（2017）鄂05民终1156号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-03
案件名称
雷爱玲与关文飞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
关文飞,雷爱玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终1156号上诉人（原审被告）：关文飞，女，1976年9月9日出生，土家族，现住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：杨松宜，宜昌市伍家岗区海纳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：雷爱玲，女，1970年6月12日出生，汉族，住宜昌市西陵区。上诉人关文飞因与被上诉人雷爱玲房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关文飞上诉请求：一、不服一审判决第二项，应减除雷爱玲对关文飞承租屋进行锁门损失2个月共计29166元（按175000元/12个月=29166元）。事实和理由：关文飞承租雷爱玲的房屋约定租期从2013年11月15日至2016年11月15日止，同时雷爱玲对关文飞的房屋装修口头表示给予补偿，但在租赁合同未到期之前雷爱玲就强制性提前终止合同，将关文飞的租赁门面于2016年10月17日用锁锁上，不准关文飞营业，还把关文飞所租的其他商铺也一并锁上，至今关文飞不能营业，给关文飞造成了重大损失，一审未减除和认定关文飞的损失显示公平。雷爱玲辩称，关于锁门是事出有因的，而且雷爱玲也并没有锁其他门面。关文飞违约，打通了主体结构，本身就违反了合同约定，现在反而要雷爱玲赔偿没有道理。合同到期后，关文飞强行占用门面，一审判决对雷爱玲不公平，雷爱玲只是不想拖时间才没有上诉。关文飞根本就没有给雷爱玲说装修的事情，而且也不可能关文飞装修雷爱玲出费用。雷爱玲向一审法院起诉请求：1、判令关文飞立即腾退宜昌开发区深圳二路民生家园宜市房权证宜昌开发区字第××号门面房并恢复原状；2、关文飞自2016年11月16日起按108元每平方米每月支付占有使用费至腾退房屋止。3、关文飞赔偿违约损失20000元。一审法院认定事实：关文飞于2009年开始承租雷爱玲位于东山民生家园宜市房权证宜昌开发区字第××号面积228.32平方米的门面房。2013年10月28日，雷爱玲（甲方）与关文飞（乙方）续签了房屋租赁合同，合同主要内容有：甲方将其东山民生家园地处门面房（面积228.32平方米）租给乙方使用；租赁时间为三年（2013年11月15日至2016年11月15日）；房屋租金：第一、第二年为每年16.6万元整，第三年为17.5万元；支付租金方式：先租后用，第一年租金于2013年11月15日签订合同之日起全额付清，另收押金5000元，以收据为凭，以后二年每年到期之日提前一个月支付下一年租金；乙方不得改变房屋的主体结构。合同到期，乙方享有在同等的市场行情条件下的优先租赁权，租赁期间，乙方可协商转让、转租、租借房屋。合同签订后，关文飞全额交纳了租金和押金5000元，关文飞对承租的房屋部分转租他人用于开办超市，部分用于经营文飞养生美容抗衰老会所。此外，宜昌市文飞时尚商贸有限公司的经营地点亦在承租的雷爱玲门面房内，其主要经营内容为保健食品、化妆品等的销售。法定代表人为关文飞，公司类型为自然人投资或控股。2016年10月17日，雷爱玲在得知关文飞将原部分转租给他人经营超市部分门面再转租后，在关文飞锁门后将出租的门面房进行上锁，次日关文飞将自己的锁取走。雷爱玲于10月18日及10月24日，短信联系关文飞就门面承租事宜进行协商，并通知关文飞继续经营，但关文飞未与雷爱玲协商。此后，关文飞将承租门面再次上锁，2016年11月15日，雷爱玲将自己上的锁开锁取走。2016年11月16日，雷爱玲在宜昌市三峡晚报上刊发通知，要求关文飞七日内腾退房屋。刊发通知后，雷爱玲于2016年11月16日与李华伟签订房屋租赁合同，约定将上述房屋部分租赁给李华伟，承租人支付2万元定金。约定交房时间为2016年11月24日前，但因关文飞仍未腾退房屋，雷爱玲向李华伟双倍返还定金。一审法院另认定：关文飞在承租雷爱玲房屋期间同时将与雷爱玲相邻的周四清房屋承租后打通使用。一审法院认为：雷爱玲和关文飞签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的合同于2016年11月15日到期，因此，雷爱玲现要求关文飞腾退承租宜昌开发区深圳二路民生家园宜市房权证宜昌开发区字第××号门面房并恢复原状的请求，符合法律和合同约定，一审予以支持；因关文飞至今未腾退返还雷爱玲出租的房屋，因此雷爱玲要求关文飞支付至其腾退时止的占有费亦应予以支持，但是其占有费标准应参照双方租赁合同标准，即175000元/年计算，此外，因雷爱玲在宜昌市三峡晚报上刊发的通知是要求关文飞在七日内腾退房屋，因此其占用费自2016年12月24日开始计算；在雷爱玲与关文飞的租赁合同到期前，如果存在关文飞擅自转租房屋的情形，但因关文飞未将承租房屋向第三人交付，对雷爱玲的民事权益尚未造成实质上的影响，故雷爱玲于2016年10月17日将出租房上锁致使关文飞无法正常经营，其行为不当，雷爱玲与关文飞在合同终止前已然存在纠纷且未予解决，因此雷爱玲要求关文飞赔偿其与他人签订租赁合同未履约造成的2万元定金损失，一审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、关文飞于判决生效之日起五日内将东山民生家园宜市房权证宜昌开发区字第××号面积228.32平方米的门面房腾退返还给雷爱玲，并按175000元/年的标准支付雷爱玲2016年11月24日起至实际腾退房屋之日止的占用使用费（关文飞交纳的押金5000元予以扣减）；二、驳回雷爱玲的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费1830元，由关文飞负担。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，经查一审卷宗，关文飞在一审就与雷爱玲的房屋租赁合同纠纷，向一审法院提起反诉，主张因雷爱玲在租赁期满前锁门，给其造成损失，要求雷爱玲赔偿其损失七十余万元。一审诉讼中，关文飞又以需要对其损失准备证据为由申请撤诉，一审法院裁定准许。现关文飞要求减除雷爱玲锁门后的损失，实质为主张部分反诉请求，应通过另行诉讼，而不是上诉程序解决。综上所述，关文飞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费529元，由关文飞负担。本判决为终审判决。审判长 陈继雄审判员 刘 强审判员 王明兵二〇一七年五月二十二日书记员 袁昌芹 来自：