（2017）赣0702民初32号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-08-27
案件名称
赣州市章贡区手工业合作联社与刘洪喜、卢成龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州市章贡区人民法院
所属地区
赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赣州市章贡区手工业合作联社,刘洪喜,卢成龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初32号原告：赣州市章贡区手工业合作联社（赣州市章贡区民营企业管理局），住所地：赣州市章贡区登峰大道章贡区区政府。统一社会信用代码证：12360704014661731H。法定代表人：钟群，系该局局长。委托诉讼代理人：赖亚芬，江西实创律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：龙祥，江西实创律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘洪喜，男，1963年11月3日出生，汉族，赣州市信丰县人，住赣州市章贡区，被告：卢成龙，男，1966年5月18日出生，汉族，住赣州市章贡区，二被告共同委托诉讼代理人：卢金山，系江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。原告赣州市章贡区手工业合作联社诉被告刘洪喜、卢成龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖亚芬，被告刘洪喜及委托诉讼代理人卢金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2009年9月27日签订的《租赁协议书》和2013年8月31日签订的《补充协议》，并在判决生效后五天内腾退房屋；2、两被告支付拖欠原告的房屋租金365449元（2012/9/1暂计至2016/12/31），租金算至两被告腾退房屋止；3、两被告已交纳的押金50000元不予退还；4、两被告按应交租金的1‰支付滞纳金99836元整；5、本案诉讼费、律师费由两被告承担，律师费10000元，总计525283元。事实和理由：两被告通过竞标承租了原告位于赣州市××山××房产经营酒店，并注册了赣州市南锦旅游商务宾馆有限公司（2010年已注销），原、被告双方于2009年9月27日签订了《租赁协议书》，当时约定租赁期从2009年9月1日至2015年8月31日止，合同约定第一年至第三年年租金28万元，从第四年开始每年递增10%，被告应在每年的8月20日之前交下一年度的租金；合同履行期间，因政府要求，需收回涉案房屋第一层118.32平米的写字间作为公用，于是，原、被告于2013年8月31日达成了《补充协议》，原告除补偿两被告装修款外，每月减收两被告租金3550元整，并将租赁期延长至2018年8月31日止，其他约定不变。前三年两被告按时足额支付租金，从2012年9月1日开始两被告一直未按时足额支付租金，截止2016年12月31日尚欠租金365447元，两被告拖欠租金的行为已严重违约，为此，原告依据租赁协议书第四条、第五条的约定要求解除合同，并承担违约责任，为证明自己的主张，原告提交了以下证据：证据1、租赁协议书、补充协议，证明原、被告租赁合同关系，双方约定了租金和缴纳期限，并约定了违约责任；证据2、租金催缴通知书，证明两被告截止到2016年12月31日拖欠租金365447元；证据3、原告房产证，证明原告对涉案房产享有所有权；证据4、委托代理协议、增值税发票，证明原告因被告违约而起诉支出的律师费用。被告刘洪喜、卢成龙辩称，一、从2014年2月1日起不能再涨租金。2009年9月27日双方签订一份《租赁协议书》。该协议书第四条约定了租金的金额和交纳时间。特别是第四条第二款中约定了如继续受金融危机影响或房价的市场行情影响双方对是否每年递增10%要另行协商。也就是说合同履行到第四年并不是当然地要上涨10%。只有双方协商一致才可以上涨。答辩人有理由要求从2014年2月1日起不再涨租。租金维持308000元每年。之后都将维持在不涨的这个价位直到合同履行完毕。二、从2015年6月1日起，三楼的租金要减掉。2015年由于出租房三楼的设施被人为地破坏，导致无法使用。这一情况，答辩人多次要求被答辩人派人来察看。被答辩人也派人来了察看，包括被答辩人律师也来了。确实是这种情况。答辩人也于2015年5月26日做了公证证据保全。证明三楼确实无法使用。所以要求从2015年6月1日起要将三楼的租金减掉。出租房屋的面积为1229.94平方米。其中三楼的面积为295.64平方米。按每年308000元，以其面积比例计算。每年应减租金为74033.79元。也就是说从2015年6月1日起到合同履行完毕每年的租金是233966.21元。三、两答辩人已经交纳的租金应当减去。从2012年9份1日起两答辩人一共交纳了租金为1214295元。按照第一第二点答辩意见的计算方法减去答辩人已经交纳的1214295元，才是现在答辩人应交的租金。被答辩人的诉讼请求显然是错误的。请法院驳回被答辩人的诉讼请求。为证明自己的答辩理由，被告刘洪喜、卢成龙提交了以下证据：证据1、租赁协议书，证明协议第四条约定给了每年递增租金是附条件的；证据2、章贡区政府【2014】7号文件，证明合同履行期间原告造成的经营困难；证据3、赣州市中级法院（2015）赣中民一终字153号，证明被告有转租权；证据4、（2015）赣虔阳证内字第535号公证书，证明原告的出租房无法使用；证据5、照片三张，证明诉争房屋现状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、3的三性无异议，原告对被告提供的证据1、2三性无异议，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告对原告提供的证据2的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，本院认为双方签订协议书是真实意思表示，内容没有违反国家法律禁止性规定，合法有效，故对其三性予以确认。被告对原告提供的证据4的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，因为原、被告合同没有约定律师费的承担。本院审查认为双方在《租赁协议书》中对律师费没有约定，故对其关联性不予以确认。二、原告对被告提供的证据1的证明对象有异议，每年递增并非附条件的。本院认为协议书明确约定从第四年起的租金以拍租的年租金为基础每年递增10%，只是用括号备注即只有继续受金融危机影响或房价的市场行情影响的情况下可适用，现不存在上述二种情形，故对其证明对象不予认可。原告对被告提供的证据2关联性、证明对象有异议，该份文件并不能够对两被告的经营产生任何影响，本院认为其与本案无关。原告对被告提供的证据3的关联性、证明对象有异议，本院认为其与本案无关。原告对被告提供的证据4的关联性和证明对象有异议，对证据5的关联性有异议，维修的责任在于被告。本院认为首先原告交付给被告的案涉房屋不存在漏水，其次现在三楼存在漏水是四楼住户装修导致，作为承租人完全可以向侵权人主张权利，与原告无关，故本院对其关联性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘洪喜、卢成龙通过公开竞租的方式向原告及赣州市章贡区第二轻工业局取得位于赣州市章贡区东阳山64号房产租赁经营权，用于经营酒店，并注册了赣州市南锦旅游商务宾馆有限公司（该公司于2010年已注销），原告（以下简称甲方）、被告（以下简称乙方）双方于2009年9月27日签订了《租赁协议书》，协议约定：甲方将上述房产租赁给乙方使用，租赁期从2009年9月1日至2015年8月31日止，第一年至第三年年租金28万元，从第四年开始每年递增10%（如继续受金融危机影响或房价的市场行情影响，则可另行协商，乙方应在每年的8月20日之前交下一年度的租金。如未按时交缴租金，每逾期一天，按应交租金的5‰罚滞纳金；逾期三个月未交，视为乙方违约，甲方有权单方终止本协议并没收乙方所交的房屋租赁押金；合同履行期间，因政府要求，需收回涉案房屋第一层118.32平方米的写字间作为办公用，原、被告于2013年8月31日达成了《补充协议》，约定：原告除补偿两被告装修款外，每月减收两被告租金3550元整，并将租赁期延长至2018年8月31日止，其他约定不变。前三年两被告按时足额支付租金，从2012年9月1日开始两被告一直未按时足额支付租金，截止2016年12月31日尚欠租金365447元(2012年9月1日至2014年8月31日止尚欠4040元，2014年9月1日至2015年8月31日止尚欠43745元，2015年9月1日至2016年8月31日止尚欠167348元，2016年9月1日至2016年12月31日止尚欠150314元)另查明，赣州市章贡区第二轻工业局在2010年6月划入赣州市章贡区民营企业管理局，赣州市章贡区民营企业管理局与原告是同一单位。本院认为：原、被告签订的《租赁协议书》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同没有违反国家法律禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点是：一、被告刘洪喜、卢成龙的行为是否构成根本性违约及应承担何种程度的违约责任。二、原告是否有权解除与被告刘洪喜、卢成龙所签订的《租赁协议书》及《补充协议》。针对焦点一，被告是否构成根本性违约。根据相关法律的规定，履行期限到来之后届满之前，债务人无正当理由拒绝履行债务的行为称为拒绝履行；债务人在履行期限到来时，能够履行而没有按期履行债务的，为给付迟延。前者构成根本性违约，而后者则为一般性违约。本案中，原告诉称被告在合同履行的前三年一直按时足额给付租金。但是从2012年9月1日开始两被告一直未按时足额支付租金。经查截止2016年12月31日前时被告共欠365447元租金，可以认定被告存在根本违约。针对焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在本案中，原告将案涉房屋租给被告，被告从2012年9月起至今连续拖欠原告租金，被告的行为属于拒绝履行主要债务，该违约行为导致原告的合同目的实际已经无法实现，原告请求解除合同既符合合同约定，也于法有据，故其提出解除合同并要求被告立即返还房屋的诉请本院予以支持。本案中被告拒绝履行的行为构成根本性违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付拖欠房屋租金及违约金的请求本院予以支持。原、被告所签订的《租赁协议书》中虽然约定每逾期一天应按所欠缴费用总额的千分之五加滞纳收金，但原告并未举证证明其实际损失的大小。同时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”鉴于以上原则，本院从公平原则出发，综合考量原告的实际损失、合同的履行情况及被告的过错程度等因素，故本院对逾期付款的违约金酌定即按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算。因合同约定支付租金的时间是每年的8月20日前交下一年度的租金，故被告拖欠的房租按实际欠付时间从2012年8月20日起分年计算逾期付款违约金。关于被告提出第四年不是一定按每年递增10%租金的问题，因为协议书明确约定从第四年起的租金以拍租的年租金为基础每年递增10%，只是用括号备注即只有继续受金融危机影响或房价的市场行情影响的情况下可适用，现不存在上述二种情形，即使存在上述二种情形，也必须由双方协商一致，才能不增或减，故本院对被告的答辩理由不予以支持。关于被告提出四楼住户装修导致三楼存在漏水应扣减该部分租金的问题。首先原告交付给被告的案涉房屋不存在漏水，其次现在三楼存在漏水是四楼住户装修导致，作为承租人完全可以向侵权人主张权利，与原告无关，故本院对被告的答辩理由不予以采信。本案租赁合同中约定的押金，从性质上看应当属于合同法中规定的约定违约金。作为押金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，本院对原告要求没收被告所缴纳50000元押金的主张不予支持。关于原告要求被告赔偿律师代理费的诉请，因《租赁协议书》对此没有约定，故本院对该请求不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市章贡区手工业合作联社、被告刘洪喜、卢成龙于2009年9月27日签订的《租赁协议书》及2013年8月31日签订的《补充协议》。二、由被告刘洪喜、卢成龙于本判决生效之日起十五日内腾空所租赁的位于赣州市章贡区东阳山64号房屋并交还原告赣州市章贡区手工业合作联社。三、由被告刘洪喜、卢成龙于本判决生效之日起十五日内支付所欠原告赣州市章贡区手工业合作联社自2012年9月1日至2016年12月30日期间租金365447元及2016年12月30日以后至腾空房之日止租金（按《租赁协议书》及《补充协议》约定的租金标准计付）四、由被告刘洪喜、卢成龙于本判决生效之日起十五日内支付原告赣州市章贡区手工业合作联社逾期付款违约金（违约金按实际拖欠租金额根据中国人民银行同期同类贷款基准利率的计算，自2012年8月20日起按每一年度计算至付清款之日止）。五、原告赣州市章贡区手工业合作联社返还被告刘洪喜、卢成龙房屋押金50000元，该款可以抵扣被告刘洪喜、卢成龙所欠租金。六、驳回原告赣州市章贡区手工业合作联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9053元，由被告刘洪喜、卢成龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 李明炯人民陪审员 张 霞人民陪审员 肖声玉二〇一七年五月二十二日书 记 员 李兆莎 来源：百度“”