（2017）浙0103民初2053号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-09-29
案件名称
杭州市园林文物局凤凰山管理处与叶芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州市园林文物局凤凰山管理处,叶芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初2053号原告：杭州市园林文物局凤凰山管理处。住所地：杭州市西湖区玉皇山路*号。法定代表人：金志敏，该管理处主任。委托代理人：於成荣、吴凯，浙江平凡律师事务所律师。被告：叶芳，女，1977年2月26日出生，汉族，户籍地杭州市上城区。原告杭州市园林文物局凤凰山管理处（以下简称凤凰山管理处）为与被告叶芳房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员倪芸萍独任审判，于同年5月16日公开开庭进行审理。原告凤凰山管理处的委托代理人吴凯到庭参加诉讼。被告叶芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告凤凰山管理处起诉称：原告作为杭州市下城区岳官巷4号吴宅的管理单位，由下属杭州市文物珠宝公司领取了《市场名称登记证》，开办了杭州市文物监管品交易市场。2013年3月28日，原告与被告叶芳签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份。该合同约定，原告将吴宅内的B7营业房出租给被告使用，面积为14.4平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金8640元，分两期支付，每六个月支付一期；合同约定违约金为年租金的20%。2014年3月28日租赁期满后，被告未按合同约定将该营业房腾空并移交给原告。2014年7月16日，杭州市下城区市场整合改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办事处回复，不同意对杭州市文物监管品交易市场的《市场名称登记证》予以延期，要求限期注销该登记证并做好市场关停的相关工作。原告接到该回复文件后，于2014年7月31日在市场内张贴书面通知，告知包括被告在内的承租商户，在2014年8月31日前腾退营业房。2014年8月26日，原告又在杭州日报B3版刊登“关于市场停业并腾退的公告”，要求被告及其他承租商户自行腾空所租营业房并交给原告。但被告置之不理，继续占用该营业房。因吴宅系明代古建筑，属于杭州市市级文物保护单位。若继续租赁给被告使用，不但违反市场管理的相关规定，也不能妥善保护吴宅古建筑。为此，原告通过电话、邮寄信函及登报刊登公告方式通知被告，要求按时腾空并移交营业房。其后，相关部门也多次协调，但均无结果。以上事实，有《营业房（摊位）租赁合同》、回复文件及杭州日报公告等为凭。综上所述，原告认为，被告在租赁合同期限届满后，未按时腾退该营业房并继续占用长达近三年之久，不但给吴宅带来了安全隐患，也给原告造成了损失。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即腾退杭州市下城区岳官巷4号B7营业房并归还给原告；2.被告赔偿原告损失25635.95元（按合同租金计算，从2014年3月28日暂计至2017年3月15日，实际计算至腾退之日）；3.被告承担合同违约金1728元（年租金8640元×20%）；4.本案诉讼费用全部由被告承担。原告凤凰山管理处为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：1.关于变更部分文保单位管理部门的通知1份。证明原告是杭州市下城区岳官巷4号吴宅的管理单位。2.《营业房（摊位）租赁合同》1份。证明原告将吴宅内的B7营业房出租给被告使用，面积为14.4平方米，租期为1年，即2013年3月28日至2014年3月27日，年租金为8640元，分两期支付，每六个月支付一期，约定违约金为年租金的20%。3.关于杭州市文物监管品交易市场《市场名称登记证》延期事项的回复1份。证明2014年7月16日，杭州市下城区市场整合改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办事处回复，不同意对市场名称登记证予以延期，要求限期注销并关停市场。4.照片1份。证明2014年7月31日，原告在市场内张贴通知，告知被告及时腾退。5.2014年8月26日杭州日报B3版1份；6.杭州日报开具的发票1份。证据5、6共同证明2014年8月26日，原告在杭州日报B3版刊登公告，要求被告及其他商户腾空所租营业房并交还给原告。7.关于市场停业并腾退的通知的EMS面单1份。证明原告通过邮寄信函的方式通知被告要求按时腾空并移交营业房。8.关于公布二十二处市级文物保护单位的决定1份。证明吴宅系明代古建筑，属于杭州市市级文物保护单位。被告叶芳未作答辩，亦未提交证据材料。被告叶芳未到庭，视为放弃质证权利。本院经审核认为，原告提交的证据1-8内容客观真实，且与本案存在关联性，本院对其证据效力予以认定。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2013年3月28日，原告凤凰山管理处与被告叶芳签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份。该合同约定，原告将坐落杭州市文物监管品交易市场下城区岳官巷4号B7营业房出租给被告使用，面积为14.4平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金8640元，分两期支付，每六月支付一期；在合同期内双方均应严格履行合同，若有违约，违约一方应支付租金总金额20%的违约金。租赁期满后，原告以《市场名称登记证》未获准延期等为由不同意与被告续签租赁合同，因被告至今未返还营业房，故引起诉争。本院认为，原告虽非房屋所有权人，但是是杭州市园林管理局指定的房屋管理部门，有权对外出租房屋，原、被告签订的租赁合同具有合法效力。原告依据合同向被告主张权利，具有合法依据。在租赁期限届满后，被告应依法返还诉争房屋。关于原告要求被告按照合同约定的租金标准支付未及时归还期间的房屋占用费的诉请，符合相关法律规定，本院亦予支持。原告另主张被告支付违约金，本院认为，因在租赁合同届满后原告即要求被告进行腾退，双方的租赁合同已经终止，原告再按照合同中关于合同期内违约则支付租金总额百分之二十的约定主张合同违约金的请求不当，本院不予支持。被告叶芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶芳于判决生效之日起十日内腾空杭州市下城区岳官巷4号B7营业房归还原告杭州市园林文物局凤凰山管理处；二、被告叶芳于判决生效之日起十日内赔偿原告杭州市园林文物局凤凰山管理处损失25635.95元（按每年8640元，从2014年3月28日暂计至2017年3月15日，应计算至房屋归还之日止）；三、驳回原告杭州市园林文物局凤凰山管理处的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费484元，减半收取242元，由原告杭州市园林文物局凤凰山管理处负担15元，被告叶芳负担227元。原告杭州市园林文物局凤凰山管理处于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告叶芳于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。代理审判员 倪芸萍二〇一七年五月二十二日代书 记员 赵晓敏