（2017）青01民终400号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-09
案件名称
西宁朝阳商城经营管理有限公司与赵生花租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西宁朝阳商城经营管理有限公司,赵生花
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）青01民终400号上诉人（原审原告、反诉被告）：西宁朝阳商城经营管理有限公司，住所地西宁市城北区朝阳东路。法定代表人：施洪波，该公司董事长。委托诉讼代理人：许宁，青海竞帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔浩，青海竞帆律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵生花，女，1965年2月17日生，汉族，执业医师，住西宁市城北区小桥大街。委托诉讼代理人：任世平，男，1967年3月6日出生，汉族，青海桥头铝电有限公司职工，住西宁市城北区小桥大街。系赵生花的丈夫。上诉人西宁朝阳商城经营管理有限公司（以下简称朝阳商城）与上诉人赵生花租赁合同纠纷一案，朝阳商城于2016年10月27日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求1、判令赵生花立即腾退侵占的710、711、725、726号商铺；2、本案诉讼费由赵生花承担。二审审理期间朝阳商城增加诉讼请求，要求赵生花向��阳商城给付2016年9月7日至2016年12月12日期间占用西宁市城北区52号朝阳国际建材市场52-25号编号为710、711、725、726号商铺的费用23104元。赵生花提起反诉请求，1、判令其行使优先承租权与朝阳商城继续签订房屋租赁合同；2、由朝阳商城承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，赵生花增加诉讼请求，如不能支持其第1项诉讼请求，则判令朝阳商城赔偿其装修费238595元（包括转让费225000元及后期装修费用12600元、门头灯箱制作费995元）、误工费8405元（搬迁8个人停业一个星期所产生）、搬迁费3000元，共计250000元。该院于2016年12月28日以（2016）青0105民初2817号作出民事判决，宣判后朝阳商城、赵生花均不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。原审经审理查明，位于西宁市城北区52号朝阳国际建材市场52-25号编号为710、711、725、726号商铺的所有权属于朝阳商城所有。2011年10月27日朝阳商城与王心文签订《商铺租赁合同》，由王心文承租上述商铺，期间为2012年1月1日至2021年12月31日。2013年4月1日，王心文和朝阳商城签订《商铺租赁委托合同》，王心文委托朝阳商城出租该商铺，期限为2013年4月1日至2023年3月31日。后王心文将该商铺租赁给陈承榕用于经营石业，2014年5月15日赵生花与陈承榕签订《铺面转让协议》，约定陈承榕将该商铺及其中设施以总价225000元转让给赵生花，赵生花向陈承榕给付了该款项，同日朝阳商城与赵生花签订《铺面租赁合同》，约定由赵生花承租该商铺，租赁期限为2014年9月1日至2015年8月31日。合同履行期间及期满后，因朝阳商城欲将该商铺的所有权出卖给西宁农商银行，双方针对租赁事宜协商未果，2016年5月5日，朝阳商城和赵生花补签了《商铺租赁合同》，租赁期限为2015年9月1日至2016年8月31日。赵生花向朝阳商城交纳了截止2016年8月31日的租赁费用。现赵生花继续使用该商铺。原审法院认为，朝阳商城因王心文的委托获得涉案商铺的出租权，与赵生花签订的铺面租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方已经如约履行，约定的租赁期限届满，合同权利义务终止，赵生花应当返还租赁物，腾退商铺，赵生花逾期未腾退，应按照约定的租金标准给付朝阳商城继续占用商铺期间（2016年9月7日至2016年12月12日）的费用23104元，朝阳商城的诉讼请求予以支持。庭审中双方均认可该商铺欲出售，且双方对优先承租权并无约定，赵生花主张其行使优先租赁权继续签订租赁合同的意见不能成立，不予支持。本案中赵生花支付商铺原承租人陈承榕装修费用225000元后与朝阳商城签订租赁合同，朝阳商城提供的合同文本虽为一年一签，但��赵生花签订合同的目的，结合王心文享有十年租赁权的事实，综合分析赵生花确属长期租赁商铺用于经营诊所，对于赵生花支付给陈承榕的装修费用是其履行租赁合同中的损失，考虑朝阳商城在签订合同中处于优势地位和赵生花的实际承租时间的等因素，兼顾双方利益平衡，适用公平原则，对赵生花转让和装修商铺的经济损失由朝阳商城酌情赔偿112500元，其他费用不再予以支持。遂判决，一、赵生花于本判决生效后十日内腾退位于西宁市城北区52号朝阳国际建材市场52-25号编号为710、711、725、726号商铺；二、赵生花于本判决生效后十日内向西宁朝阳商城经营管理有限公司给付2016年9月7日至2016年12月12日期间占用西宁市城北区52号朝阳国际建材市场52-25号编号为710、711、725、726号商铺的费用23104元；三、西宁朝阳商城经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付赵生花商铺转让装修费用112500元；四、驳回赵生花的其他诉讼请求。上述判决第二项、第三项相互折抵，西宁朝阳商城经营管理有限公司应当给付赵生花89396元。本案本诉案件受理费478元，已减半收取289元，由赵生花负担，本案反诉案件受理费2575元，由西宁朝阳商城经营管理有限公司负担1159元，赵生花负担1416元。宣判后，朝阳商城、赵生花均不服向本院提起上诉。朝阳商城上诉称，原审法院判决朝阳商城承担赵生花的转让费无事实依据，请求二审法院依法改判。赵生花上诉称，2014年4月15日，赵生花与朝阳商城签订商铺租赁合同，2016年7月份，朝阳商城提出该房屋要出售，要求赵生花腾退房屋，不再与赵生花续签合同。为此赵生花要求法院判令朝阳商城赔偿装修费238595元（包括转让费225000元及按医疗卫生规范的要求后期装修12600元，门头灯箱制作费995元），误工费8405元（搬迁8个人停业一个星期所产生），搬迁费3000元，以上共计250000元。但原审法院未支持赵生花主张的全部赔偿款，请求二审法院重新审理此案。经审理查明，二审经核实，双方当事人对原审法院查明的西宁市城北区52号朝阳国际建材市场52-25号编号为710、711、725、726号商铺的所有权为朝阳商城所有、2011年10月27日王心文与朝阳商城签订的10年房屋租赁合同的事实、2014年原承租人与赵生花签订的铺面转让合同、赵生花与朝阳商城签订房屋租赁合同及租赁期限自2014年9月1日起算的事实双方均不持异议，二审应予认定。根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：朝阳商城要求解除双方签订的租赁合同的理由是否成立？2、赵生花要求享有优先租赁权的理由是否成立？3、若双方解除租赁合同，赵生花要求朝阳商城承担装修费用、误工费用、搬迁费民事责任的理由是否成立？关于朝阳商城要求解除双方签订的租赁合同的理由是否成立？本院认为，朝阳商城与赵生花签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性、禁止性规定，应确认有效。合同生效后，赵生花按约承租房屋，因赵生花与朝阳商城在未能达成续租协议的情况下，应当在明确约定的租赁期间届满后将租赁物返还朝阳商城，朝阳商城要求解除双方签订的租赁合同的理由成立，二审应予支持。故对朝阳商城要求赵生花返还租赁房屋的请求依法应予支持。赵生花逾期未将租赁房屋返还朝阳商城，依法应当参照占用期间双方的租赁合同约定的租赁费向朝阳商城支付占有使用费23104元。赵生花要求享有优先租赁权的理由是否成立？赵���花与朝阳商城2014年5月15日签订的租赁合同，因朝阳商城和赵生花补签了《商铺租赁合同》，租赁期限为2015年9月1日至2016年8月31日。租赁合同期限届满，朝阳商城与赵生花未能达成续租协议，赵生花提出其享有优先租赁权。本院认为，《中华人民共和国物权法》仅对承租人享有优先购买权作了明确约定，故赵生花要求享有优先租赁权的理由不成立，二审应予驳回。若双方解除租赁合同，赵生花要求朝阳商城承担其装修费用、误工费用、搬迁费民事责任的理由是否成立？二审经核实，赵生花支付商铺原承租人陈承榕装修费用225000元。虽然朝阳商城与赵生花签订的合同期限为一年，但朝阳商城因王心文的委托享有商铺的出租权，原审法院综合分析赵生花确属长期租赁商铺用于经营诊所，兼顾双方利益平衡，适用公平原则，对赵生花转让和装修商铺��经济损失由朝阳商城酌情赔偿112500元，其他费用不再予以支持无违法之处，二审应予维持。综上，原审法院认定事实清楚，二审应予维持。上诉人朝阳商城、赵生花的上诉理由均不成立，二审应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下，驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3053元，由上诉人赵生花、西宁市朝阳商城经营管理有限公司各负担1526.5元，余3053元退还赵生花、西宁市朝阳商城经营管理有限公司各负担1526.5元。本判决为终审判决。审判长 左志萍审判员 王有林审判员 张 薇二〇一七年五月二十二日书记员 潘 弘附:本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼���》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 来自：