（2017）苏01民终1665号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-26
案件名称
房克飞与江媛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江媛,房克飞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1665号上诉人（原审被告）：江媛，女，1988年8月4日生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：刘强，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：房克飞，男，1980年4月10日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：季为玉，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人江媛因与被上诉人房克飞房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初11402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江媛上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回房克飞的一审全部请求；二、本案诉讼费用由房克飞承担。事实与理由：一、证人张某,4提供虚假证言，并伙同房克飞欺骗江媛签订了补充协议。张某,4在明知房克飞没有按约支付首付款的情况下，恶意隐瞒贷款审批手续已通过的事实，伙同房克飞欺骗江媛签订了补充协议，直至2016年8月30日才通知江媛贷款审批手续已通过，一审法院采信了张某,4的不实证言，错误地认定江媛违约。二、江媛与房克飞已将涉案房屋的交易价格变更为1000000元，新合同已送至银行进行贷款审批。江媛申请一审法院向银行调取上述合同，但一审法院并未调取该合同，却认为江媛提交的证据不足以证明其主张。一审法院在不接受江媛的申请，不调取相关证据的情况下，就对房价是否变更为1000000元作出了认定，明显错误。三、《中华人民共和国合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。张某,4与房克飞恶意串通，欺骗江媛签订了对其极其不利的补充协议，一审法院认为江媛应当履行该不平等、应被撤销的补充协议，适用法律错误。房克飞辩称，其与江媛于2016年7月10日签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，请求继续履行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。房克飞向一审法院起诉请求：一、江媛涤除南京市江宁区东山街道双龙大道833号南方花园枫彩园20幢1215室房屋抵押权并协助办理房屋过户手续；二、江媛支付违约金69600元并承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：位于南京市江宁区东山街道双龙大道833号南方花园枫彩园20幢1215室（以下简称1215室）登记于江媛名下，2016年7月10日，江媛（甲方）、房克飞（乙方）以及南京中原房地产中介有限公司（丙方，以下简称中原中介公司）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定甲方将其所有的1215室房屋出售予乙方，房屋面积45.18平方米，房屋售价为696000元；乙方于2016年7月10日向甲方支付购房定金10000元，在2016年8月10日前支付首期房款200000元，通过银行贷款的方式支付第二期房款480000元，具体以贷款银行放款日为准；乙方自留尾款6000元，在甲方将房屋内所有户籍迁出后7日内支付；甲方在全款到帐后3日腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付房屋的具体时间；甲乙双方同意在签署本合同后、2016年8月10日前签订《房地产买卖契约》并办理过户手续；甲乙双方承诺在接到丙方通知后3个工作日内前往房地产交易中心办理出件手续；甲、乙方若有无正当理由不履行合同义务或毁约等违约行为的，约定由违约方支付守约方违约金69600元，违约方给守约方造成其他经济损失的，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。《房地产买卖中介合同》签订当日，房克飞向江媛支付定金10000元。2016年8月期间，江媛协助房克飞于农业银行办理了贷款预审手续。2016年8月20日，双方签订补充协议，载明：“双方因贷款预批时间过长导致无法按合同日期过户，另定过户日期为2016年9月2日之前（十个工作日之内过户）。如未履行，买方赔偿卖方相应损失及违约金。（损失为日房价4%，解押款如未按时到账，买方现金补齐，尾款于出件当天付齐）”。2016年8月30日，房克飞委托江苏永衡昭辉律师事务所向江媛寄送函件一份，载明“受房克飞之委托，江苏永衡昭辉律师事务所就江宁区南方花园枫彩园20幢1215室房屋买卖事宜致函给您：……按照合同约定，您应于2016年8月10日解押涉案房屋并配合办理过户手续，虽经多次催告，您至今仍未办理。……现郑重通知：请您接函后，积极配合我方当事人办理签约过户手续，全面履行合同义务。我们保留通过法律途径维护我方当事人合法权益的权利。”当日，中原中介公司亦向江媛出具告知函一份，函载“……截止目前，买受方房克飞已按照合同之约定支付您方定金10000元。现我司已接到农业银行电话通知，该物业买受方贷款预审已经通过，且我司业务员也将此信息分别以电话及短信的方式告知您与买受方，同时根据南京市江宁区房管局的规定，该物业已具备办理进件过户的条件。故我司通知您方及时准备如下材料，请携带本人结婚证、户口本、身份证及原购房契税发票（以上都是原件）前往南京市江宁区房管局配合买受方办理该物业的进件过户手续。本着友好协作的原则，请您于本函发出后3日内（即2016年9月2日前）携带上述材料与我司工作人员联系及时履行过户等相关合同义务，如逾期未能履行，则我司将视为您为根本违约，并保留追究您的违约责任。”一审中，双方均陈述于办理贷款预审当天签订了高于《房地产买卖中介合同》价格的房屋买卖合同，对此房克飞称，系其为了获得较多贷款而与江媛签订的合同，合同内容并非双方的真实意思表示，双方并未对房屋价格作出变更；江媛则称，当日签订的合同系双方经过重新协商，而将原合同价款变更为1000000元。江媛为证明其主张，提供了中原中介公司于2016年8月30日出具的告知函；房克飞为证明其主张以及江媛存在拒绝继续履行合同的违约行为，申请中原中介公司工作人员张某,4到庭作证，张某,4到庭表示：由于银行预审通过房克飞的贷款申请的时间比预期晚几天，直至2016年8月25日左右才通过贷款预审，故其组织双方对原约定的2016年8月10日的过户时间做了重新约定并签订了补充协议；在贷款预审通过后，其通知江媛办理房屋的解押手续，江媛表示房子不卖了；关于双方签订的价格更高的房屋买卖合同，系为了便于房克飞获得更多银行贷款而签订，该合同文本只在其公司保留，买卖双方都没有保留。房克飞亦提交了江媛与中介公司工作人员的信息沟通记录作为证据，江媛于2016年8月25日、同年9月3日的信息中表示“我现在就是不想卖了”、“不卖”。江媛对该信息的真实性不持异议，但认为系因房克飞的违约行为以及对江媛的欺骗，造成江媛对房克飞的反感，故而表示不卖1215室了。江媛于2012年8月7日将1215室房屋抵押给中国工商银行股份有限公司南京江宁支行，并办理了抵押登记，登记簿载明债务人为江媛，被担保主债权数额为300000元，债务履行期限为2012年7月31日至2032年7月31日。房克飞已将剩余房款686000元提存至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、双方当事人是否将1215室房屋的总价由696000元变更至1000000元；二、双方当事人是否存在违约行为。关于争议焦点一，双方当事人于2016年7月10日就1215室签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。该合同约定了房屋总价为696000元，江媛主张双方将房屋总价变更为1000000元，房克飞不予认可，江媛仅提交了中原中介公司出具的告知函，该告知函中并未有体现变更房屋总价的内容；若双方协商一致对原合同价款作出变更，双方应均持有相应的合同文本，现双方均不持有相应的合同文本，与常理不符；江媛提交的证据不足以证明其主张，结合证人证言，一审法院对于江媛该主张不予采信。关于江媛愿按1000000元的总价继续履行合同的主张，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，双方在合同中未明确约定房克飞通过贷款预审的时间，并一致认可江媛于2016年8月协助房克飞办理了贷款预审，房克飞于2016年8月25日左右通过银行贷款预审并未有违常情，江媛明确表示房屋不卖了，构成违约；双方签订补充协议对付款与过户时间变更至2016年9月2日之前，在江媛于2016年8月23日已明确表示“不想卖了”的情况下，房克飞未依约支付首期房款，符合法律规定。综上，双方当事人就1215室房屋签订的买卖合同合法有效，双方均应诚信、全面履行合同约定的义务。房克飞应依约支付房款，江媛应依约协助办理过户手续，并于过户前涤除房屋的抵押权。现房克飞已将1215室房屋剩余房款686000提存至一审法院，具有履行能力，故一审法院对于房克飞要求江媛涤除房屋抵押权、协助其办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。对于房克飞应履行的付款义务，考虑其已将剩余房款全部提存，江媛可在办理完还款解押手续并协助办理1215室房屋过户后当日向一审法院领取房款共计680000元，剩余6000元按照双方房屋买卖合同约定的时间给付。对于房克飞主张的违约金69600元，江媛抗辩该标准过高，考虑房克飞未提供证据证明其相应损失，另结合合同履行情况、当事人的过错程度，一审法院酌定违约金为10000元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、江媛于判决发生法律效力之日起二十日内涤除位于南京市江宁区东山街道双龙大道833号南方花园枫彩园20幢1215室房屋的抵押权并协助将该房过户登记于房克飞名下；二、江媛于判决发生法律效力之日起二十日内向房克飞支付违约金10000元；三、驳回房克飞的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取770元、保全费4000元，合计4770元，由房克飞负担111元、江媛负担4659元。一审法院查明的事实有相应证据证实，本院依法予以确认。二审中，江媛与房克飞一致确认，房克飞就购买1215室向银行申请贷款，银行对贷款申请审批通过的时间迟于2016年8月10日。江媛提交录音光盘及相应录音整理资料一份，用于证明中原中介公司明知房克飞的购房贷款2016年8月16日就已通过预审批，张某,4在一审期间提供的证言虚假。江媛受中原中介公司欺骗而与房克飞签订补充协议，该补充协议不应作为定案依据。房克飞对上述证据的真实性不予认可，认为录音并非原始录音，时间、地点及谈话人均不明确。录音并未显示贷款预审批的时间为2016年8月16日，反而有人多次提及与江媛约好了办理解押的时间，但江媛没有配合办理解押手续，之后直接明确表示不卖房了，还多次说到是因为房屋涨价了所以不卖，上述证据能够证明合同不能履行的原因在江媛。江媛另向法庭提交微信记录，用于证明中原中介公司和房克飞再三欺骗江媛，江媛认为房克飞没有履约能力，导致江媛不愿意继续履行合同。相应微信记录显示：2016年8月15日下午6时11分，中原中介公司工作人员发送微信给江媛的丈夫钱华，“贷款已经审批下来，最后会下款给你解押”；6时26分钱华询问“这个星期能够给我钱吗？”中原中介公司工作人员询问，“解押多少钱？”钱华回复“26万元”、“你问下这钱什么时候到账，不能再拖了”、“这个星期再下不来，我这个星期六找你拿房产证，房子不卖了”。2016年8月21日下午8时05分，钱华询问中原中介公司工作人员“星期六我签的协议客户签了没有”，中原中介公司回复“签了，我明天给你送过去”、“周一安排下款”，钱华询问“那什么时候去解押”，中原中介公司回复“下周去解押，明天我去联系”，钱华回复“好的”。房克飞质证认为，其并不认可上述微信记录是钱华和中原中介公司工作人员相互发送的。法庭询问江媛，上述微信记录如何证明房克飞与中原中介公司欺骗江媛，江媛表示，首付款下款时间说了太多次，江媛已经不相信他们了。法庭询问江媛，为何2016年8月21日中原中介公司告知你方下周一下款，并且下周去解押，你方也答应了。江媛表示，我当时肯定要答应的。但后续还是没有下款。法庭询问江媛，之后有无催告过房克飞支付首付款，江媛陈述，催告过，但没有证据证明，之后其就决定不卖房了。以上事实，有录音光盘、录音整理资料、微信记录、谈话笔录在案为凭。二审期间，江媛申请法庭调取其与房克飞就1215室买卖申请贷款时签订的合同，以及银行贷款审批通过的日期，用于证明双方已将1215室的交易价格变更为100万元。对此本院认为，二审期间，双方当事人均已确认银行审批通过的时间迟于2016年8月10日，双方也因此重新协商签订了补充协议，故银行审批通过贷款的时间与本案二审待证事实，即江媛是否违约并无关联，故对于江媛要求调查银行审批通过贷款的具体时间的申请，本院不予准许。至于江媛要求调取双方在申请银行贷款时签订的合同，因相应合同系双方当事人为房克飞申请贷款而签订，后因江媛拒绝继续履行《房地产买卖中介合同》，银行并未实际放款，为申请贷款而提交银行的合同中约定的房屋价格与江媛是否构成违约亦无关联，因此，本院对于江媛要求调取相应合同的申请，亦不予准许。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，江媛与房克飞签订《房地产买卖中介合同》及补充协议后，应按约定履行各自义务，但江媛于上述协议签订后拒绝出售1215室，房克飞要求江媛继续履行协议，涤除1215室房屋抵押权并协助办理过户手续的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。一审法院综合协议的履行情况，酌定江媛支付10000元违约金，亦无不当。江媛上诉称，房克飞的贷款申请于2016年8月15日左右通过银行预审批，中原中介公司及房克飞隐瞒该事实，欺骗江媛签订了补充协议，对此本院认为，根据房克飞提交的微信记录，其至迟已于2016年8月15日得知贷款通过预审批的信息，但其仍于2016年8月20日与房克飞就1215室的买卖签订补充协议，且江媛自2016年8月25日表示其不再出售1215室给房克飞至今，并未就其主张因受到欺骗而签订的补充协议请求人民法院或仲裁机构撤销，因此，本院对于江媛的该上述理由不予采纳。江媛上诉称，双方约定的房屋售价为1000000元，一审法院并未查明相应事实。对此本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》明确约定1215室房屋售价696000元，尽管双方均在一审期间陈述，向银行提交的合同中写明的价格为1000000元，但房克飞表示该1000000元的约定只为向银行多申请贷款，并非双方真实意思表示，且江媛与房克飞均不持有该向银行提交的合同的副本，双方的微信与短信往来记录中亦从未显示对1215室成交价格由696000元增加为1000000元的磋商或确认，一审法院综合上述情况及中原中介公司工作人员提供的证人证言，认为江媛未能证实双方已协商一致将1215室的成交价格实际变更为1000000元，并无不当。综上所述，江媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1540元，由上诉人江媛负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽审 判 员 张旭东代理审判员 王 路二〇一七年五月二十二日书 记 员 戴 苗 更多数据：搜索“”来源：