（2017）闽02民终1162号

裁判日期: 2017-05-22

公开日期: 2017-07-03

案件名称

张琦、厦门市禾丰新景房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张琦,厦门市禾丰新景房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2017）闽02民终1162号上诉人（原审原告）：张琦，男，1984年7月19日出生，汉族，现住厦门市思明区。委托诉讼代理人：林安宁、杨晖，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：厦门市禾丰新景房地产有限公司，住所地厦门市湖里区嘉禾路396号10层C11单元。法定代表人：陈中保，董事长。委托诉讼代理人：郭元、郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。上诉人张琦与被上诉人厦门市禾丰新景房地产有限公司（以下简称禾丰新景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初16123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。张琦上诉请求：1.请求判令撤销原审判决第一项，改判禾丰新景公司向张琦支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以1365790元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年1月25日起计至禾丰新景公司取得房屋权属登记机关出具的办理上述房屋所有权初始预登记的收件收据之日止）；2.请求判令本案一审、二审全部诉讼费由禾丰新景公司承担。事实和理由:一、本案《商品房买卖合同》（以下简称“讼争合同”）就办理房屋权属证书所约定的每日十万分之一的违约金计算标准过低，应当按照银行同期同类贷款利率计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人不能在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内取得房屋权属证书，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该规定，在逾期办证损失无法确定时，法律推定逾期办证实际损失的计算标准为银行逾期贷款利率。本案中，张琦和禾丰新景公司双方均难以举证证明实际损失的数额，应当适用上述规定。张琦同意按银行同期贷款利率（低于逾期贷款利率）计算实际损失，则不必再举证证明；如果禾丰新景公司认为法律推定的损失过高，则应当举证予以证明。因此，应当认定张琦因逾期办证导致的实际损失计算标准为银行同期同类贷款利率。按照2015年3月至今，一到五年期贷款年利率均值约为5%，即日利率约为万分之一点四。而本案中讼争合同约定违约金标准仅为日十万分之一，与银行贷款利率相差十四倍。显然讼争合同约定的违约金标准是明显低于张琦依据法律推定的实际损失。基于商品房买卖合同的特殊性，如果允许禾丰新景公司随意决定违约金的计算比例而无视解释第十八条的规定，将导致众多房地产开发企业在商品房买卖合同中纷纷效仿约定非常低的违约金比例，本案中是每天万分之零点一，其他房地产开发企业可能因此约定每天十万分之零点一，购房者的利益将被严重侵害。依据司法解释第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，张琦主张按照银行同期同类贷款利率计算违约金是符合事实和法律规定的。二、讼争合同补充协议第八条中规定禾丰新景公司迟延办证无需承担违约责任及讼争合同第十四条中的“商品房交付使用后90日内”的“日”指“工作日”的约定，系明显减轻禾丰新景公司责任，属于无效条款，对双方不具有拘束力。1.讼争合同第二十二条明确约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”而补充协议第八条的约定明显减轻或免除买卖合同中约定应当由出卖人承担的责任。与普通合同不同，讼争合同的主合同与其补充协议效力相差极大。主合同为建设部、工商局为平衡双方权利义务所拟定的范本，其目的是管制商品房买卖、限制开发商利用其优势拟定侵犯购房者条款，且属备案审核必备。因此，这也是主合同特意在第二十二条明确约定“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任”的原因所在。据此，此后的补充协议只能在主合同所规定的条款范围内，就“本合同未尽事项”将权利义务细化，而不可超过主合同范本所约束，另行订立减轻或免除出卖人责任的条款。否者，如果任由房产商在补充协议中对主合同任意突破，主合同就被“架空”，形同虚设，建委等政府部门利用合同对开发商的管制目的也就无从实现。2.按讼争合同第二十二条的约定，签订补充协议（附件六）的前提是“本合同未尽事项”。主合同已将双方基本权利义务做出规范，双方仅能就基本权利义务之外的未尽事项做出约定。而讼争合同第十四条已经就禾丰新景公司承担逾期办证违约责任的期限作出了明确的约定，这属于双方基本权利义务。不存在另行签订补充协议的情形，补充协议第八条中对禾丰新景公司承担逾期办证违约责任的期限又进行补充约定明显违反了此条约定。可见，讼争合同第二十二条的约定清晰明确的，可以直接据此认定补充协议第八条减轻禾丰新景公司违约责任的约定无效。在司法实践中，与本案类似的相关判决也明确支持上述观点。如福州中院（2014）榕民终字第3826号判决书（附后）认为：“合同第十四条约定的办证期限是365个自然日，而在补充协议第五条将办证期限变更为365个工作日，但根据合同第二十二条约定，补充协议不得含有减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，补充协议将365个自然日变更为365个工作日，显然是减轻了出卖人的责任，因此应当按照365个自然日计算。”禾丰新景公司答辩称，一、根据禾丰新景公司的上诉事实和理由已经明确，其无须向张琦支付逾期办证违约金。二、退一步讲,即便禾丰新景公司需支付违约金，但一审判决的计算方式是正确的，应予以维持，首先，讼争的《商品房买卖合同》及补充协议系双方在自愿、平等的基础之上签订的，内容、条款并未违反法律、行政法规，应当认定为有效。根据《商品房买卖合同》的约定，张琦要求按照日0.001%的标准支付违约金，其要求按照银行贷款利率支付违约金没有依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的约定，系在合同没有违约金的情况下才能适用。本案并非属于损失难以确定的情形，张琦如认为违约金过低，可以请求调整，但其至今未予以举证。其次，一审判决关于违约金的起算点系依照补充协议的约定进行判决。虽然《商品房买卖合同》第二十二条约定“补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容”。但是，该《商品房买卖合同》仅是福建省建设厅为了规范商品房交易秩序而制定的“示范文本”，该合同与一般民事合同的效力是同等的，不能因为该合同系省建设厅制定的就认定该合同的效力高于其他合同的效力。根据《合同法》第四条及第七十七的规定，只要双方协商一致，便有权对主合同进行变更、补充，不能因为《商品房买卖合同》系省建设厅制定的就否定当事人变更合同的权利。且《商品房买卖合同》第二十二条也未约定补充协议如果违反该约定即无效。再次，补充协议系双方协商一致而签订的，补充协议第八条并非格式条款，该补充协议系根据买受人的实际情况而拟定的，并与买受人充分协商。本案中，由于项目开发及政府部门办理手续的复杂性，双方经协商同意将办理初始登记的期限的“日”变更为“工作日”。这是双方对自己权利的处分，并未免除禾丰新景公司办理初始登记的义务。且根据补充协议第十三条第六款的约定，“本补充条款与主合同条款内容不一致的地方，以本补充条款内容为准，双方已对本补充协议条款认真阅读，了解并同意共同遵守”；第十四条约定“本协议为合同的补充协议，具有同等的法律效力，如本补充协议与合同有相悖之处，以本协议为准”。可见，《补充协议》的各条款均为经过双方协商一致的情况下签署的，是合法有效的。最后，即便认定补充协议第八条为格式条款，根据《合同法》第四十条的规定，该条并非减轻提供格式条款一方责任的情形，也不应认定为无效。张琦向一审法院起诉，请求判令：禾丰新景公司支付张琦逾期取得房屋权属书的违约金（违约金以1365790元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年12月4日起计至原告实际取得房屋权属证书之日止，暂计至2016年9月30日共128281元。一审判决认定事实如下：2012年11月28日，张琦与禾丰新景公司签订一份《商品房买卖合同》及其附件，约定张琦向禾丰新景公司购买本案讼争的厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北的禾丰新景5#楼B梯13层03单元（即厦门市思明区龙山路174号1303室）房产，购房款总额为1365790元。上述合同说明第5条约定：对合同文本空格部分填写，双方应当协商确定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。上述合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。上述合同附件六合同补充协议第8条“关于合同第十四条之补充”第（2）项约定：“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”分别依2013年12月31日起60个工作日和90个工作日。若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限。上述《商品房买卖合同》及其附件签订后，张琦向禾丰新景公司支付了全额购房款。2014年10月26日，禾丰新景公司将讼争房产交付给张琦，但至今未办理讼争房屋的所有权初始预登记，亦未协助张琦办理讼争房屋的权属证书。一审判决认为，张琦与禾丰新景公司于2012年11月28日签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。根据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第8条第（2）项的约定，禾丰新景公司应于2014年10月26日起90个工作日内，即2015年3月5日前，办理讼争房屋所有权初始预登记并协助张琦办理所有权权属证书，但禾丰新景公司至今未履行该义务。双方在《商品房买卖合同》第十四条中对逾期办证违约金的约定为日0.001%，应视为双方对逾期办证违约金的计算标准已作约定，张琦请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金，应不予支持，并应自2015年3月6日起计算至禾丰新景公司取得房屋权属登记机关出具的办理上述房屋所有权初始预登记的收件收据之日止，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门市禾丰新景房地产有限公司于判决生效之日起十五日内支付张琦逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以1365790元为基数，按日0.001%的标准，自2015年3月6日起计至被告厦门市禾丰新景房地产有限公司取得房屋权属登记机关出具的办理上述房屋所有权初始预登记的收件收据之日止）；二、驳回张琦的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1432元，由张琦负担204元，厦门市禾丰新景房地产有限公司负担1228元。二审审理期间，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。本院认为，首先，张琦上诉主张附件第八条约定办理房屋初始登记和协助取得房屋权属证书为《商品房买卖合同》第十四条中约定的“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”分别依2013年12月31日起60个工作日和90个工作日，系属无效条款。该附件同时约定“本补充条款与主合同条款内容不一致的地方，以本补充条款内容为准，双方已对本补充协议条款认真阅读，了解并同意遵守”，证明张琦在清楚该条款的情形下，自愿签订该补充协议，以附件约定的期限作为办理房屋初始登记和协助取得房屋权属证书的最终期限。该条款虽属事先拟定，但未排除禾丰新景公司办理初始登记及协助取得权属证书的义务，仅是双方协商一致对约定条款的明确，非属法律规定的无效之情形，故张琦的上诉主张缺乏法律和事实依据，应予以驳回。其次，张琦上诉主张每日十万分之一的违约金计算标准过低，但其并未对此予以举证，故其申请予以调整，缺乏证据支持，应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2663元，由上诉人张琦负担。本判决为终审判决。审判长　　曾　聆审判员　　章　毅审判员　　柯艳雪二〇一七年五月二十二日代书记员　　潘婉燕附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”