（2017）辽04民终484号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-30
案件名称
抚顺兴隆宝通置业有限公司与马秀华商品房销售合同二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
抚顺兴隆宝通置业有限公司,马秀华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终484号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司。住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）****号楼4、5号门市。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。被上诉人（原审原告）：马秀华，女，1959年10月2日出生，汉族。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）因与被上诉人马秀华商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初3190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴隆公司的委托诉讼代理人李弘熙、被上诉人马秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴隆公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及赔偿利息损失缺乏事实和法律依据。1、双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租被上诉人购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同中约定的交房之日起返租被上诉人商铺并计算租金。上诉人支付租金的方式是从被上诉人购买的总房款中直接扣除租金。双方已形成事实上的房屋租赁合同关系。租赁合同已实际履行，不存在逾期交房的情况，被上诉人无权解除商品房买卖合同。2、被上诉人请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便上诉人给予退房的，仅向被上诉人支付已支付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，被上诉人又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给予守约一方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失，被上诉人的利息主张无事实和法律依据。马秀华辩称，按照商品房买卖合同约定，兴隆公司已经违约，按规定可以解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。马秀华向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、被告返还购房款267022元，并支付原告以已付购房款为基数自2016年1月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月14日，原告与被告兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该铺销（预）售许可证号为XK2013325-28，位于抚顺市顺城区XX路东段X号楼X铺，建筑面积15.48平方米，单价每平方米17249.48元，房屋总价款为267022元，原告向被告支付了购房全款。合同另约定出卖人即被告在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付原告即买受人，逾期90日后买受人即原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.5%向其支付违约金。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在合同中未约定房款交付时间。被告为原告出具了收款收据。至庭审日，被告仍未能交付商铺，亦无法确定具体开业及交付时间。原告与被告协商未果，故来院诉讼。一审法院确认的上述事实有原告提供的商品房买卖合同、购房款收据、银联签购单、团购确认单、合同联系单、商品房认购协议书、放弃商铺所有权认购说明、合同附页及双方当事人开庭笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和一审法院审查，可以采信。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。原告交付全额购房款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按合同约定时间交付房屋，原告有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求被告支付违约金。故对于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张被告支付违约金之请求，双方在合同中虽约定被告逾期90日交房承担违约责任、支付违约金的计算方法，原告认为该违约金约定的过低，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。上述解释第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告与被告兴隆公司合同约定的违约金明显过低，其主张自约定交房时间次日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算造成的实际损失确定违约金符合法律规定，一审法院予以支持。被告抗辩的返租原告商铺三年的理由，缺乏事实依据，法院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除原告马秀华与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司就抚顺市顺城区XX路东段X号楼X铺签订的《抚顺市商品房买卖合同》；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告马秀华购房款267022元并支付以267022元为基数、自2016年1月1日起至判决确定给付之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2663元（已减半收取），由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担，于本判决生效后三十日内一次性付清。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，马秀华与兴隆公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，马秀华已按合同约定支付购房款，兴隆公司未按合同约定交房日期交付房屋，应承担相应违约责任。兴隆公司至今未交付争议房屋，马秀华依据双方约定要求解除合同，兴隆公司亦未能提供证据证明其逾期交房存在正当理由，一审判决解除马秀华与兴隆公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以支持。对于兴隆公司辩称双方构成租赁关系，应视为已交付房屋的上诉理由，马秀华对于租赁关系不予认可，兴隆公司未提供证据证明双方存在租赁法律关系，故兴隆公司该上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，马秀华与兴隆公司之间的商品房买卖合同解除后，兴隆公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。关于利息计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定违约金低于马秀华实际损失，依据中国人民银行同期贷款基准利率作为计算利息损失的标准并无不当，本院予以维持。综上，兴隆公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5432元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 赵世平代理审判员 张 庆 敏二〇一七年五月二十二日书 记 员 宋 秀 洁 来自