（2017）川0183民初421号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-11-24
案件名称
余灵与成都市银合泰投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
邛崃市人民法院
所属地区
邛崃市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余灵,成都市银合泰投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省邛崃市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0183民初421号原告余灵等21人（详见附表一）。共同委托诉讼代理人：蒋频辉，四川国普律师事务所律师。附表一：被告：成都市银合泰投资有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛镇新邛路202号。法定代表人：张枫，职务不详。委托诉讼代理人：王汝舟，四川光时律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁梅，四川光时律师事务所律师。原告余灵等21人与被告成都市银合泰投资有限公司商品房买卖合同纠纷12案，本院自2017年1月23日起陆续立案受理后，依法由审判员曹林适用简易程序于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告余灵等21人委托诉讼代理人蒋频辉，被告成都市银合泰投资有限公司委托诉讼代理人王汝舟、袁梅到庭参加诉讼。12案现已审理终结。原告一致诉讼请求如下：1、被告限期将原告所购房屋达到交付条件并交付原告；2、案涉房屋在具备交付条件并实际交付原告前产生的物业管理费由被告承担。部分原告诉讼请求如下：将约定逾期交房违约金标准调高。部分原告诉讼请求如下：被告给付原告以购房款为基数，按日以约定标准或调高后标准，从约定交房之次日起计算至具备交付条件并实际交付之日止的逾期交房违约金。部分原告诉讼请求如下：被告赔偿原告逾期交房所致租金损失，从约定交房之次日起计算至具备交付条件并实际交付之日止。具体如下附表二：事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于邛崃市××下××号“蜀涛.英伦半岛”商品房，被告于2016年5月30日前交付房屋。原告按约交清购房款，但所购商品房未验收，至今未达到交付条件，被告按约应向原告承担逾期交房违约责任。被告辩称，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》、约定交房时间、原告交清房款情况属实。被告曾于2016年5月18日致函原告：房屋屋顶、塔尖修建过程中延误部分工期，可能会造成逾期交房，但逾期不超过60天，望原告谅解。2016年7月18日，房屋建设至无质量问题且符合交付条件时，被告通知原告收房，但原告以被告未提供验收文件为由拒绝收房。根据《补充协议》之约定，原告不得以此为由拒绝收房或向被告主张权利。被告逾期交房非房屋质量所致，且不影响装修入住，也未给原告造成损失，故被告不应承担违约责任。原告诉请物管费与被告无关。合同约定违约金标准系双方真实意思表示，部分原告调高违约金标准的主张不成立。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：一、各案原告分别与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买被告开发的位于邛崃市××下××号“蜀涛.英伦半岛”商品房（房屋信息详见附表二）。《商品房买卖合同》约定：被告应于2016年5月30日前向原告交付商品房；交付条件为取得规划验收合格证或竣工验收合格证；被告逾期交房，自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付违约金（违约金标准详见附表二）。李定华、ＸＸ、何尚珊2案所涉《补充协议》第十七条第3款及另10案所涉《补充协议》第二条第2款均约定：原告在签订买卖合同时已知悉本项目有分期开发的事实，后期在分期交房过程中包括但不限于可能部分交房要件（如：政府部分验收批文）及项目整体总平、绿化在项目最后一期交房时方能提供；对此，原告知晓并充分理解，且承诺不会在买卖合同签订后以上述条件未达到为由不接房或向被告索赔或主张其他权利。二、签订上述合同后，原告向被告交清购房款（金额详见附表二）。2016年7月25日，被告通知原告收房，原告以房屋未取得验收文件为由拒绝收房。此过程中，邛崃市建设局亦以此为由责令被告停止交房。2016年12月2日，案涉商品房通过竣工验收、规划验收。三、ＸＸ、何尚珊系夫妻。何尚珊与王丹敏于2012年7月8日签订《房屋出租协议》，约定：王丹敏向何尚珊出租邛崃市临邛镇文星巷17号4层27号住宅，期限为2012年7月8日至2017年7月8日，租金每年15000元。并在主管部门办理房屋租赁备案登记。四、庭审中，被告同意随时交房，并称除2016年7月25日通知原告收房外，还口头多次通知原告收房，并且法院在立案前亦曾对双方进行调解，但原告仍未收房。原告认可房屋已具备交付条件，同意随时收房，法院在立案前确实进行过调解，但因被告未提交验收文件，未达成协议，故逾期交房违约金或损失应计算至被告当庭出示验收文件并同意交屋之日即2017年3月29日。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房款支付凭证、《停止交房通知》、《竣工验收报告》、《规划验收合格证》、《结婚证》、《房屋出租协议》、《房屋租赁登记备案凭证》、租金支付凭证经质证予以证实。本院认为，案涉房屋已具备交付条件，原、被告均同意随时交接，故原告诉请被告交付房屋，予以支持。被告按合同约定应在2016年5月30日前将符合交付条件的房屋交付原告，其于2016年7月25日通知原告收房时，房屋尚未通过验收不具备约定交付条件，故被告按约应从2016年5月31日起承担支付违约金或赔偿损失的逾期交房违约责任。被告于2016年7月25日通知原告收房时虽未取得验收文件，但根据李定华及ＸＸ、何尚珊2案所涉《补充协议》第十七条第3款及另10案所涉《补充协议》第二条第2款之约定，原告签约时清楚房屋交付时可能不具备有关验收文件，并承诺不以此为由向被告索赔或主张其他权利，故原告无权要求被告承担此后的逾期交房违约责任。被告承担的逾期交房违约责任应计算至2016年7月24日，原告诉请计算至2017年3月29日，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，违约金以违约造成的损失为基础，当约定的违约金低于该损失时，当事人可以请求将违约金增加至实际损失额。出卖人逾期交房，使买受人不能在约定的时间行使所购房屋的占有、使用、收益、处分的权能，将导致其无法取得基于合同正常履行所应获得的利益，亦可能导致其采取其他替代方式予以弥补，该利益及采取替代方式费用属于买受人损失。ＸＸ、何尚珊承租房屋系弥补不能行使所购房屋权能的替代方式，其已举证证明租金为15000元/年，故其诉请被告按此标准赔偿，予以支持。李定华、李嘉鹏、王秋元、黄辉建、彭娟、何颖、宋佳、王杨梅无证据证明如期交房应获得利益的具体数额，亦无证据证明还有其他损失，在此情况下，按当地房屋租金水平确定其损失较为合理。在考虑当地房屋租金水平、原告购房款等因素后，被告按日以购房款的0.01%承担的违约金与当地房屋租金水平较为相当。李定华调高违约金的请求，予以部分支持，即调整为按日以购房款的0.01%计算。李嘉鹏、王秋元、黄辉建、彭娟、何颖、宋佳、王杨梅调高违约金的请求不予支持，被告应给付其及其余原告的违约金均应根据合同约定按日以购房款的0.01%计算。原告关于物业管理费的请求，因原告无证据证明物管费已产生并实际支出，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告成都市银合泰投资有限公司于本判决生效之日分别向原告余灵等21人交付房屋（房屋信息详见附表二）；二、被告成都市银合泰投资有限公司于本判决生效之日起10日内分别向原告余灵等21人支付逾期交房违约金或赔偿损失（具体见附表三）；三、驳回原告余灵等21人的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费分担详见附表三。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。附表三：（本页无正文）审判员 曹 林二〇一七年五月二十二日书记员 杨润莉 更多数据：