（2017）渝0101民初2634号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-07-12
案件名称
姜劲松与重庆市万州区气象局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市万州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜劲松,重庆市万州区气象局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十五条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初2634号原告：姜劲松，男，汉族，住重庆市。委托人代理人：唐德芳，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者。被告：重庆市万州区气象局，住所地重庆市。法定代表人：彭亮。委托代理人：张文中，重庆高山律师事务所律师。原告姜劲松与被告重庆市万州区气象局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员和小彬担独任审理。原告姜劲松及委托代理人唐德芳，被告委托代理人张文中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜劲松诉称，原告及其妻子从2007年7月开始租用被告位于万州区白岩书院66号综合楼底楼约230平方米门面用于服装销售。2015年7月1日，原被告签订了最后一份房屋租赁合同，约定合同到期后原告在租赁期间的装修装饰归被告所有，且双方达成了就该门面装修装饰价值的补偿价格共同委托重庆市宏泰房地产土地评估公司进行评估的一致意见。评估后，被告表示由新的承租人补偿原告，并于2016年3月28日三方签订了委托评估合同对该门面的装修装饰价值进行评估，其评估价值为136420元。被告于2016年5月18日对外发出竞租公告。现被告已将该门面出租给他人重新开业，原告多次向被告协商支付合同约定的装修装饰款，但被告明确告知原告不愿意再履行合同约定。原告认为，被告的行为属于违约。请求法院判决:1、判令被告支付原告对万州区白岩书院66号综合楼底楼门面房装饰装修补偿款136420元；2、判令被告支付违约金200000元；3、判令被告支付原告评估费8000元；4、诉讼费由被告负担。被告万州区气象局辩称，本案门面最后一份租赁合同的签订是应原告请求处理存货才签订，而且合同对装修装饰部门的补偿约定了条件的，即若被告采取公开竞价的方式才由新的承租人对原告进行补偿，但被告采取的是协商议价的方式对外招租的，故不存在违约，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，经审理查明，2012年4月16日，原告姜劲松（乙方）与被告万州区气象局（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方位于白岩书院66号综合楼底楼门面房（建筑面积约230平方米），租期三年：2012年7月18日-2015年7月18日止。租金为每年17万元。2015年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订《房屋租赁合同》，主要内容：甲乙双方于2012年4月16日签订房屋租赁合同，合同约定的租赁期限为2012年7月18日至2015年7月18日。在该合同即将到期之时，乙方强烈要求甲方将租赁期限延期8个月以便处理库存货物。经双方协商一致，达成如下协议：一、乙方承租甲方位于白岩书院66号综合楼底楼门面房（建筑面积约230平方米），租赁期限8个月（2015年7月19日至2016年3月18日），二、每月租金25000元……三、房屋使用用途……四、租赁期间乙方不得对房屋进行装饰装修……五、乙方在租赁期间不得转租或转让……六、房屋内的装饰装修的归属，房屋租赁期满时，乙方在到期之日必须完好无损的将房屋交还甲方，房屋内的装饰装修及下水道和天然气管道系统归甲方所有，乙方不得损坏，甲方不对乙方人和补偿。七、房屋交接……八、特别约定：本着公平、公正、公开的原则，甲方欲将本合同项下的租赁房屋在租期到期前或到期后以公开竞价的方式对外招租，甲方考虑到乙方在此之前对房屋装修的投入，双方就装修残值的补偿及逾期交还房屋的赔偿方法及违约责任等重要事项作特别约定：1、本合同约定的租赁期到期之日，乙方按照本合同约定的条件将房屋交还甲方后，如果甲方通过以公开竞价的方式对外招租的，甲乙双方同意将房屋装修部分共同委托具有资质的第三方评估机构进行装修残值评估后由新的承租人补偿给乙方，但装饰装修部分仍属甲方所有。如果一方通过竞价的方式获得承租权的，装饰装修残值部分由乙方自行承担。2、本合同到期之日，乙方拒不交还房屋……。九、违约责任。本合同双方应本着诚实守信原则全面履行本合同，任何一方违约的，违约方向另一方支付违约金200000元。乙方违反本合同第八条的，按照第八条的专门约定处理。一方违约的，甲方由此产生的诉讼费、律师费、保全费等费用均由乙方承担。十、争议的解决。十一、十二……。另查明，2016年3月28日，原、被告共同委托重庆宏泰房地产土地评估有限公司对租赁门面内的装修现值进行评估。2016年6月1日，该公司做出评估报告，经评估，该房屋的室内装修价值为136420元。2016年5月18日，被告委托重庆诚信拍卖有限公司对本案房屋进行公开招租，招租价格为508327元，被告在招租公告中并未披露原告的装饰装修价值应由新的承租人负担的信息。报名时间截止后因无人报名，本次公开招租取消。2016年10月21日，被告与魏东签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给魏东使用，年租金为400000元，现该门面已经被魏东用作服装经营。上述事实，有原、被告提交的《房屋租赁合同》、《房屋交接书》、《委托拍卖合同》、《评估报告书》、《回复》、评估费发票、《竞租协议书》、照片等书面证据及当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。原、被告在租赁合同第六条中也进行了明确，即合同到期后装饰装修部分归被告所有，被告不做任何补偿。本案争议的焦点是对双方在合同中第八条的特别约定如何理解？根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的相关规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本院认为第八条约定的内容实际是对原告装修装饰部分价值进行补偿所附的条件，是附条件的合同条款，抛开该条约定对第三人的效力问题不说，只有在条件成就时也才由新的承租人对原告予以补偿。通过对内容的理解，该条件应当是指被告通过公开竞价对外招租且竞拍成功的情形。被告虽然组织了公开招租但因无人报名竞买而终止，合同约定的条件未成就。原告亦无证据证明被告主观上或客观上阻止了条件的成就，故被告对条件的不成就不存在过错。原、被告在签订合同时未约定被告只能通过公开竞价的方式对外招租以及对公开竞价招租无果的情况下如何处理，并且从整个合同内容来看，被告自己自始至终都没有对原告装饰装修进行补偿的意思，根据当事人意思自治的原则，只能按照合同第六条的一般约定处理。在此情况下，原告要求被告承担补偿义务并承担违约责任无法定或约定的依据。关于评估费8000元的问题，该评估是双方共同委托，在没有书面约定鉴定费的负担比例情况下，以原、被告各负担一半费用为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆市万州区气象局在本判决生效后五日内给付原告姜劲松垫付的评估费4000元。二、驳回原告姜劲松的其他诉讼请求。案件受理费6466元，减半收取3233元，由原告姜劲松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 和小彬二〇一七年五月二十二日书记员 喻剑虹 来源：