意愿。2008年双方因为出路发生纠纷，葛后村委会从未索要过租金，这说明双方以房屋抵租金的约定是成立的。葛后村委会8年未要租金。2016年8月2日的协议书不可否定。葛后村委会答辩称：张天云长期占用葛后村委会的土地，一直未支付过租金。葛后村委会一直向张天云要租金，张天云每次都以经济困难为由拒绝支付。葛后村委会要求张天云从2008年开始交租金。一审判决正确。葛后村委会向一审法院起诉请求：1、解除葛后村委会、张天云20**年12月31日签订的《厂房承包合同》；2、张天云给付拖欠的承包费18000元；3、合同解除后，张天云立即将葛后村委会的厂房九间及厂房后地基返还葛后村委会，并从葛后村委会厂房及场地内搬走。如果不搬，则按每天100元赔偿葛后村委会占用厂房场地损失费，直至张天云搬走为止。一审法院查明事实：2004年12月31日，葛后村委会与张天云签订《厂房承包合同》，将葛后村委会办公楼后厂房九间及门卫房一间、村委会办公楼下南侧两间、厂内全部场地及厂房后地基一段承包给张天云使用，合同期限为30年，自2005年1月1日起至2034年12月31日止，每年承包费2000元，于每年的1月31日前一次性交清当年的承包费，如张天云每年1月31日后不交清当年的承包费，葛后村委会有权停止张天云使用。承包期内需要增加厂房，一切费用由张天云负担；合同终止后，增加的财产归张天云所有。合同签订后，张天云按合同约定向葛后村委会交纳承包费至2007年，2008年之后张天云不再交纳承包费。2016年葛后村委会对村委会办公场所进行改造需向东延伸，葛后村委会将其办公楼进行了拆除并拆除了张天云的部分厂棚，双方因为出路问题发生争执，葛后村委会诉至法院，要求解除双方签订的承包合同，张天云支付拖欠的承包费，返还占用的厂房及场地，从葛后村委会的厂房及场地搬走。目前张天云占用场地的现状为：张天云占用的厂房为八间，厂房北边有空地一处，上有房屋两间半，系张天云修建。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，张天云从2008年起一直未向葛后村委会交纳租赁费，不履行合同的主要义务，因此葛后村委会要求解除合同符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：……(三）延付或者拒付租金的。本案中，葛后村委会要求张天云支付从2008年至今的租赁费，但葛后村委会的证据不足以证明其向张天云催要过2008年至2014年之间的租赁费，因此葛后村委会要求张天云支付从2008年至2014年之间的租赁费的请求，不予支持。葛后村委会要求张天云支付2015年的租赁费2000元，未超过诉讼时效，予以支持。葛后村委会所主张的损失，因未实际发生，不予支持。张天云辩称2008年双方口头约定以盖房来折抵租金，葛后村委会予以否认；双方签订的承包合同约定，在承包期内，需要增加厂房，一切费用由张天云负担；张天云提供的证据也不足以证明其所主张的事实，因此张天云辩称以盖房来折抵租金，不予采纳。张天云在厂房后地基上修建的房屋两间半，经法院进行释明后，张天云不进行评估，葛后村委会的法定代表人马国会称不清楚该房屋何时修建，该房屋按照双方承包合同的约定应归张天云所有，本案中张天云未提起请求，因此本案中对厂房后的地基及房屋，不予处理。判决：一、解除沁阳市柏香镇葛后村村民委员会与张天云20**年12月31日签订的厂房承包合同；二、张天云应于本判决生效之日起十日内支付沁阳市柏香镇葛后村村民委员会租赁费2000元；三、张天云应于本判决生效之日起六十日内将沁阳市柏香镇葛后村村民委员会的厂房八间返还沁阳市柏香镇葛后村村民委员会，并从厂房内搬离；四、驳回沁阳市柏香镇葛后村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费250元，沁阳市柏香镇葛后村村民委员会、张天云各半负担。二审中，张天云提供了以下证据：1、场地平面图，证明场地的现状以及双方曾约定张天云的损失折抵承包费，承包合同应继续履行。已经拆除的部分已标出，未拆除部分尚存很多房屋；一审未说明张天云的资产应如何处理，未说明已拆除的部分应如何处理。2、2008年收支单据1张，证明张天云因建房投资了巨大的资金。3、2008年—2016年房屋维修清单，证明房屋维修费用较大，远接近10年的承包费。4、吊车照片1张，证明张天云为葛后村委会制作吊车用于抵偿承包费。5、2016年8月2日签订的协议书1份，证明张天云未拖欠葛后村委会承包费，葛后村委会同意继续履行合同。6、2007年2月9日收据1张，证明2007年发生了以房屋维修费抵偿承包费的事实。葛后村委会质证称：对证据1-4的真实性不清楚；对证据5的真实性无异议；张天云提交的证据不能证明其证明指向。对证据6的真实性无异议，但该证据与本案无关。本院认定如下：张天云提供的证据1-3，系单方制作，葛后村委会不予认可，故本院不予采信。张天云提供的证据4不能证明其主张，本院不予采信。张天云提供的证据5，葛后村委会对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，但该证据不能证明张天云的主张。张天云提供的证据6与本案无关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，葛后村委会和张天云20**年8月2日签订协议书，约定：1、新建房屋需往东延伸四米八长，在原承包合同内减去四米八长租金。2、新建房屋建成后，原办公楼楼下南侧张天云占用两间改为一间。3、此房不得转让或出租。4、此协议一式两份，双方各执一份。本院认为：2004年12月31日葛后村委会和张天云签订的《厂房承包合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。《厂房承包合同》约定，每年承包费2000元，张天云应于每年的1月31日前一次性交清当年的承包费；如张天云每年1月31日后不交清当年的承包费，葛后村委会有权停止张天云使用。经审理查明，张天云自2008年起未向葛后村委会交纳租赁费，其行为构成违约，现葛后村委会依约行使解除合同的权利，原审据此解除双方2004年12月31日签订的厂房承包合同，并无不当。双方2004年12月31日签订的厂房承包合同解除后，张天云应向葛后村委会返还有关土地和房屋。张天云主张双方约定以其2008年修建的房屋折抵租金，张天云不欠租金，厂房承包合同不应解除，证据不足，本院不予采纳。张天云的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由张天云负担。本判决为终审判决。审判长 杨 柳审判员 原小波审判员 张卫芳二〇一七年五月二十二日书记员 左梦娇 微信公众号“”