（2017）冀1024民初1374号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-15
案件名称
张晓利与房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
香河县人民法院
所属地区
香河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张晓利
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1024民初1374号原告（反诉被告，以下简称原告）：张晓利，男，1988年1月5日出生，汉族，河北省张家口市怀安县人，现住香河县。委托诉讼代理人：王会，河北瀛川律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：李壬至，男，1931年6月1日出生，汉族，湖南省长沙市芙蓉区人，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：李清临，男，1966年2月23日出生，汉族，湖南省长沙市芙蓉区人，现住天津市南开区。系被告李壬至之子。委托诉讼代理人：李大海，河北王文成律师事务所律师。原告张晓利诉被告李壬至房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓利及其委托诉讼代理人王会，被告李壬至委托诉讼代理人李清临、李大海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓利向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行《房屋买卖居间合同》、《廊坊市房屋买卖合同》及《补充协议》的约定内容，并按照《房屋买卖居间合同》、《廊坊市房屋买卖合同》及《补充协议》的约定配合原告办理房产过户、交付房屋、收取房款等手续，或赔偿原告违约损失人民币500000元，并退还原告定金100000元；2、本诉及被告反诉的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月12日，原告与被告签订了《房屋买卖居间合同》和《廊坊市房屋买卖合同》，双方均签字按手印，同时被告配偶刘秀茹也在《廊坊市房屋买卖合同》中签字按手印。根据合同约定，被告将位于香河开发区天悦住宅小区3号楼3单元1203室出售给原告，房屋面积为99.25平方米，室内装修状况为毛坯，房屋所有权人李壬至，房屋所有权证明文件编号：合同编号20140110008，总房价款为1200000元人民币，原告于签订合同当日支付被告定金100000元人民币，付款方式为全款，被告应于收房当日向原告交房。后双方于2017年2月15日签订补充协议，协议约定：1、合同总价格1.2万元/平方米不变；2、乙方交定金10万元不变；3、由于房产证没有下发，不能及时回款，双方商定做以下处理：第一，如果两个月之内能拿到房产证，乙方将未交的房款一次性交清，一手交证，一手交钱。第二，如果两个月之内房产证未拿到，则由甲方负担两万元交由乙方做加急处理，拿证时间可再延长三个月。如果超过三个月，本合同是否继续有效到时再议。原告因被告说房本很快会下来便积极四处筹措了款项，不料2017年2月28日被告发短信给原告“协议就此终止，房子不卖了”，原告积极与被告协商，但被告坚决不再出售。双方签订的两份合同和一份补充协议系双方真实意思表示，被告违反诚实信用原则将会给原告带来巨大经济损失，无奈诉至法院，恳请贵院明察公断，判如所请。被告李壬至答辩并反诉称：原、被告之间签订的是原、被告及第三人香河县乐家房地产经纪有限公司三方的《房屋买卖居间合同》，因乐家公司没有签字，该合同属于无效合同。而原、被告之间签订的《廊坊市房屋买卖合同》、补充协议因为原告自身原因违反香河的限购政策致使合同无法履行，现被告提出民事反诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》、《廊坊市房屋买卖合同》及《补充协议》；2、本诉与反诉诉讼费用均由原告承担。事实与理由：被告与原告通过香河县乐家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》、《廊坊市房屋买卖合同》及《补充协议》，原告与居间公司法定代表人及签合同代表人同属一个人，与被告签订《房屋买卖居间合同》、《廊坊市房屋买卖合同》及《补充协议》等，被告已经年满85周岁，原告作为一个专业的房产中介机构，了解房产交易的相关法律法规与政策规定，在明知对于外地户籍人员的限购政策情况下还与被告签订合同，致使合同无法履行，其行为对被告造成了极大损失。因原告的原因致使合同无法履行，被告请求解除合同合法、合情、合理，请法院依法支持被告的诉请。原告辩称：不同意被告的诉讼请求。一、反诉原告主张解除合同既不符合合同约定，也不符合法律规定，其没有解除合同的合法理由，本合同依法应继续履行。1、原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》、《廊坊市房屋买卖合同》及《补充协议》均没有关于合同解除的约定条款，三份合同书是双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，依法成立，对双方当事人具有法律约束力，被告应该按照合同约定履行合同义务。2、三份合同书不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的关于合同解除的法定解除情形。被告在反诉状中诉称合同无法履行是事实上根本不存在这种情形，在双方签订《房屋买卖居间合同》第十条备注栏中明确约定：甲方即李壬至同意原告将涉案房屋转让给第三方，并协助办理贷款和过户手续。事实上原告是为了父母购买此房，因此特别作出了本项规定，该约定也不违反香河县人民政府2016年4月6日的香政（2016）32号文中第四条关于非香河本地户籍、已拥有1套住房暂不准在本区域内购买住房的规定。故本合同根本不存在无法履行的情形，依据合同约定和法律规定，被告应本着诚实信用原则履行三份合同书的约定义务。二、被答辩人因房屋价格上涨，违反诚实信用原则，违反合同约定拒不履行合同义务，给原告造成了巨大的经济损失，被告不但应继续履行合同，还应向原告赔偿因此违约给原告造成的经济损失。经审理查明：2017年2月12日，原告张晓利与被告李壬至经香河乐家房地产经纪有限公司居间签订了《房屋买卖居间合同》和《廊坊市房屋买卖合同》，约定将被告所有的位于香河开发区天悦住宅小区3号楼3单元1203室房屋出售给原告，房屋所有权证明文件编号：合同编号20140110008，总房价款为1200000元，付款方式为全款。原告于签订合同当日支付被告定金100000元，约定被告应于收房当日向原告交房。2017年2月15日，原、被告双方签订《补充协议》，协议约定：“1、合同总价格1.2万元/平方米不变；2、乙方（原告）交定金10万元不变；3、由于房产证没有下发，不能及时回款，双方商定做以下处理：第一，如果两个月之内能拿到房产证，乙方将未交的房款一次性交清，一手交证，一手交钱。第二，如果两个月之内房产证未拿到，则由甲方（被告）负担两万元交由乙方做加急处理，拿证时间可再延长三个月。如果超过三个月，本合同是否继续有效到时再议。”2017年2月28日，被告向原告发送手机短信，要求将双方所签订的合同及协议就此终止，房子不卖了，善后事宜协商解决。另查，原告张晓利系香河乐家房地产经纪有限公司法定代表人，其户籍为河北省张家口市怀安县头百户镇后所堡村，其名下在香河县有住房两处。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、《廊坊市房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收条及手机短信记录等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告张晓利与被告李壬至签订《房屋买卖居间合同》及《廊坊市房屋买卖合同》，约定将被告李壬至所有的香河开发区天悦住宅小区3号楼3单元1203室房屋出售给原告张晓利，并在合同备注中约定原告张晓利直接将该房屋转让给第三方出售，被告为原告指定的第三方协助办理贷款和房屋所有权转移登记手续，原告并非自己购买该房屋，其签订买卖合同并非双方真实意思表示。原告要求被告继续履行《房屋买卖居间合同》、《廊坊市房屋买卖合同》、《补充协议》，或赔偿违约损失人民币500000元，并退还定金100000元，被告不予认可，反诉要求解除上述合同。经本院调查核实，原告户籍并非属于本县辖区，且名下在香河已××房产××处，根据香河县人民政府2016年4月6日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（试行）》文件要求，2016年4月2日以后，非香河本地户籍家庭已拥有1套及以上本县住房的，暂不允许在本县行政区域内购买商品住房。本院认为，原告系房产中介机构工作人员，利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同时，约定转售暂不确定的第三方，由房屋出卖人与不确定的第三方办理房屋所有权转移登记手续，此行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的违约风险，影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，依法不应予以保护。按香河县人民政府限购政策，原告自身并不具备购房资格，其要求被告继续履行合同仍需转让于不确定的第三方，原告辩称涉案房屋系为其父母购买，但未提交相应证据予以佐证，故本院对原告抗辩意见不予采信，对其诉讼请求不予支持。原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》、《廊坊市房屋买卖合同》、《补充协议》应予解除，故本院对被告的反诉请求予以支持，被告收取原告的定金100000元应予退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张晓利与被告（反诉原告）李壬至签订的《房屋买卖居间合同》、《廊坊市房屋买卖合同》、《补充协议》。二、被告（反诉原告）李壬至返还原告（反诉被告）张晓利购房定金100000元，于判决生效后立即履行。三、驳回原告（反诉被告）张晓利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取50元、反诉案件受理费减半收取50元，共计100元，由原告（反诉被告）张晓利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一七年五月二十二日书记员 王亚男 关注微信公众号“”