（2017）陕0112民初2942号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-11-12
案件名称
西安雨润农产品全球采购有限公司与被告连西湖租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市未央区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西安雨润农产品全球采购有限公司,连西湖
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条，第二百三十六条
全文
西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0112民初2942号原告西安雨润农产品全球采购有限公司。住所地：机场高速东侧、明光路西侧雨润西安农副产品全球采购中心综合办公楼。统一社会信用代码916101326938054688。法定代表人祝义财，董事长。委托代理人王林勇，男，该公司员工，住该公司。委托代理人闫春生，男，该公司员工，住该公司。被告连西湖，男，1967年12月4日出生，汉族.委托代理人徐蕾，陕西至正律师事务所律师。西安雨润农产品全球采购有限公司与被告连西湖租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王林勇，被告委托代理人徐蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月18日，其与被告签订《西安雨润农产品物流进场经营合同》，约定其向被告提供场地，被告租赁使用，租赁期限自2014年12月31日至2015年12月30日。该合同到期后，被告继续使用其场地，但未与其续签租赁合同，亦未按原租金标准向其支付租金，故诉至法院，请求判令：被告支付场地租金37033.92元，物业管理费1322.64元，违约金7671.27元，并承担本案诉讼费。被告辩称，双方签订的合同于2015年12月30日到期后，其已搬离，并未实际经营，双方租赁关系终止，其已全面履行了合同义务，不存在违约行为；合同到期后其找过原告要求办交接手续，而原告拒不办理退租手续，亦不返还保证金，按照合同约定，场地是先付租金后使用，但原告在长达1年的时间内并未向其主张权利，故请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年12月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《西安雨润农产品物流进场经营合同》，约定：甲方将坐落于西安市经开区草滩生态产生园尚宏路与尚苑路交汇处雨润农产品物流副食市场内编号为6栋2排2号的场地（建筑面积110.22平方米）租赁给乙方；乙方向甲方承诺在该场地主营干杂的批发与零售；租赁期限自2014年12月31日至2015年12月30日；租金每年38356.56元，其中场地使用费37033.92元，物业管理费1322.64元；场地使用费、物业管理费实行“先付后用”的原则，乙方最迟于合同约定的使用期限起始前十日向甲方交纳第一个年度的上述费用；乙方在合同签订时向甲方支付5000元的履约保证金；乙方应付款项（包括但不限于使用费、行政性罚款、其他相关费用、违约金等），甲方有权直接在履约保证金中予以扣除；合同终止或解除后三十日内，在乙方无任何违约的前提下，甲乙双方在结算所有款项并且无异议后，由甲方将剩余保证金返还乙方，不计利息；并约定若乙方有违约行为的，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同约定的当年场地使用费20%的标准向甲方支付违约金。同日双方签订《副食北区营业优惠政策协议书》，约定根据被告开门天数255天以上，享受甲方减免商铺租金3个月政策，结合原告免租政策，被告认同且接受原告管理规定，经原告审核通过后被告享受原合同免费相应顺延一至三个月。合同签订后，被告向原告交付保证金5000元，在合同约定的租赁期内，被告已经支付足额租金，且并未按照优惠政策协议书进行租金减免。合同期满后被告尚有物品存放在涉案商铺内，双方未再签订书面合同，亦未办理商铺交还手续，现被告已搬离，保证金未退还。审理中，原告提交视频资料等证据，称被告搬离时间为2017年1月，但被告至今未向其支付2016年1月1日至2016年12月31日的场地使用费37033.92元及物业管理费1322.64元，现要求被告支付上述费用并按合同约定支付违约金。被告不予认可，并称原告应按优惠政策协议书的约定免除三个月租金，原告认为被告不能正常经营，未达到免租政策的条件，故不同意减免，但未提供相关证据。以上事实，有《西安雨润农产品物流进场经营合同》、《副食北区营业优惠政策协议书》、收款收据、视频资料、当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的《西安雨润农产品物流进场经营合同》及《副食北区营业优惠政策协议书》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议焦点在于：合同期满后，被告于何时搬离，能否按优惠政策协议书免除部分租金；被告是否应支付违约金。根据庭审查明的事实，合同期满后，原、被告虽未续签合同，但原告向法庭提交的视频资料中，截止2017年1月被告仍在租赁场地进出，被告虽对该证据不予认可，但承认尚有物品存放在涉案商铺内，双方亦未办理商铺交还手续，故被告在合同期满后仍实际占用使用租赁场地，其应向原告支付相应租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故被告理应根据原合同约定向原告支付2016年1月1日至2016年12月31日的场地使用费37033.92元，物业管理费1322.64元，合计38356.56元，但该费用中首先应扣除原告已交纳的5000元的履约保证金。另根据原、被告签订的优惠政策协议书，原告承诺被告享受原合同免费相应顺延一至三个月，被告在合同约定的在租赁期间实际经营，原告亦收取被告全额的场地使用费及物业管理费，却称被告不能正常经营，不符合减免政策，无证据支持，亦与双方签订的协议书内容不符，本院不予采信，故被告应支付的上述费用中还应免除三个月的租金9589.14元（38356.56元÷12个月×3个月）。综上，被告还需向原告支付2016年1月1日至2016年12月31日的场地租金23767.42元（38356.56元-5000元-9589.14元）。至于原告主张的违约金一节，在合同约定的租赁期间内被告并无违约事实，合同期满后双方未续签合同，形成不定期租赁法律关系，故原告主张违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告连西湖于本判决生效后十日内向原告西安雨润农产品全球采购有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日的场地租金23767.42元。二、驳回原告西安雨润农产品全球采购有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元（原告已预交），由原告承担475元，被告承担475元，与上款一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 逯涛审 判 员 张彦代理审判员 付蕾二〇一七年五月二十二日书 记 员 唐萍