（2017）鄂12民终232号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-06-03

案件名称

咸宁碧桂园房地产开发有限公司、郭小龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省咸宁市中级人民法院

所属地区

湖北省咸宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

咸宁碧桂园房地产开发有限公司,郭小龙

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省咸宁市中级人民法院民事判决书（2017）鄂12民终232号上诉人（原审被告）：咸宁碧桂园房地产开发有限公司，住所地咸宁市咸安区盘泗洲1号。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王成成、吴进，该公司职工。被上诉人（原审原告）：郭小龙，男，汉族，1988年8月9日出生，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：马利亚，系郭小龙之母。委托诉讼代理人：盛志刚，湖北开成律师事务所律师。上诉人咸宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与郭小龙房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院﹝2016﹞鄂12**民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人郭小龙的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同已实际解除，属于认定事实不清，程序违法。双方签订涉案的商品房买卖合同后，被上诉人交清了购房款，上诉人如期交房并配合将产权证转移登记在被上诉人名下，合同因履行完毕而自行终止，不存在合同解除的情形，且双方从未达成解除合同，退还购房款的合意，一审法院在被上诉人未诉请解除涉案商品房买卖合同和对合同履行状态进行确认的情况下，认定合同已实际解除，违反了民事诉讼不告不理原则，程序违法。2.一审法院判决上诉人赔偿被上诉人缴纳的抵押登记费、物业费、契税、房屋维修基金等相关费用56371.84元，缺乏事实依据，同时存在判非所请，程序违法。3.依据双方在商品房买卖合同附件四《补充协议书》第二十九条关于“《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，若买受人是采取银行按揭贷款方式支付房价且出卖人已实际收取该银行按揭贷款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行”的约定，一审法院判决上诉人退还被上诉人按揭贷款支付的购房款530000元，违反了双方当事人意思自治原则，且缺乏事实依据。另依据被上诉人民事起诉状所陈述的事实，双方达成解除合同合意的时间为2015年1月10日，应由上诉人承担2015年1月10日之后的贷款期间利息，一审法院判决上诉人按被上诉人与中国银行温泉支行贷款合同利率承担贷款期间利息至付清之日止，亦违反了双方当事人意思自治原则，缺乏事实依据。4.律师费属于维权费用，非必然的经济损失，一审法院判决上诉人承担被上诉人律师代理费3万元不当。5.本案是基于法定条件解除合同还是基于约定条件解除合同，一审判决自相矛盾，适用法律错误。郭小龙未提交书面答辩。郭小龙口头答辩称，上诉人碧桂园公司委托刘波文办理注销碧桂园温泉城龙潭柳色三街36号房产登记的委托手续等证据证明双方已协商解除了商品房买卖合同。刘波文办理注销后，土地使用权证原件还在被上诉人手中，是因为贷款未还清，贷款应由被上诉人向银行还款。由于上诉人无法达到房屋交付条件，应返还上诉人购房款（含银行贷款），并应承担贷款利息损失及律师费等因违约所造成的直接经济损失。一审判决适用法律准确，判决结果正确，请求二审驳回上诉，维持原判。郭小龙向一审法院起诉请求，1.判令碧桂园公司立即返还郭小龙购房款883766元，并赔偿利息损失（自付款之日2010年6月1日起至付清之日止，按同期银行贷款利率计算）。2.判令碧桂园公司返还郭小龙为温泉城龙潭柳色三街36号房屋支出的印花税、购房契税35350.64元、专项住宅维修基金9148.25元、土地登记费、资料费、测图费210元、预告登记费、档案管理费110元、物业费11412.95元、交易手续费、测绘费、登记费、购房代理费等合计57221.84元，并承担该款同期银行贷款利率损失。3.判令碧桂园公司承担郭小龙因房屋质量问题无法居住而解除合同的违约责任。4.判令碧桂园公司承担律师费30000元。案件受理费用由碧桂园公司承担。一审法院认定的事实，2010年6月1日，碧桂园公司与郭小龙签订编号为XN20106025的《商品房买卖合同》及附件，合同约定：郭小龙购买碧桂园公司开发的温泉城龙潭柳色三街36号装修双拼别墅，建筑面积212.75平方米，单价4314.84元。房屋总价款883766元。同时约定了买受人、出卖人逾期付款、逾期交房逾期超过90日后，买受人、出卖人均有权解除合同。并按应付款或已付款的20%向对方支付违约金。合同签订前，郭小龙于2010年5月2日向碧桂园公司交纳定金30000元。合同签订当日，郭小龙向碧桂园公司缴纳首付款323766元，预告登记费、档案保管费140元，契税35350.64元。2011年3月30日由物业公司代收土地登记费100元，住宅维修基金9148.25元。同年2月28日，郭小龙与中国银行股份有限公司咸宁温泉支行签订住房贷款合同，向该行贷款530000元，贷款月利率5.5‰，为浮动利率方式，借款期限二十年。中国银行股份有限公司咸宁温泉支行按约于同年3月9日将530000元借款支付给碧桂园公司，同时办理了房屋抵押手续。同年3月30日，碧桂园公司将房屋交付郭小龙使用。郭小龙收房后，发现房屋三楼东卧西墙面有裂缝，大门猫眼损坏，一楼落地门需调试，天花板油漆起鼓，遂向碧桂园公司提出维修要求。2012年5月18日、5月22日、5月31日、8月8日和2013年3月13日，郭小龙多次向碧桂园公司反映房屋存在三楼阳台线开裂，三楼卫生间铝扣板缝隙大，三楼平台墙角渗水，一楼客厅东墙面裂缝，楼梯间墙面裂缝，三楼东卧石膏线开裂，西卧天花吊顶开裂，三楼楼梯间多处裂缝，二楼阳台地面裂缝，二楼阳台瓷砖线条裂缝，三楼东卧东南墙角天花石膏线裂缝，前屋装饰线条裂缝，一楼上二楼楼梯窗户下方渗水，二楼停脚台线处渗水，三楼东卧天花裂缝。2014年7月，双方经协商，由碧桂园公司为郭小龙更换一套温泉城泊林三期六街16号别墅，郭小龙分别于同年7月27日和12月10日交纳了定金500元、诚意金150000元。此间，物业公司向郭小龙又收取物业费10232.30元。2014年6月20日，郭小龙致函碧桂园公司提出“房屋质量问题严重，户主四年无法入住强烈要求退换房”。2015年1月10日，碧桂园公司向咸宁市房地产管理局提出换房办证的申请，申请明确因房屋有墙体裂缝、屋面漏水、渗水等质量问题，造成郭小龙至今无法入住。经双方协商，由碧桂园公司为郭小龙调换一套双拼别墅温泉城泊林三期六街16号新建商品房，但至今未调换。同年2月10日，碧桂园公司委托刘波文办理郭小龙注销碧桂园温泉城龙潭柳色三街36号房产证、国土证手续，截止同年9月6日，咸宁市房地产管理局已无郭小龙该房屋登记信息。2015年5月30日，郭小龙再次致函碧桂园公司，对调换的房屋提出五条意见，均未得到答复。2015年6月23日，郭小龙又致函“要求退还购房款的申请报告”但仍未得到解决。此间，郭小龙多次找碧桂园公司交涉、反映，并向碧桂园公司关系客户服务部投诉，均无果。一审法院认为，郭小龙与碧桂园公司签订的商品房买卖合同及附件合法、有效。碧桂园公司作为房地产开发企业应保证其销售的商品房具备安全、质量合格、便于使用的功能，应提供优质、便捷、完善的售后服务。本案中，郭小龙按约定履行了全部合同义务。碧桂园公司虽交付了商品房，但由于交付的商品房存在严重质量瑕疵，致使郭小龙至今不能正常居住使用。应视为碧桂园公司履行合同义务不符合约定，构成违约，应依约承担逾期交房违约责任。由于碧桂园公司的违约行为，郭小龙购房目的不能实现，郭小龙多次向碧桂园公司书面提出退换房申请，视为郭小龙行使合同约定解除权。碧桂园公司虽多次履行了维修义务，但没有解决根本质量问题。且在郭小龙长达五年期间反映、投诉后，既未置换房屋，又不退款，对郭小龙的生活及精神造成极大损害，对碧桂园公司的声誉和形象也造成负面影响，碧桂园公司应负产生纠纷的全部责任。郭小龙与碧桂园公司经协商同意置换房屋，并由郭小龙缴纳了置换房屋定金、诚意金，注销讼争房屋房产、土地登记，应视为碧桂园公司认可房屋存在质量问题，双方的买卖合同已实际解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。故郭小龙诉请碧桂园公司退还其交纳的购房款，赔偿办证、维权律师费等损失的请求于法有据，予以支持。郭小龙同时诉请碧桂园公司承担违约责任，因郭小龙已主张碧桂园公司赔偿损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，且碧桂园公司不存在适用惩罚性赔偿责任的五种情形之一。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，对此请求不予支持。碧桂园公司辩称郭小龙无权要求其返还购房款及赔偿损失的理由与事实相悖，不予采纳。据此判决：一、碧桂园公司于本判决生效后十日内退还郭小龙首付购房款353766元（含定金30000元），并赔偿郭小龙交纳的抵押登记费、档案保管费、土地登记费、资料费、测图费、预告登记费、档案管理费、物业费、契税、维修基金，共计56371.84元；二、碧桂园公司于本判决生效后十日内退还郭小龙按揭贷款支付的购房款530000元，并按郭小龙与中国银行股份有限公司咸宁温泉支行贷款合同利率承担贷款期间利息至付清之日止；三、碧桂园公司承担郭小龙律师代理费30000元；四、郭小龙于碧桂园公司支付上述款项后十日内办理碧桂园温泉城龙潭柳色3街36号别墅的抵押解除手续，并配合办理土地使用权证变更登记手续；五、驳回郭小龙的其他诉讼请求。案件受理费6755元，由碧桂园公司负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2010年6月1日，上诉人碧桂园公司与被上诉人郭小龙签订《商品房买卖合同》及附件，由碧桂园公司将其开发的位于咸宁市潜山森林公园山麓碧桂园温泉城龙潭柳色三街36号别墅出售给郭小龙，房屋总价款883766元。合同约定了购房价款、付款方式及期限、质量保证、违约责任、解除合同条件等。合同附件四第二十九条还约定，合同因法定或约定解除的，若买受人是采取银行按揭贷款方式支付房价且出卖人已实际收取该银行按揭贷款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行，买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭贷款）不足以清偿给按揭银行的，不足部分款项买受人应当支付给出卖人。合同签订后，郭小龙向碧桂园公司缴纳首付款353766元（含前期缴纳购房定金30000元），又通过按揭抵押贷款方式向中国银行股份有限公司咸宁温泉支行贷款530000元（贷款月利率5.5‰，为浮动利率方式，借款期限二十年），由该行直接支付给碧桂园公司。郭小龙还先后缴纳了房屋契税35350.64元、专项住宅维修基金9148.25元、预告登记费、档案保管费110元、土地登记费、资料费、测图费210元、抵押登记费、档案保管费140元，合计44958.89元，由碧桂园公司代为办理了房权证和土地使用权证。2011年3月30日，碧桂园公司将房屋交付郭小龙使用。郭小龙收房后，发现该房屋先后出现墙体、楼梯间裂缝、屋面渗水、吊顶、石膏线开裂等质量问题后，多次向碧桂园公司反映、投诉，提出维修、换房等请求，一直未得到妥善解决。2014年7月，双方经协商，碧桂园公司同意将房屋调换为温泉城泊林三期六街16号别墅，郭小龙又先后缴纳了定金500元、诚意金150000元。2015年1月10日，碧桂园公司以“交付给郭小龙的温泉城龙潭柳色三街36号别墅存在墙体裂缝、屋面漏水、渗水等质量问题，造成郭小龙至今无法入住，经双方协商由碧桂园公司为郭小龙调换一套双拼别墅温泉城泊林三期六街16号新建商品房”为由，向咸宁市房地产管理局提出换房办证申请。同年2月10日，碧桂园公司委托刘波文办理郭小龙注销碧桂园温泉城龙潭柳色三街36号房屋的房权证、国土使用权证手续。嗣后，因调换房屋未交付，郭小龙又多次向碧桂园公司提出书面换房或退还购房款等申请，并投诉，均无果。此间，郭小龙先后向广东碧桂园物业服务有限公司咸宁分公司缴纳物业费11412.95元。截2015年9月6日止，咸宁市房地产管理局无郭小龙购买的碧桂园温泉城龙潭柳色三街36号房屋登记信息。截一审判决时止，碧桂园公司同意为郭小龙调换的碧桂园温泉城泊林三期六街16号房亦未交付郭小龙使用。郭小龙通过民事诉讼维权期间，委托湖北开成律师事务所律师担任其诉讼委托代理人，花用律师代理费30000元。一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。上诉人碧桂园公司于2010年6月1日与被上诉郭小龙签订的《商品房买卖合同》合法、有效。合同订立后，郭小龙依约通过支付首付款和银行按揭贷款方式履行了全部付款义务。碧桂园公司应当依约交付具有安全使用性能、质量合格的商品房，并提供优质、便捷、完善的售后服务。碧桂园公司虽交付了涉案争议的商品房，并协助郭小龙办理了房权证和土地使用权证，但因交付的商品房存在严重质量瑕疵，虽经多次维修，仍未能解决根本性问题，导致该房屋不能正常居住使用。2014年7月，双方经协商同意调换房屋，郭小龙缴纳了调换房屋的定金和诚意金。碧桂园公司向咸宁市房地产管理局申请注销了涉案争议商品房房屋产权登记。该合同基于双方当事人的约定已实际变更合同标的物内容为碧桂园温泉城泊林三期六街16号房，后因碧桂园公司未交付该房屋，导致郭小龙的购房目的无法实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，碧桂园公司在合同签订后长达五年时间内，既不能有效解决所交付商品房的质量瑕疵问题，又不交付双方协商约定的调换房屋，导致涉案《商品房买卖合同》目的不能实现。郭小龙要求解除合同的请求成立。碧桂园公司构成根本违约，对郭小龙的生活及精神造成极大损害，依法应承担合同解除后退还购房款，并赔偿郭小龙因此所造成的直接经济损失。郭小龙为购买该房屋所承担的银行按揭期间利息以及为此所支付的契税、专项住宅维修基金、物业费、律师费等经济损失均属已发生的直接经济损失，一审法院根据郭小龙的诉请，判决由碧桂园公司负担并无不当。碧桂园公司上诉提出不应承担上述费用的理由不能成立，本院不予支持。关于碧桂园公司上诉提出“一审判决碧桂园公司退还郭小龙按揭贷款支付的购房款530000元，并按郭小龙与中国银行股份有限公司咸宁温泉支行贷款合同利率承担贷款期间利息至付清之日止，违反当事人意思自治原则，缺乏事实依据”的理由，经审查，郭小龙在购买碧桂园温泉城龙潭柳色三街40栋36号房屋时，通过按揭抵押贷款方式向中国银行股份有限公司咸宁温泉支行贷款530000元（该款项由银行直接支付给碧桂园公司），双方形成借款合同法律关系，碧桂园公司与郭小龙在签订的《商品房买卖合同》中虽然约定“合同因法定或约定解除的，若买受人是采取银行按揭贷款方式支付房价且出卖人已实际收取该银行按揭贷款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行”，但一审判决由碧桂园公司退还郭小龙按揭贷款支付的购房款530000元，由借款合同的借款人郭小龙依合同约定向出借人履行合同义务，更有利于理顺法律关系，方便合同相对人之间的权利义务履行，且并未加重碧桂园公司的负担，故该上诉理由本院不予采纳。综上所述，碧桂园公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13510元，由碧桂园公司负担。本判决为终审判决。审判长　陈　飚审判员　涂海兰审判员　徐金美二〇一七年五月二十二日书记员　成　刚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。关注公众号“”