（2017）苏01民终1756号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2018-07-12

案件名称

陈尚海、周希秀与陈玲、胡跃钢等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈玲,陈尚海,周希秀,胡跃钢,胡磊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终1756号上诉人（原审被告）：陈玲，女，1962年7月27日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：杨天，江苏苏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茜，江苏苏商律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈尚海，男，1935年2月2日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：周希秀，女，1941年11月28日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张龙，江苏维世德律师事务所律师。原审被告：胡跃钢，男，1960年12月4日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原审被告：胡磊，男，1987年3月16日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：胡跃钢（系胡磊父亲），男，1960年12月4日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。上诉人陈玲与被上诉人陈尚海、周希秀、原审被告胡跃钢、胡磊房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初5370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律有误。1、上诉人与被上诉人之间存在转移房产的合意，一审法院认定错误。被上诉人陈尚海在金陵石化炼油厂的工龄长，拥有购房资格，故在购房前，多次协商，被上诉人是同意我方出资购买涉案房屋的，我方也承诺将该房屋交由两被上诉人居住使用直到去世。2、上诉人已将购房款支付给被上诉人。诉争房屋购房款为332162元，陈玲于2004年10月9日将235000元存入陈尚海名下银行账户，另有100000元作为陈玲向被上诉人的借款，由陈玲在2005年3月至2008年4月期间陆续归还两被上诉人。鉴于双方是一家人，并没有签订书面协议，但如今双方协商一致进行过户后，被上诉人却反悔，为维护上诉人的合法权益，请求法院依法改判。陈尚海、周希秀辩称，上诉人没有举证证明双方存在有代购房屋的意思表示，上诉人也没有支付相应的价款。诉争房屋已经经一审法院查明属于两被上诉人的夫妻共同财产，上诉人对此也是明知的，对于夫妻共同财产非经夫妻共同处理，均属于无效，两被上诉人均没有作出将房屋转给上诉人的意思表示，被上诉人认为上诉人就诉争房屋主张相应的权利，没有法律依据，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告胡跃钢、胡磊述称，我方同意上诉人的意见。陈尚海、周希秀向一审法院起诉请求：1、确认陈玲、胡跃钢、胡磊于2005年5月19日就坐落于南京市××区××室房屋买卖事宜伪造的《南京市房地产买卖契约》未成立；2、判令陈玲、胡跃钢、胡磊将坐落于南京市××区××室房屋恢复登记至陈尚海、周希秀名下；3、陈玲、胡跃钢、胡磊承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：陈尚海、周希秀系夫妻，于1961年3月1日登记结婚，陈玲系陈尚海、周希秀之女，陈玲、胡跃钢系夫妻，胡磊系陈玲、胡跃钢之子。陈尚海系中国石化集团金陵石油化工有限责任公司炼油厂（以下简称金陵石化公司炼油厂）的职工，2004年11月2日，陈尚海与金陵石化公司炼油厂签订了一份南京市公有住房买卖契约，购买了位于南京市××区××室的公有住房一套，建筑面积为81.76平方米，房价款合计人民币332162元，房屋于2004年11月10日交付，房款自契约签订之日起一周内付清。当日，陈尚海申请办理了上述房屋的所有权登记，并于2004年12月23日缴纳了上述房屋的物业维修基金719元。2005年5月19日，陈尚海与胡跃钢及代理人周某,4共同签署一份南京市房屋权属登记申请书，申请将上述房屋从转让方陈尚海名下变更登记至受让方胡跃钢，共有人陈玲、胡磊名下，并附有一份当日签订的《南京市房地产买卖契约》与权属转让登记申请相一致，后上述房屋自陈尚海名下变更登记至陈玲、胡跃钢、胡磊名下，陈玲、胡跃钢、胡磊缴纳了契税6867.8元并办理了房屋所有权证及国有土地使用权证。2014年6月27日，陈玲、胡跃钢、胡磊重新补办了上述房屋的所有权证，并于同年7月5日申请变更陈玲、胡跃钢、胡磊对上述房屋的共有份额，现上述房屋由原先的陈玲、胡跃钢、胡磊共同共有变更为陈玲、胡跃钢、胡磊依次各占50%、49%、1%的产权份额。一审庭审中，陈尚海、周希秀主张诉争房屋属于夫妻共同财产，陈玲、胡跃钢、胡磊在陈尚海、周希秀不知情的情况下，伪造了《南京市房地产买卖契约》，将诉争房屋过户至陈玲、胡跃钢、胡磊名下。陈玲、胡跃钢、胡磊当庭认可《南京市房地产买卖契约》系房产中介代办，并非双方签订，但认为陈尚海、周希秀确有将诉争房屋过户登记至陈玲、胡跃钢、胡磊名下的意思表示，且陈尚海与胡跃钢及房产中介工作人员周某,4一同前往南京市房产局办理了诉争房屋的产权过户手续，为证明上述事实，陈玲、胡跃钢、胡磊举证2005年5月19日的《南京市房屋权属登记申请书》一份，同时申请证人周某,4出庭作证。《南京市房屋权属登记申请书》中转让方一栏有陈尚海的签字，证人周某,4系南京莱惠房地产信息中心经营者，其于2004年7月9日取得房地产经纪执业证书，其到庭陈述：“其自2004年开始在金陵石化公司炼油厂经营房产中介，因金陵石化公司炼油厂有一批向内部职工出售的房屋，所以其经营的中介办理了很多类似房屋过户的中介业务，2005年胡跃钢到其中介找到其，要求其帮忙办理诉争房屋的产权过户手续，双方协商好中介费用后，胡跃钢带陈尚海一同到其中介了解了房屋产权过户的相关情况，因当时南京市房产局并不审查《南京市房地产买卖契约》，故其自行填写了一份格式化的《南京市房地产买卖契约》，并通知产权人陈尚海、胡跃钢一同到南京市房产局办理了上述房屋的产权过户手续，《南京市房屋权属登记申请书》是在南京市房产局，当着其与房产局相关工作人员的面，由产权人陈尚海和受让人胡跃钢签字确认的。”针对陈玲、胡跃钢、胡磊所举证据，陈尚海、周希秀当庭发表质证意见，认为依据陈尚海在本案起诉状及委托代理手续上的签名来看，对于“陈”的右半部“东”的书写习惯为繁体“東”，而《南京市房屋权属登记申请书》上“陈尚海”中的“陈”的右半部“东”为简体，且陈尚海从未去过南京市房产局办理相关手续，亦不可能签署任何房屋产权过户材料，故该份《南京市房屋权属登记申请书》中陈尚海的签字不属实。对证人周某,4的证言，陈尚海、周希秀认为，证人未与胡跃钢签订过居间合同，其对于中介费的给付金额及方式均无法明确陈述，故对其身份无法确认。证人周某,4陈述其记不清周希秀是否到场，而对陈尚海到场的陈述中反复强调产权人必须到场才能办理手续，故陈尚海、周希秀认为，证人的陈述是基于现行房产过户规定推断出的结果，并非其真实记忆。证人陈述其自行填写格式化的《南京市房地产买卖契约》不合常理，因为《南京市房地产买卖契约》中的房屋价款与陈玲、胡跃钢、胡磊应缴纳的税费密切相关，陈玲、胡跃钢、胡磊不可能不对房屋价款发表意见，任由房产中介随意填写。综上，证人证言不能证明之间存在房屋买卖过户的事实。因陈尚海、周希秀对《南京市房屋权属登记申请书》中陈尚海的签名不予认可，一审法院当庭询问陈尚海、周希秀是否申请对该签名的真实性进行鉴定，陈尚海、周希秀当庭表示不申请鉴定。一审庭审中，陈玲提交其名下工商银行存折一本作为证据，旨在证明其于2004年10月9日前取款90000余元，2004年10月9日当日取款130000元，并将上述款项于2004年10月9日当日存入陈尚海名下银行账户，后陈尚海以该款项支付了本案诉争房屋的房款235000元。陈尚海、周希秀当庭质证，对证据的真实性予以认可，但诉争房屋房款的缴纳时间为2004年11月1日，上述证据从时间及数额上看都与诉争房屋的房款无关联，因此不能达到陈玲、胡跃钢、胡磊的证明目的。一审法院认为，上述证据仅能证明陈玲名下工商银行账户的存款变动情况，无法证明陈玲支付了诉争房屋的房款。一审庭审后，一审法院曾就本案诉争房屋产权过户情况向南京市不动产登记局调查。经调查了解，依据2005年办理房屋权属登记的相关政策法规，申请房屋所有权转移登记的，应当由双方当事人共同登记，如委托代理人申请登记的，应当提交授权委托书等手续，本案中陈尚海的房产档案中并无委托代理人申请登记的材料，故可以确定陈尚海本人申请了房屋所有权转移登记。在办理所有权转移登记时，要求提交原房屋所有权证及已生效的《南京市房地产买卖契约》，且仅对《南京市房地产买卖契约》是否生效及记载的房屋坐落位置、价款、买卖双方基本信息进行形式审查，并不要求买卖双方当场签订《南京市房地产买卖契约》。因原房屋所有权证登记的权利人为陈尚海一人，故只要陈尚海本人申请办理房屋所有权转移登记即可，并不对陈尚海的婚姻状况及转移房屋是否属于夫妻共同财产进行审查。一审庭审后，一审法院就本案诉争房屋相关情况向陈尚海调查，陈尚海陈述，诉争房屋系以其与周希秀的工龄申请购买的，房款亦由其与周希秀的夫妻共同存款支付，2004年年底办理了房屋所有权证，将诉争房屋登记在其与周希秀两人名下。陈玲、胡跃钢利用前来探望陈尚海、周希秀的机会拿走了原房产证，并私自将房产过户至陈玲、胡跃钢、胡磊名下，陈尚海、周希秀对此毫不知情，直到2016年6、7月份，周希秀去陈玲家拿回房产证和土地证时，才发现诉争房屋已登记在陈玲、胡跃钢、胡磊名下。其从未与胡跃钢及周某,4一同去过南京市房产局，更未签过本案涉及的《南京市房屋权属登记申请书》。但陈尚海的以上陈述与证人周某,4的证言及一审法院向南京市不动产登记局调查了解的情况不一致。经一审法院主持调解，因双方各执己见，致使本案调解未果。上述事实，有双方提交的结婚证、南京市房地产买卖契约、房屋所有权证、国有土地使用证、南京市房屋权属登记申请书、售房款收据、证人周某,4的经纪执业证书、个体工商户营业执照，一审法院依职权调取的南京市房屋权属登记申请书等房产登记档案，本案的庭审笔录、调查笔录及当事人的陈述等证据证实，一审法院予以认定。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、双方之间是否存在转移诉争房屋所有权的合意；二、陈玲、胡跃钢、胡磊依据《南京市房屋权属登记申请书》，能否取得诉争房屋的所有权。针对第一项争议焦点，陈尚海、周希秀均表示从未有将诉争房屋所有权转移登记至陈玲、胡跃钢、胡磊名下的意思表示，陈玲、胡跃钢、胡磊辩称，诉争房屋虽以陈尚海名义购买，但实际由陈玲、胡跃钢出资，且双方在购买诉争房屋时，即约定好诉争房屋归陈玲、胡跃钢、胡磊所有，由陈尚海、周希秀实际居住使用；但陈玲、胡跃钢、胡磊并未就上述辩解提供证据予以证明，陈玲虽提交存折作为证据，但该证据只能证明其名下银行账户的存取款情况，不能证明由其实际出资购买了诉争房屋；即便陈玲、胡跃钢、胡磊有证据证明其对诉争房屋存在出资，因诉争房屋系陈尚海从金陵石化公司炼油厂购买取得，并办理了房屋所有权登记，故亦不能仅凭出资就认定诉争房屋归陈玲、胡跃钢、胡磊所有。再结合本案中，双方均一致认可《南京市房地产买卖契约》并非双方共同签订，且证人周某,4亦当庭作证，证明上述契约由其购买格式文本自行填写，对契约内容，陈玲、胡跃钢、胡磊与陈尚海、周希秀双方均不清楚。综上，本案中无任何证据证明双方之间存在转移诉争房屋所有权的合意。陈尚海、周希秀主张确认《南京市房地产买卖契约》未成立的诉讼请求，一审法院予以支持。针对第二项争议焦点，现已查明诉争房屋属于陈尚海、周希秀的夫妻共同财产，从第一项争议焦点的论述可知双方之间不存在转移诉争房屋所有权的合意，且陈玲、胡跃钢、胡磊提交的《南京市房屋权属登记申请书》上亦仅有陈尚海一人的签名，陈玲、胡跃钢、胡磊虽当庭主张周希秀对诉争房屋变更登记一事知情，但并未提交相关证据予以证明，故即便《南京市房屋权属登记申请书》上陈尚海的签名属实，陈尚海将诉争房屋转移登记至陈玲、胡跃钢、胡磊名下亦属无权处分行为。因双方之间系家庭成员关系，陈玲、胡跃钢、胡磊理应充分知晓诉争房屋属于陈尚海、周希秀夫妻共同财产的产权状况，故陈玲、胡跃钢、胡磊不属于善意受让人；且现无任何证据证明陈玲、胡跃钢、胡磊受让诉争房屋时支付了合理的价款。故陈玲、胡跃钢、胡磊依据《南京市房屋权属登记申请书》，亦不能善意取得本案诉争房屋的所有权。关于陈尚海、周希秀主张陈玲、胡跃钢、胡磊将诉争房屋恢复登记至陈尚海、周希秀名下的诉讼请求，经查，陈尚海于2004年11月2日向金陵石化公司炼油厂购买了诉争房屋，并于当日申请房屋所有权登记，登记申请人为陈尚海一人，未登记共有人情况。故从现有证据看，诉争房屋初始登记权利人为陈尚海一人，并未有任何证据证明初始登记权利人为陈尚海和周希秀两人。故对陈尚海主张陈玲、胡跃钢、胡磊将诉争房屋恢复登记至陈尚海名下的诉讼请求，一审法院予以支持；对于周希秀的上述主张，因无相关事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、陈玲、胡跃钢、胡磊自判决生效之日起十日内协助陈尚海将位于南京市××区××室房屋恢复登记至陈尚海名下；二、驳回周希秀的诉讼请求。一审案件受理费5580元，减半收取2790元，由陈玲、胡跃钢各承担1395元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案主要争议焦点是双方之间是否存在转移房产的合意以及上诉人是否善意取得涉案房屋的所有权。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据证明或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，上诉人提供的《南京市房地产买卖契约》上卖方陈尚海的签名并非被上诉人陈尚海本人所签，陈尚海亦不认可《南京市房地产买卖契约》系其意思表示，且被上诉人明确表示对诉争房屋产权过至上诉人陈玲及胡跃钢、胡磊名下毫不知情，上诉人亦未提供其支付购房款的相关凭证，故上诉人陈玲主张其及胡跃钢、胡磊与被上诉人之间存在转移房产的合意的理由不成立。本院不予采信。其次，涉案房屋系被上诉人陈尚海、周希秀唯一套住房，并一直由被上诉人居住至今，现年事已高，陈玲系被上诉人陈尚海、周希秀的女儿，在未经得被上诉人陈尚海、周希秀的同意、亦未支付合理价款的情况下，将涉案房屋所有权转移至陈玲、胡跃钢、胡磊名下，并不构成善意取得，亦有违于公序良俗。故对上诉人的上诉意见，本院不予采信。综上所述，陈玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5580元，由上诉人陈玲负担。本判决为终审判决。审判长　　涂甫审判员　　付双审判员　　吴勇二〇一七年五月二十二日书记员　　戴苗关注公众号“”