（2017）苏04民终912号
裁判日期: 2017-05-22
公开日期: 2017-06-15
案件名称
肖艳玲与杨立昌、蒋娅明等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨立昌,蒋娅明,杨音昱,肖艳玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终912号上诉人（原审被告）:杨立昌，男，1955年8月6日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人（原审被告）：蒋娅明，女，1955年8月13日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：杨立昌，系蒋娅明丈夫。上诉人（原审被告）：杨音昱，女，1982年3月20日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：杨立昌，系杨音昱父亲。被上诉人（原审原告）：肖艳玲，女，1962年10月8日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人杨立昌、蒋娅明、杨音昱因与被上诉人肖艳玲房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第1387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨立昌、蒋娅明、杨音昱上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由肖艳玲承担。事实和理由：一、涉案10万元系购房定金。二、因肖艳玲违约，该10万元定金应归杨立昌所有。肖艳玲辩称，认可一审判决。肖艳玲向一审法院起诉请求：1、解除肖艳玲、杨立昌于2007年3月8日签订的常州市江南公寓5号1609室房屋（以下简称案涉房屋）买卖合同，杨立昌、蒋娅明、杨音昱退还10万元首付款。2、杨立昌、蒋娅明、杨音昱赔偿肖艳玲精神损失费5万元。一审法院认定事实：杨立昌、蒋娅明、杨音昱系案涉房屋共有人。2007年2月16日，杨立昌出具字据一份，载明“今收到1609购房款首期拾万元整”。2007年3月8日买受人肖艳玲作为乙方与出卖人杨立昌作为甲方签订“房地产买卖契约”一份，约定“案涉房屋转让价22万元、附属设施装饰费用3万元，合计25万元。契约签订之日，乙方支付甲方定金人民币首付拾万元。乙方分期向甲方支付上述房地产转让价款，购房定金在支付尾款时冲抵房款，具体为分期付款。甲方在乙方房款付清之日交付房产给乙方。在2012年12月31日前，甲方协助乙方办理产权转移登记手续。本契约签订后，一方中途毁约的，应及时书面通知另一方，另一方表示同意的，契约解除。乙方毁约的，购房定金归甲方所有；甲方毁约的，应在乙方同意之日起/日内双倍返还购房定金给乙方。”该合同正下方有“常州理想房产代理业务专用章”公章（法院注：全称为常州理想房产代理有限公司，以下简称理想公司），杨立昌认为理想公司是共同购房人。肖艳玲陈述其系在理想公司工作，从理想公司拿了一份盖有公章的格式合同，仅肖艳玲为购买人。肖艳玲作为乙方和杨立昌作为甲方于2009年1月1日签订“关于乙方要求终止购房合同和投资合作协议”一份，该协议约定如下：“甲方给乙方的收据同时作废。2009年2月1日前乙方将收据归还甲方。购1609房人民币拾万元首付款退还协议（因资金困难）：每月租金甲陆佰元整，乙肆佰元整。1、2009年6月30日前还乙方人民币肆万元整，每月租金甲80％、乙20％；2、2009年12月31日前退还乙方人民币伍万元整；（共计玖万元整，改为投资合作款，甲方拾万收据是首付款）。3、由乙方中介房屋的服务继续完成，水、电、气、暂住证、治安费、电视费、物业费、税金等由乙方负责收交。（向承租户收取，交有关部门）。房租由乙方收后交甲方。网上及总工会、社会由乙方消除影响予以纠正，2月1日前完成。乙方向甲方道歉”。2009年1月8日肖艳玲又在该协议签名处注明“尚有余款捌万元在甲方、2009年1月11日肖艳玲又在该协议签名处注明“收到人民币壹仟元整”。对上述协议，肖艳玲陈述，2008年肖艳玲发现案涉房屋还存在其他所有权人，而其他所有权人不同意出售案涉房屋，故肖艳玲、杨立昌签订上述协议。因杨立昌未能按上述协议在2009年12月31日前退还所有款项，故双方仍应按上述协议履行。杨立昌则陈述肖艳玲没有付清房屋余款构成违约，并非法霸占案涉房屋及江南公寓5号1610室，在肖艳玲和理想公司同意按案涉房屋买卖契约条款给杨立昌赔偿的情况下，杨立昌同意肖艳玲要求终止购房。肖艳玲答应在2009年2月1日将收据归还杨立昌，并支付杨立昌违约金5万元。若上述协议签订后肖艳玲再违约，肖艳玲承诺按照9万元双倍返还给杨立昌。2009年1月8日给付肖艳玲现金1万元，2009年1月11日肖艳玲在协议上签注的“收到人民币壹仟元整”是肖艳玲向其借的，如肖艳玲能够履行协议，该1000元是作为奖金。2009年2月26日，肖艳玲作为乙方与杨立昌作为甲方签订收条，载明“今收到人民币壹万元整，余柒万元投资款在1609甲方。2009年1609由乙方管理及收费。”2009年4月19日，肖艳玲作为乙方与杨立昌作为甲方签订收条，载明“今收到人民币壹万元整，共余陆万元在甲方处（是房款和投资合作款）。”2010年3月18日，肖艳玲向杨立昌出具字据二份，一份载明“江南公寓5-1609买房10万元首付款条在2009年元旦签订协议时已作废，我在2009年5月发贴玩笑开大了，在此向杨立昌认错，再次道歉赔礼。肖艳玲2010.3.18”。另一份载明“去年讨要10万元帖子是开玩笑，后来送总工会纪委孙书记的《骗财骗色》的书面投诉也不是我本意，我本人收回原件，消除影响，致歉。肖艳玲2010.3.18”。对于上述两份字据，杨立昌认为案涉房屋10万元收据在2009年1月1日签订协议时已作废。肖艳玲认为是在杨立昌逼迫下所写，按2009年1月1日协议履行完还款协议后首付款作废，而杨立昌至今尚有6万元未归还，故杨立昌仍应按2009年1月1日协议约定归还肖艳玲欠款。一审另查明，2007年4月12日，杨立昌与理想公司及承租人葛卫春签订了一份《理想房产租房协议书》，该协议书的主要内容为：杨立昌委托理想公司将案涉房屋出租给葛卫春使用，租期一年。2007年5月28日，葛卫春经与肖艳玲协商，解除了房屋租赁协议。此后，案涉房屋一直由肖艳玲出租。2009年12月28日，杨立昌向肖艳玲发出《终止房屋代理通知书》，通知肖艳玲自2010年1月1日起终止与其就案涉房屋的租赁代理关系。因杨立昌与肖艳玲之间有债权债务关系，肖艳玲以杨立昌未清偿债务为由，拒绝将房屋返还，并自2010年1月1日起按月收取800元租金。杨立昌、蒋娅明、杨音昱认为肖艳玲、理想公司的行为侵害了其合法权益，故于2011年3月25日起诉至一审法院，要求肖艳玲返还房屋，赔偿经济损失16468.55元。一审法院判决：一、肖艳玲返还杨立昌、蒋娅明、杨音昱经济损失（自2010年1月1日起至实际给付房屋之日止，按每月800元计算）。二、驳回杨立昌、蒋娅明、杨音昱的其他诉讼请求。后肖艳玲不服提起上诉，江苏省常州市中级人民法院经审理后认为肖艳玲与杨立昌之间形成委托合同关系。根据肖艳玲与杨立昌于2009年1月1日签订协议的约定，肖艳玲与杨立昌已经协商解除了双方于2007年3月8日签订的“房屋买卖契约”，双方就2009年由肖艳玲受托向外出租房屋的相关事宜作了约定，双方于2009年1月1日签订的协议也明确由杨立昌于2009年12月31日前归还房屋首付款，但双方并未约定在杨立昌未能按约还款的情况下，肖艳玲可拒绝返还房屋。对此杨立昌于2009年12月28日向肖艳玲提出终止委托合同关系，并不违反法律规定，肖艳玲应返还房屋，且根据实际情况赔偿杨立昌等房屋所有权人因此而受到的损失。肖艳玲认为其与杨立昌存在房屋买卖关系的上诉意见于法无据，也与事实不符。故该院于2012年2月13日作出（2011）常民终字第1444号民事判决，驳回上诉，维持原判。杨立昌、蒋娅明、杨音昱认为肖艳玲、理想公司占有其江南公寓5号1610室，故于2011年3月25日向一审法院起诉要求肖艳玲、理想公司返还房屋，赔偿其经济损失24806.63元，一审法院经审理后认为“杨立昌不能提供其在2010年1月1日后存在与理想公司、肖艳玲之间有委托代理出租房屋的证据，也无足够的证据证明肖艳玲、理想公司有将上述房屋出租并收取租金的行为，故驳回杨立昌、蒋娅明、杨音昱的诉讼请求”。杨立昌不服提起上诉，江苏省常州市中级人民法院判决维持原判。一审审理中，杨立昌认为其不应归还肖艳玲要求的首付款。理由如下：1、肖艳玲和理想公司是专业的中介公司，理应承担违约、悔约、毁约的责任，定金10万元归杨立昌所有，并双倍返还。2、肖艳玲两次写下购房定金10万元合同和收据已经违约作废，并写下认错道歉赔偿书。3、2014年2月10日肖艳玲当庭又表示为购房定金，肖艳玲在另案上诉中亦称为10万元定金，故违约要双方倍返还。4、肖艳玲和理想公司在没有付清购房余款的情况下多次承诺愿意道歉赔偿，在认错的基础上先支付5万元违约金，一直没有履行，肖艳玲和理想房产还抢劫了案涉房屋和江南公寓5号1610两户私有房屋进行非法占有、出租。5、肖艳玲和理想公司已经书面要求终止购买杨立昌的房屋，主动认错道歉赔偿，购房定金10万元应归杨立昌所有。一审法院认为，已生效（2011）常民终字第1444号民事判决查明并认定：肖艳玲与杨立昌已经协商解除了双方于2007年3月8日签订的“房屋买卖契约”，双方就2009年由肖艳玲受托向外出租房屋的相关事宜作了约定，双方于2009年1月1日签订的协议也明确由杨立昌于2009年12月31日前归还房屋首付款。”现杨立昌并未按照双方于2009年1月签订的协议全额归还肖艳玲房屋首付款，故杨立昌应归还肖艳玲房屋余欠款6万元。肖艳玲要求杨立昌赔偿精神损害抚慰金及要求蒋娅明、杨音昱归还房款、赔偿精神损害抚慰金，均缺乏事实与法律依据，法院不予支持。关于杨立昌认为不需要归还肖艳玲主张首付款的辩称，上述生效民事判决已认定案涉房屋买受人为肖艳玲，10万元为首付款而非定金，2009年1月1日双方签订的协议已解除，双方于2007年3月8日签订的“房屋买卖契约”并确认了房款的退还，杨立昌未举证证明之后肖艳玲认可向杨立昌支付违约金或10万元归杨立昌所有，相反杨立昌于2009年2月26日、2009年4月19日继续按照2009年1月1日双方签订的协议履行归还肖艳玲款项义务。2009年3月18日肖艳玲出具的说明系再次确认“江南公寓5-1609买房10万元首付款条在2009年元旦签订协议时已作废”，与2009年1月1日双方签订协议约定的“甲方（指杨立昌）给乙方（指肖艳玲）的收据作废”表述基本一致，亦未否认2009年1月1日双方签订协议包括房款归还等条款的效力。杨立昌所称的肖艳玲霸占其房屋，亦已经法院审理作出判决。杨立昌辩称肖艳玲双倍赔偿114万元，未向法院提起反诉请求，法院不予理涉。故杨立昌的辩称，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。杨立昌调查取证及追加被告申请，不符合法律规定，法院不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、杨立昌于判决发生法律效力之日起十日内支付肖艳玲60000元；二、驳回肖艳玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元（肖艳玲已预交2300元，余1000元尚未预交），由肖艳玲负担1980元，由杨立昌负担1320元。二审中，各方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于2007年2月16日肖艳玲支付给杨立昌的10万元系首付款还是定金。对此，首先，该10万元的支付时间在2007年2月16日，当日，杨立昌向肖艳玲出具收条，收条上载明该10万元为“1609购房款首期”，从文义角度来看，双方在该10万元支付伊始就款项性质已明确为首付款，而非购房定金。其次，双方在2007年3月8日签订了江南公寓1609室的房地产买卖契约，在该契约第二条约定“乙方支付给甲方定金人民币首付拾万元”，其中“定金”系打印，“首付”系手写。在此情况下，可认定手写的“首付”优先于打印的“定金”，因此，此时双方亦约定该10万元系首付款，而非定金。第三，在2009年1月1日的协议中，亦有“购1609房人民币拾万元首付款退还协议”的表述，且在该协议中亦对退还的期限、金额、方式等作了约定，后续杨立昌也将部分款项退还给了肖艳玲。第四，在（2011）常民终字第1444号案件中，虽然肖艳玲陈述该10万元系定金，但法院并未采信肖艳玲的陈述，而是根据双方的举证认定该10万元系首付款。据上，肖艳玲与杨立昌签订的房地产买卖契约业已解除，且双方对前述10万元首付款的返还问题已作出约定。现期限届满，肖艳玲要求杨立昌返还剩余部分的首付款，应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人杨立昌、蒋娅明、杨音昱负担。本判决为终审判决。审判长 吴红娥审判员 施婷婷审判员 刘岳庆二〇一七年五月二十二日书记员 史玉娇 更多数据：搜索“”来源：