（2017）苏0506民初1769号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-08-24
案件名称
1769李素娥与苏州市天翔物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李素娥,苏州市天翔物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十五条第一款，第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第五条第一款
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初1769号原告李素娥，女，1959年9月9日生，汉族，住苏州市吴中区。被告苏州市天翔物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路188号。法定代表人王雨寒，总经理。委托代理人张佳燕，该公司员工。委托代理人吴晓，江苏姑苏律师事务所律师。原告李素娥诉被告苏州市天翔物业管理有限公司（下称天翔公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员王丽娜独任审判，于2017年4月1日公开开庭进行了审理。原告李素娥，被告天翔公司的委托代理人张佳燕、吴晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李素娥诉称，其于2006年4月购买位于苏州吴中经济开发区××韵花园××室房屋，并与被告签订了苏州市前期物业管理服务协议约定物业费收费标准为0.55元/月/平方米。2010年5月被告以2009年亏损为由要求提高物业费，并向业主委员会提供了调查意见统计说明显示总户数1498户中有1304户（占87.05%）同意调整，并据此将物业费收费标准调整到0.65元/月/平方米。2010年小区内几十户业主抗议涨价，之后至2013年期间，其多次与被告沟通要求提供2009年物业费财务账目进行审计并公示结果以说服业主未果。后经其走访才发现被告于2010年提供的调查意见统计与实际情况不符，截至2010年6月底尚有56套房屋未出售根本不可能参与调查，且在被告提供的2011年业主欠费明细中63户未交物业费的空置房业主均在调查意见中显示为同意涨价。综上，其认为被告提供虚假的调查意见以提高物业费收费标准违反相关法律规定，请求判令确认被告于2010年1月擅自提高物业收费标准违法；被告双倍返还2010-2014年度多收取其物业费计1122.6元（以其房屋面积93.55平方米按每月每平方0.10元计算5年再乘以2）；本案诉讼费由被告承担。被告天翔公司辩称，原告于2010年3月签名同意物业费涨价，业主委员会于2010年5月10日公告业主大会同意物业费涨价的决议，现原告诉称涨价不合法已过诉讼时效。其调整物业收费标准与业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同约定的物业收费标准对原告具有约束力。在业主委员会公告同意物业费涨价的业主大会决议后，无人对调查意见统计结果及业主大会决议提出质疑，其没有义务提交额外的证据证明涨价合法。原告诉称调查意见统计结果及业主大会决议不实，但未能就此提供证据予以证明。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告李素娥系苏州吴中经济开发区××韵花园××室房屋（为多层住宅，建筑面积93.55平方米）的业主，与被告签订了一份《苏州市前期物业管理服务协议》，约定在本物业区域业主委员会成立前，由被告负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理费为0.55元/月/平方米（住宅）。2009年6月23日，上述物业所在的石湖之韵花园小区成立了吴中区石湖之韵业主委员会（下称业委会），自该日起直至2014年6月原告任业委会的主任。2010年6月30日，业委会（甲方）与被告（乙方）签订《苏州市物业服务合同》，约定甲方委托乙方实行物业服务，服务期限为2010年1月1日至2013年12月30日，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中多层住宅0.65元/月/平方米，业主或物业使用人在每年4月30日前、10月30日前向乙方交纳本年度上半年和下半年的物业服务费，逾期缴纳的，乙方可从逾期之日起每日按应缴纳费用千分之三加收滞纳金，因业主原因未办理入住手续或业主办理入住手续后未入住或未使用物业的物业费按合同标准全额缴纳。原告作为时任业委会主任在上述《苏州市物业服务合同》甲方落款处上签名，并按该合同约定多层住宅物业服务费标准即0.65元/月/平方米交纳直至2014年12月31日的物业服务费。2014年1月1日，业委会（甲方）与被告（乙方）续签了服务期限自2014年1月1日至2016年12月31日期间的《苏州市物业服务合同》，该合同约定的物业服务费收费标准中多层住宅仍为0.65元/月/平方米。另查明，原告先后于2016年1月、11月两次诉至本院要求被告双倍退还多收的物业费，后均撤回起诉。上述事实，有《商品房买卖合同》、《苏州市前期物业管理服务协议》、业委会备案表、《苏州市物业服务合同》及双方当事人陈述等予以证实，本院予以确认。原告主张被告向业委会提供了不实的调查意见以提高物业费收费标准，并提供了石湖之韵业主意见调查意见统计说明及统计表、石湖之韵业主委员会会议记录、会议签到表、业主意见调查表、情况说明、2011年小区56户业主联合署名反对涨价材料、2011年石湖之韵小区欠费明细、57户未交房未出售明细及业主资料明细等，以证明业委会要求被告在2010年6月29日前就物业费涨价问题继续征询业主意见，而被告向业委会提交要求提高物业费依据的业主意见调查统计说明及统计表并非最终统计数据，业委会要求被告提供财务账目明细用以审计而被告却以企业转制为由回复无法提供，当时有56户业主明确反对物业费涨价，有238户业主以拒交物业费方式抗议涨价，且其中23户为空置房业主不可能同意涨价却在调查意见统计表中显示同意涨价，截至2010年6月底仍有57套房屋未出售未交房而该部分的业主却在调查统计表中有显示同意涨价等；同时提供告业主书、2016年调查资料，以证明其于2010年至2014年期间在小区内粘贴告业主书呼吁全体业主维权要求被告提供物业费涨价依据，并于2016年4月至11月期间向业主调查显示有210户业主对物业费涨价的意见不同于2010年调查统计表。经质证，被告对2011年小区56户业主联合署名反对涨价材料、情况说明、石湖之韵业主委员会会议记录、会议签到表、业主意见调查表等真实性无异议，表示56户业主反对涨价不足以推翻涨价决定，会议记录等恰恰证明绝大多数业主及业委会同意调整物业费；对其余证据均不予认可，表示2010年度物业费截至目前只有4户未交，对空置房业主经发函征求意见未在限期内回复故依据业主大会议事规定视为同意，当时未出售房屋仅44套而相应房屋的业主即开发商同意涨价，而原告于2016年对业主调查的内容即使属实亦不足以否认2010年调查统计表。被告主张物业费涨价合法，并提供了关于物业费调整业主意见征询公告的照片、业主意见调查反馈表、挂号信、告全体业主书、石湖之韵小区2010年、2011年、2015年的物业费明细台账、2010年的物业费发票、2015年的欠费清单、《石湖之韵花园业主大会议事规则》、石湖周边物业费调查情况表，用以证明周边小区的物业费标准均高于石湖之韵花园小区，原告当时明确同意调整物业费，95%以上业主已按调整后的物业费收费标准交纳了物业费，故原告无权要求退还物业费。经质证，原告对物业费调整业主意见征询公告的照片、石湖周边物业费调查情况表不予认可，对其他证据无异议，但表示业委会曾要求继续征询业主意见但被告却直接公示了结果并据此提高物业费，而业主按调整后的物业费收费标准交纳物业费不表明业主同意涨价因其并不清楚业主意见调查统计造假等。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告系苏州吴中经济开发区××韵花园××室房屋业主，该物业所在小区于2009年6月23日成立了吴中区石湖之韵业主委员会，该业委会先后于2010年6月30日、2014年1月1日两次分别与被告签订了两份《苏州市物业服务合同》均选聘被告作为物业服务企业且均约定了物业服务费收费标准，被告按照上述两份物业服务合同约定的物业服务费收费标准向业主收取物业服务费，符合合同约定，原告诉称被告擅自提高物业服务费收费标准违法，缺乏依据，本院不予支持。同时，原告作为上述物业所在小区的业主，上述两份物业服务合同对原告具有约束力，上述两份合同均约定了多层住宅物业服务费为0.65元/月/平方米，原告理应按上述标准缴纳相应物业费，原告诉称被告按0.65元/月/平方米向其计收物业服务费属于多收并据此要求双倍返还多收的部分，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：驳回原告李素娥的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币25元，由原告李素娥负担。本判决为终审判决。审判员 王丽娜二〇一七年五月二十二日书记员 庄 严 来源：