（2017）渝01民终3434号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-19
案件名称
金科物业服务集团有限公司与周锡元、周宣涛物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周锡元,金科物业服务集团有限公司,周宣涛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终3434号上诉人（原审被告）：周锡元，男，1951年11月10日生，住重庆市江北区，委托诉讼代理人：张成瑜，男，1946年1月8日出生，汉族，住重庆市江北区，委托诉讼代理人：康宁，男，1967年4月19日出生，汉族，住重庆市江北区，被上诉人(原审原告)：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，董事长。委托诉讼代理人：陈才，重庆红岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。原审被告周宣涛，男，1976年4月26日出生,汉族,住重庆市江北区,上诉人周锡元因与被上诉人金科物业服务集团有限公司（以下简称金科公司）、原审被告周宣涛物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初6784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人周锡元及其委托诉讼代理人张成渝、康宁和被上诉人金科公司的委托诉讼代理人陈才、杨志勋到庭参加了审理。本案现已审理终结。周锡元上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初6784号民事判决，驳回其全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由金科公司承担。事实和理由：1、2008年2月，金科花园小区依法成立了业主大会，并按照规定程序选举产生了金科花园业主委员会，也系该小区唯一合法的业主委员会；2、金科公司于2009年元月7日已通过书面方式告知小区全体业主将于2009年2月28日退出该小区的物业服务工作，并已于金科花园业主委员会办理了移交手续；3、金科公司在本案中举示的《物业服务合同》系无效合同，并不是金科花园业主大会依法选聘的物业服务企业，金科花园业主委员会并没有与金科公司签订任何物业服务合同；4、金科公司称2009年5月小区业主曾表决通过提高物业服务费标准不是事实。金科公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。事实与理由：1、金科公司与金科花园小区成立的五红路金科花园业主委员会签订了《金科花园物业服务合同》，该业委会是在江北区房管局备案登记的金科花园小区合法成立的业委会，且双方签订的物业服务合同合法有效并已经法院生效判决予以确认；2、金科公司从未从金科花园小区撤离过，并一直在为该小区提供物业服务。金科公司向一审法院起诉请求：判令周锡元、周宣涛向金科公司支付物业服务费14096.40元、公共能源分摊费792元及违约金5000元，共计19888.40元。诉讼费由周锡元、周宣涛承担。一审法院认定事实:金科公司系具有壹级资质等级的物业服务企业。自江北区五红路25号金科花园建成后，金科公司即作为前期物业服务企业入住该小区为业主提供物业服务。2011年6月3日，金科公司与五红路金科花园业委会签订《金科花园物业服务合同》，五红路金科花园业委会选聘金科公司继续为金科花园实施物业管理服务，合同期限一年（2011年1月1日至2011年12月31日止）。合同第三十二条约定，物业服务收费选择包干制按月收取，标准为（按建筑面积计算）：非电梯住宅（含电梯1-2楼）1元/月·平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）1.20元/月·平方米。第三十三条约定，共用的部位、共用设备设施运行的能源消耗（即小区公摊水电费），按8元/户/月向业主计收。第三十四条约定，业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用，就2009年1月开始上调的物业服务费未交纳的业主应从2009年1月1日起按以下标准交纳：非电梯住宅（含电梯1-2楼）1元/月·平方米，电梯住宅（3楼以上，含3楼）1.20元/月·平方米（同三十二条）。第四十六条约定，业主未按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等，每逾期一日按应交纳费用总额3‰的标准支付违约金。上述物业服务合同期限届满后，2012年5月4日金科公司与五红路金科花园业委会续签《金科花园物业服务合同》，服务期限为2012年1月1日至2012年12月31日止。2013年5月10日双方再签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2013年1月1日至2013年12月31日止。2014年1月1日双方再签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2014年1月1日至2015年12月31日止。2016年双方又签订《金科花园物业服务合同》，服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日止。四份合同的物业服务事项、交费标准、双方的权利义务、违约责任等内容均与2011年物业服务合同约定一致。周锡元、周宣涛系金科花园小区金碧苑8栋6-2号房屋的业主，房屋建筑面积134.27平方米。2002年2月20日周宣涛接房时签署了《金科花园业主公约》，承诺若未交纳管理服务费用，同意按每日千分之三支付滞纳金。因周锡元、周宣涛未交纳物业服务费，金科公司按上述住址，分别于2014年3月8日、2014年9月20日、2015年4月29日以邮政快递方式邮寄了《律师函》，要求周锡元、周宣涛支付自2008年12月起拖欠的物业服务费、公共能源服务费。庭审中周锡元对邮寄地址没有异议，称没有收到催收函件，并主张金科公司的诉讼请求已超过诉讼时效。本案诉讼中，金科公司举示了巡逻签到表、客服巡检记录表、清洁外包合同、电梯维保合同、物管服务照片及公摊水电费发票，证明已为小区提供了物业管理服务，并已代业主支付小区公摊水电费。周锡元质证表示，上述证据系金科公司内部资料或是与第三人签订的合同，与其无关。一审法院认为，自金科花园小区建成后，金科公司作为前期物管公司入场实施物业管理事宜，虽在中途拟撤场但并未实际撤离，金科公司一直为小区提供物业服务的事实，法院予以确定。生效判决已查明，五红路金科花园业委会系业主大会选举成立，其作为金科花园小区新一届业主委员会，依法与选聘的金科公司签订的五份《金科花园物业服务合同》，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的相关规定，业主周锡元、周宣涛应当按《金科花园物业服务合同》行使权利履行义务。周锡元所提供的证据材料，反映的是首届业委会的成立和工作情况，不能否定新一届业主委员会依法成立的事实，周锡元以此主张金科公司与五红路金科花园业委会签订的物业服务合同无效的辩解意见，法院不予采纳。本案中，金科公司举示了履行物业服务事宜的相关证据材料，周锡元、周宣涛无相反证据予以反驳，金科公司已按合同约定履行相应物业服务管理义务，法院予以确定。在金科公司实施了物业服务合同管理事宜的情况下，周锡元、周宣涛负有交纳物业服务费的义务。关于周锡元提出的诉讼时效抗辩的问题。金科公司分别于2014年3月8日、2014年9月20日、2015年4月29日向周锡元、周宣涛邮寄了《律师函》，催收欠费主张权利，邮寄地址无差错，法院确定三份律师函已通知到达周锡元、周宣涛，已产生诉讼时效中断的效力。即金科公司要求周锡元、周宣涛支付2012年3月至2016年4月期间的物业服务费8056.20元（134.27平方米×1.2元×50个月）及公共能源分摊费400元（8元×50个月）的诉讼请求，未超过诉讼时效，法院予以支持。金科公司要求周锡元、周宣涛支付2008年12月至2012年2月期间物业服务费、公共能源分摊费的诉讼请求，因超过诉讼时效，法院不予支持。周锡元、周宣涛未及时交纳物业服务费，依照合同约定还应当承担违约金。周锡元对金科公司主张的违约金提出异议，已表达调整之意。考虑合同约定的每日千分之三计算标准确实高于银行同期贷款利率，金科公司虽然已主动下调违约金金额，但其主张违约金是从2008年12月起算而法院确定金科公司收费应当从2012年3月起算等因素，法院酌情将违约金下调为2000元。对金科公司超额请求的违约金，法院不予支持。综上，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、周锡元、周宣涛于本判决生效之日起五日内支付金科物业服务集团有限公司2012年3月至2016年4月期间的物业服务费8056.20元、违约金2000元；二、周锡元、周宣涛于本判决生效之日起五日内支付金科物业服务集团有限公司2012年3月至2016年4月期间公共能源分摊费（公摊水电费）400元；三、驳回金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，周锡元上诉问题主要归结点即金科公司据以要求其支付物业服务费的该公司与五红路金科花园业委会所签《金科花园物业服务合同》的效力问题。首先，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，对已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明，故已发生法律效力的江北区人民法院（2014）江法民初字第04423号民事判决和本院（2015）渝一中民终字第1194号民事判决均已确认以下事实：金科花园小区于2010年10月重新选举产生了新一届业主委员会，并将业委会名称变更为五红路金科花园业主委员会，金科公司已与该业委会签订了合法有效的《物业服务合同》。本院认为，在上述生效判决未经审判监督程序予以撤销之前，本院对上述事实仍予以确认。基于金科公司与周锡元房屋所在金科花园小区的五红路金科花园业主委员会签订了合法有效的《物业服务合同》，且金科公司也已举证证明一直为该小区提供物业服务，故周锡元应当按该合同约定标准向金科公司支付物业服务费。其次，至于周锡元认为金科公司所举示的《物业服务合同》无效的问题，本院认为此系另一法律关系，周锡元作为金科花园小区业主享有依法监督的权利，如认为业主大会或业主委员会的决定侵犯其合法权益的，可另诉通过合法程序请求予以撤销。综上所述，周锡元的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61元，由周锡元承担。本判决为终审判决。审 判 长 师玉婷审 判 员 余彦龙代理审判员 刘 希二〇一七年五月二十二日书 记 员 冉梦云