（2017）苏01民终2725号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-26
案件名称
平分、严星与南京庆盛房地产开发公司、南京通达城镇基础设施开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
平分,严星,南京庆盛房地产开发公司,南京通达城镇基础设施开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终2725号上诉人（原审原告）：平分，女，1952年3月6日出生，汉族，住南京市。上诉人（原审原告）：严星，女，1980年7月15日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：平分，系严星母亲，女，1952年3月6日出生，汉族，住南京市。被上诉人（原审被告）：南京庆盛房地产开发公司，住所地南京市秦淮区长白街56-1号。法定代表人：杨富强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王健，江苏蔚蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘超，江苏蔚蓝律师事务所律师。原审被告：南京通达城镇基础设施开发有限公司，住所地南京市秦淮区大光路108号2楼。法定代表人：李宏楠，该公司总经理。上诉人平分、严星与被上诉人南京庆盛房地产开发公司（以下简称庆盛公司），原审被告南京通达城镇基础设施开发有限公司（以下简称通达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第5832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人平分、严星上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判被上诉人向其支付113万元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院以天坛小区的房价作为参考价是错误的，天坛小区与本案没有任何关系。本案房价应当以实际安置地海福巷××村的房价作为参考依据。众所周知，光华门外现在正式定名为“天坛小区”的这个小区是部队的地皮，该小区的土地与通达公司没有任何关系。小火瓦巷48村的拆迁户全部安置在海福巷××村，没有任何人安置在天坛小区。当初拆迁协议上之所以写“天坛小区”，是因为97年小火瓦巷48村拆迁时，光华门外天坛周围一大片还都是农田菜地荒地，没有名字，没有房屋，还处于土地征收阶段。为说明安置房的大致方位，无奈之下只得暂时用了“天坛小区”而已。几年后，安置房盖好分房时，才确定用海福巷XX号和四方新村命名。与上诉人同一户口的平凡、平康山(平康山去世后，安置房由孙女平川承租)就是安置在海福巷××和××号。小火瓦巷48村的拆迁户也全部安置在海福巷××村。庆盛公司存档的安置资料能证明这一点。(注:以海福巷XX号命名的只有几幢楼，因其与四方新村犬牙交错连成一片，一般都以四方新村称之。)海福巷××村产权房的均价在去年十二月份以前为每平方米24000元，今年一月份以后为每平方米23620元。去任何房产中介咨询，都是这个价格。在网络上查询四方新村二手房房价，走势图上标的海福巷和四方新村的房价走势，也是上述价格。售房信息上明显低于二万三的房子，基本上都是永远不能享受房改政策转成产权房的公租房。2.一审法院以产权房的均价打八折来核定庆盛公司的赔偿数额是错误的，损害了上诉人的合法利益。现在市面上己经买不到能参加房改的公租房了。因为只要花二三万块钱，就能将公租房买成产权房，没有人会放弃优惠政策。现在能买到的公租房，都是永远不能通过参加房改得以改变成产权房的公租房。如果庆盛公司能依约提供给上诉人一套32.7平方米的公租房，那么根据南京市职工的房改政策，上诉人只需要向房产局交纳三万元左右，就可以将此公租房买下成为45.78平方米的产权房。而按一审的八折算法，上诉人要多花十几万元才能拥有一套45.78平方米的产权房。庆盛公司违约不能提供公租房，直接导致了上诉人不能享受到三十几年工龄应该享受到的福利，所以这十几万元的差价理应由庆盛公司承担。在本案中，上诉人是无过错方，不应该让上诉人蒙受经济损失。综上，庆盛公司应当按海福巷××村的现有房价减去购产权房所需向房产局交的三万元，判令庆盛公司支付给上诉人赔偿款共105万元。105万元的组成:32.7平方米×1.4×23620元(一月份均价)=1081323.6元(总价)-30000元(购产权房交房产局款)=1051323.6元。请求二审法院支持上诉人的诉请。被上诉人庆盛公司、通达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。平分、严星向一审法院起诉请求：庆盛公司、通达公司安置平分、严星位于南京市××天坛村小区使用面积为32.7平方米的公有住房一套，如没有相应房源，要求按照现同地段房屋市场价进行赔偿。一审法院认定事实：1996年10月15日，原南京通达城镇基础设施开发公司取得拆许字（96）第74号《房屋拆迁许可证》，对包括小××村××号在内的房屋实施拆迁。小××村××号房屋系平分母亲唐锡芳承租的白下房产经营公司公有住房。据一审法院调取的《白下区拆迁安置办公室拆迁户定居房屋分配通知单》显示：该房屋拆迁后，原南京通达城镇基础设施开发公司于2005年8月安置唐锡芳、平康山（唐锡芳丈夫）位于海福巷××号××室中套公有住房一套；于1997年6月安置平凡（平分弟弟）位于海福巷××室大套公有住房一套。平分当庭确认：海福巷××号××室房屋现在平凡女儿平川名下，性质仍为公有住房，使用面积为44平方米。海福巷××室房屋现产权登记在平凡名下，建筑面积为71.65平方米。2001年12月17日，原南京市白下区人民法院（以下简称原白下法院）作出（2001）白民初字第1371号民事判决，平分、卫国自判决生效之日起十日内，一次性偿还杨辉海20万元借款本金，并支付6万元利息。该判决作出后，平分不服，提起上诉。南京市中级人民法院于2002年5月9日作出（2002）宁民终字第572号民事判决，驳回上诉，维持原判。前述判决生效后，因平分、卫国未能偿还债务，杨辉海于2002年6月7日申请原白下法院强制执行。2002年6月21日，原白下法院向白下区庆盛房地产开发公司送达（2002）白执字第546号民事裁定书及协助执行通知书各一份，冻结平分小××村××号拆迁安置房一套。平分向原白下法院提出，该房屋系居住权房屋，并非其一人所有，而系其与女儿严星共有。应平分要求，南京通达城镇基础设施开发公司于2002年7月18日出具《情况说明》一份，内容为：“平分原居住小××村××号，按拆迁政策规定，我公司在新区为该户安置三套房屋，其一为其父母，另一套为平凡居住，为平分安置一小套，该房屋为公房性质，居住人为平分及其女二人。”平分将该《情况说明》提交原白下法院附卷。在执行过程中，杨辉海提出平分将其拆迁安置房押至杨辉海处，平分还钱后就将房屋还给平分。平分表示同意，并于2002年9月17日向庆盛房产开发公司（通达公司）出具书面意见一份，内容为：“由于本人与杨辉海先生有债务纠纷，现将我拥有的贵公司壹套待分房暂时抵押给杨辉海先生。特委托杨辉海先生来贵公司办理分房有关事宜。”该执行案件以和解结案。2014年9月5日，一审法院出具（2002）白执字第546号执行裁定书及协助执行通知书，解除对平分所分的小××村××号拆迁安置房一套的查封。后平分、严星得知其并未分得拆迁安置房，遂提起本案诉讼。2010年9月，原南京通达城镇基础设施开发公司实施改制，改制后成立南京通达城镇基础设施开发有限公司，2010年9月，庆盛公司出具承诺书，内容为：“根据白下区人民政府2010年9月的改制方案，南京通达城镇基础设施开发公司剥离资产21910368.87元、负债46499627.84元至我公司，我公司承诺承担南京通达城镇基础设施开发有限公司除涉及八宝东街土地开发项目外的全部现时潜在债权债务及相关法律责任。”本案审理过程中，庆盛公司明确表示，天坛小区已无相应房源对平分、严星进行安置。平分、严星则表示，如无相应房源，则要求按市场价进行赔偿。经当事人申请，一审法院委托评估机构对本市秦淮区天坛小区使用面积为32.7平方米的公有住房在2002年6月和2016年3月的市场价值进行评估，评估机构均以无法评估为由作退案处理。后一审法院向南京我爱我家房屋租赁置换有限公司、南京壹加贰联合不动产经纪有限公司询价，确认本市天坛小区产权房目前的市场交易价格约为每平方米2万元。一审诉讼中，双方就以下事实和证据存有争议，一审法院认定如下：一、关于平分、严星是否与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议。平分、严星认为其系小××村××号房屋的被拆迁人，应当享有拆迁利益，并提交如下证据证实：1.1997年3月16日，平凡、唐锡芳作为被拆迁人与原南京通达城镇基础设施开发公司签订的《南京市房屋拆迁补偿安置协议》复印件一份。该协议载明：原有房屋座落为宰牛巷48村17号一楼，使用面积为54.95平方米，产权性质为公房，产权人为白下房产经营公司，安置方式为拆迁安置，安置意见为石门坎海福巷壹大贰小使用面积118平方米房屋。平分当庭陈述，该协议所载“宰牛巷48村17号一楼”应系笔误，拆迁时是平凡去谈的，该协议上唐锡芳的签名并非本人所签。庆盛公司质证认为该证据系复印件，且不能证明平分、严星的安置情况。2.《拆迁安置公房新增面积申请表》原件一份。该申请表载明：“因国家建设需要，拆迁人通达开发公司将本人原住小××村××号房屋进行拆迁。根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》第二十六条规定，本人申请按控制标准安置（新区13.5平方米/人，城区10.6平方米/人），并自愿承担应付补偿款。”申请人姓名一栏填写为平分、严星。并载明原房使用面积13+2平方米，安置房使用面积32.7平方米，净增使用面积17.2平方米。新增面积补偿款合计28249.2元，拆迁人应支付费用为9416.4元，其余由被拆迁人单位及被拆迁人支付。南京市解放路南延道路建设指挥部拆迁安置办公室在拆迁人意见一栏盖章，南京市第二人民防空工程公司在申请人单位意见一栏盖章，并注明“2003年12月底前支付。”庆盛公司质证认为无法确认该申请表的真实性，且该申请表并非平分、严星与拆迁人之间的拆迁安置补偿协议，不能证明平分、严星的观点。3．1998年12月21日，原南京通达城镇基础设施开发公司（甲方）与南京市第二人民防空工程公司（乙方）签订的《协议书》复印件及（94）宁二证内经字第113号公证书复印件各一份。《协议书》内容为：“甲方因国家建设需要拆迁乙方座落南京市小××村××号住房15平方米面积。甲方安置分配给乙方座落南京市白下区天坛小区住房，根据国家政策，乙方应交纳新增面积差额款人民币18832.8元，已交9416.4元，还欠9416.4元，于2003年12月31日付清。逾期甲方通过银行划拨或财产抵押。”南京市第二人民防空工程公司在甲方一栏签章，平分在乙方一栏签字，原南京通达城镇基础设施开发公司亦在该协议书上加盖业务专用章。公证书的出具时间为1999年2月10日，内容为：“兹证明南京通达城镇基础设施开发公司的法定代表人的代理人黄耀军与南京市第二人民防空工程公司的法定代表人的代理人平分于一九九八年十二月二十一日在南京市签订了前面的《协议书》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议书上双方当事人的印鉴及其签名均属实。”庆盛公司质证认为前述《协议书》甲方为原南京通达城镇基础设施开发公司，乙方为南京市第二人民防空工程公司，更加证明平分、严星并不具有本案诉讼主体资格。对上述争议证据和事实，一审法院认为：平分、严星均为小××村××号房屋拆迁时的同住家庭成员，按1996年2月发布施行的《南京市城市房屋拆迁管理办法》，应对其进行安置。2002年，南京通达城镇基础设施开发公司出具的《情况说明》亦确认小××村××号房屋拆迁后为该户安置三套房屋，其中为平分、严星安置一小套公有住房。基于该《情况说明》，应当认定平分、严星与南京通达城镇基础设施开发公司之间达成了拆迁安置补偿协议。1997年3月16日的《南京市房屋拆迁补偿安置协议》虽系复印件，但该协议关于壹大贰小三套房屋的安置意见与南京通达城镇基础设施开发公司出具的《情况说明》相吻合。1998年12月21日的《协议书》虽系复印件，但该协议所载补差金额与《拆迁安置公房新增面积申请表》所载金额一致。庆盛公司虽对该申请表的真实性提出异议，但并无证据证实。且在本案审理过程中，庆盛公司未能提供小××村××号房屋拆迁的原始资料，应由其承担举证不能的不利后果。前述证据均能相互印证，对其真实性，均予确认。应当认定南京通达城镇基础设施开发公司对平分、严星的安置方式为安置天坛小区使用面积为32.7平方米的公有住房一套。二、关于平分、严星起诉是否超诉讼时效。庆盛公司认为，小××村××号房屋系1997年拆迁，平分、严星直到2015年才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效。平分则陈述，在法院执行过程中，平分去找南京通达城镇基础设施开发公司，南京通达城镇基础设施开发公司说房屋已被法院查封，不可能再把房子分给平分。后平分应法院要求写了将房屋抵押给杨辉海并委托杨辉海处理分房事宜的书面意见，之后法院和杨辉海都没找过平分，平分以为法院和杨辉海已把房屋的事情处理好了。2014年9月，平分结清债务，申请法院解封，法院去解封的时候才告诉平分并未分到拆迁安置房。故平分、严星起诉未过诉讼时效。对上述争议，一审法院认为：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案查明，平分分得拆迁安置房前，该房屋即被法院查封，在执行过程中，平分同意将房屋抵押给杨辉海，并出具了委托杨辉海办理分房有关事宜的书面意见。故平分关于法院解封时其才知道未分得拆迁安置房的陈述应系事实，平分、严星提起本案诉讼并未超过法定诉讼时效。一审法院认为，如上所述，平分、严星与南京通达城镇基础设施开发公司之间就小××村××号房屋拆迁达成了拆迁安置协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。南京通达城镇基础设施开发公司未向平分、严星交付拆迁安置房，显已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。2010年9月，南京通达城镇基础设施开发公司改制为南京通达城镇基础设施开发有限公司，除涉及八宝东街土地开发项目外，其全部现时及潜在债权债务由庆盛公司承受。故前述南京通达城镇基础设施开发公司的违约责任亦应由庆盛公司承担。现庆盛公司明确表示无相应房源对平分、严星进行安置，平分、严星与南京通达城镇基础设施开发公司之间的拆迁安置协议客观上无法继续履行。平分、严星则表示如无房源，可由庆盛公司按市场价对其进行赔偿，对此，一审法院予以认可，庆盛公司应就其无法向平分、严星交付位于天坛小区使用面积32.7平方米的公有住房，对平分、严星进行折价赔偿。庆盛公司应当安置平分、严星的房屋换算成建筑面积约为32.7×1.4=45.78平方米。经一审法院向中介机构询价，确认天坛小区产权房的市场交易价格约为每平方米2万元。据此计算，建筑面积为45.78平方米的产权房市场交易价格约为91.56万元。考虑到产权房与公有住房市场交易价格的差异，酌定庆盛公司向平分、严星赔偿91.56×80%=732480元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、南京庆盛房地产开发公司于判决书生效之日起十日内赔偿平分、严星732480元；二、驳回平分、严星的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，由南京庆盛房地产开发公司负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，2016年3月10日一审法院开庭笔录中，一审法官询问庆盛公司现在天坛是否有相应的房源，庆盛公司回复没有；一审法院又询问：“在没有房源的情况下，是否同意变更诉讼请求主张经济补偿？”原告陈述：“如果没有房源，我同意变更为主张经济补偿，按照现在的同地段的市场价进行补偿。”2016年4月18日一审法院谈话笔录中，一审法官询问双方当事人对现在房价的认识，原告陈述：“我去中介问了，现在有两个价格，一个是11000元-16000元，公租房的价格，11000元的房子是永远不能变成产权房的，16000元、17000元的房子是可以变成产权房的。我的意思现在是因为我没有参加单位的房改，所以我现在要一个可以参加房改的房子，也就是按16000、17000元的价格来。”一审判决后，平分、严星向本院提交的上诉状中请求庆盛公司支付购房款105万元。二审中，平分、严星认为截止至2017年4月，四方新村的二手房价已经达到24940元/平方米，当庭变更上诉请求为要求庆盛公司支付购房款113万元。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。通达公司在改制前未按合同约定为平分、严星安置房屋，应当承担违约责任。因通达公司改制前的债权债务应当由庆盛公司承担，故相应的违约责任应当由庆盛公司负担。在庆盛公司明确表示已无相应房源的情况下，平分、严星同意变更诉讼请求，要求庆盛公司以当时的市场价格承担赔偿责任，故评价案涉房屋市场价格的时间点应以平分、严星于2016年3月10日变更诉讼请求的时间为准，平分、严星要求按上诉后的2017年4月的价格计算，无事实和法律依据，本院不予采纳。平分、严星认为一审法院以产权房价格的80%计算公租房的价格没有依据，且天坛小区为部队土地，赔偿标准应当参考实际安置地四方新村中能够参加房改的公租房的价格。对此本院认为，从本案询价情况来看，平分、严星于2016年4月18日自行询价后主张的可参加房改的公租房价格为16000-17000元/平方米，一审法院在提交价格鉴定被退案后再行询价的时间是2016年12月，当时天坛附近的产权房价格在20000元/平方米左右。产权房和公租房的物权属性不同，市场交易价格因地段、房龄、户型、楼层、品质等诸多因素影响而有较大不同，一审法院在综合本案案情的基础上，充分考虑到产权房与公租房之间的价格差异，酌情认定本案应安置的公租房价格为16000元/平方米，具有事实依据，亦与平分、严星的主张基本相符，现平分、严星二审中主张应按24940元/平方米予以赔偿，与其一审主张相悖，本院不予采纳。综上，平分、严星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7263元，由上诉人平分、严星承担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 刘 凡审判员 汪德全二〇一七年五月二十二日书记员 孙雪松 关注微信公众号“”